招商蛇口联手AMC入场 佳兆业纾困见曙光

曾冬梅2022-04-07 11:00:37来源:中房报

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  “白武士”出现了。

  4月5日,佳兆业集团控股有限公司(以下简称“佳兆业” ,01638.HK )在公告中透露3天前与招商蛇口、长城资产签署了战略合作协议,重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。合作的方式包括联合开发、资产收购等。

  对在流动性旋涡中焦灼了5个月时间的佳兆业来说,这是意义非凡的一步。该公司认为,此次战略合作协议的签署,有利于缓解短期流动性困难,经营基本面也有望加快企稳回升。

  招商蛇口的目的很明确,希望借此补充优质土地资源,特别是粤港澳大湾区核心城市的城市更新项目。4月6日,招商蛇口的相关人士表示,目前三方签订的仅是框架协议,具体操作方式尚未确定,“旧改项目有在接触”。而在佳兆业内部看来,虽然只是迈开了纾困的第一步,但毕竟“是好的开始”。

  框架协议敲定 操作细节未落实

  综合佳兆业及招商蛇口的公告内容,可以看到,三方的合作内容涵盖城市更新、商住开发与商业运营及文旅、游轮渡轮。在城市更新方面,合作三方分工明确,佳兆业提供深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源,长城资产发挥资产管理、产融结合优势,招商蛇口则输出社区及商业、产业园区综合开发的管理经验,以“成熟一个、合作一个”为原则,不断将成熟项目置入三方合作平台。

  佳兆业透露,在城市更新领域,三方的合作将会包括合营安排及资产收购,在相同条件下,各方应优先选择彼此作为首选项目合作伙伴。

  针对存量商住开发、商业综合体运营等项目,三家公司将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。至于增量项目,则结合各方优势,联合获取开发。此外,共同探讨和加强在大湾区文旅、渡轮等业务上的合作也被列入了战略合作协议。

  招商蛇口表示,三方将建立高层会晤机制并成立专项工作小组,推动战略合作的深化实施和落实。

  招商蛇口与佳兆业洽谈合作的消息在半个月前就已传出。3月22日的业绩会上,也有投资者问及这个传闻,当时招商蛇口董事会秘书刘宁并没有回应消息的真伪,只表示公司始终以积极的态度去关注收并购的机会,努力挖掘优质项目。该公司总经理蒋铁峰表示,公司确实与多家房企进行了接触,但有些项目外人看挺好,尽调之后发现问题也很多,总体原则是“积极寻找、谨慎决策、慎重出手。”

  从目前来看,与佳兆业的合作便是一次慎重的出手了。

  资产管理公司(AMC)的介入是地产行业这一轮收并购的新特点,长城资产在3月份就已获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券,用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

  自身不差钱的招商蛇口没有解释引入AMC的必要性,该公司相关人士只表示目前的合作阵容是三方一起确定的,下一步的操作细节尚未明确。佳兆业的内部人士认为,签署合作协议是个好的开始,落地到项目上预计仍需一段时间。

  招商蛇口意在旧改项目

  2022年,招商蛇口将投资策略细化为三个方向,“积极把握城市更新和并购机会”是其中之一。

  在业绩会上,蒋铁峰强调,同样的一笔钱,做并购还是公开市场拍卖,取决于哪里的商业回报好、股东回报高,而并购项目因为风险更多,所以收益的回报要求也高一点。刘宁也表示,并购的标的是否对提高净利润有帮助,是公司决策投资的重要标准。

  除了收并购,城市更新也被该公司视为提升利润水平的主要途径。2021年,招商蛇口获得了14个旧改项目的排他资格,预估土地储备面积510万平方米,货值超1200亿元。2021年6月,8家基石投资人共同发起设立总规模约800亿元的上海城市更新基金,招商蛇口是发起人之一。据了解,这是目前全国落地规模最大的城市更新基金,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。招商蛇口对于城市更新的积极拓展态度可见一斑。

  以收并购的方式获取佳兆业的城市更新资源,很好的契合了招商蛇口的投资需求。该公司表示,合作协议的签署有助于公司在粤港澳大湾区及其周边区域的深耕,补充优质土地资源。

  佳兆业向来有“旧改大王”的称号,最核心的资产无疑是位于深圳、广州等核心城市的城市更新项目了。据了解,在2020年中,佳兆业便已拥有潜在旧改货值逾2.6万亿元,此后,该公司便不再公开相关的货值数据。截至2021年6月30日,佳兆业的城市更新板块共拥有项目213个,占地面积超5370万平方米,对应可售面积预计可达1.1亿平方米。按可售面积计算,深圳和广州占比70%。

  这是佳兆业最具吸引力的资产之一,除了招商蛇口,此前已有不少公司对此表现出浓厚兴趣。3月29日,佳兆业与中铁五局在长沙签署战略合作协议,计划在全国范围内、尤其是大湾区和深圳先行示范区城市更新、一二级联动开发等领域进行深度合作。中铁五局表示,大湾区具有广阔的城市更新市场,是中铁五局转型发展、规模再上台阶的重要发力点,希望能与佳兆业在城市更新等领域深入开展合作,加速推进项目落地。

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