开发商尚在讨价还价 房地产并购未拉开大幕

苗野2022-04-24 08:53:53来源:中房报

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  房地产并购动作不断。

  4月21日,新希望地产与兴业银行成都分行签订80亿元《并购融资战略专项合作》,这是继3月24日获得浦发银行50亿元并购融资专项额度后,新希望地产再获金融机构支持。

  市场有声音称,这释放了新利好,金融机构的“眷顾”已开始从央企国企传导到优质民企。随着并购贷款授信范围进一步扩大,有望拉开新一轮地产并购浪潮。

  自去年底,监管层明确鼓励银行开展并购贷款业务,重点支持优质房企兼并收购出险和困难大型房企优质项目后,各方开始筹集“弹药”。银行和AMC等金融机构通过发行并购债募集并购资金,房企或在银行间债券市场发行并购债券,或与银行签订并购协议,获得并购贷款融资。

  据相关研究机构监测,截至4月8日,各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元,较一个月前增长近1000亿元。

  看似并购融资开闸,但市场表现过于谨慎。

  以年内最先发行并购类中期票据的招商蛇口为例,直到4月5日才宣布联合长城资产入场纾困佳兆业,目前只是签署了三方合作框架协议。手握400亿元并购额度的华润置地,一季度仅旗下华润万象生活连下两单,斥资33.2亿元收购了禹洲物业和中南服务,华润置地至今未有动作。在AMC加速进场中出现了奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等纾困房企的名单,也只是停留在洽谈合作上。

  “当前市场环境下,要用新的态度看待收并购可能带来的机会。”某房企内部人士表示,市场观望情绪较浓,静待合适机会出现。

  并购贷扩容

  从央企、国企到民企,房地产并购贷款投放正在提速。

  3月30日,旭辉获得交行上海分行100亿元框架性并购贷款授信额度。3月25日,美的置业获得农行广东省分行120亿元并购类融资额度。

  这是始于今年3月房地产融资的新变化。

  在此之前,并购贷发行主体以国企、央企占绝对比重,如招商蛇口、建发集团、华润置地、大悦城控股等。直到3月3日,碧桂园、美的置业相继获得合计210亿元并购贷,成为并购贷款不计入“三条红线”后首批获得并购贷款的民营房企后,市场上并购类融资才逐渐闪现民企身影,且单笔授信额度较大。

  市场分析人士认为,优质房企获得并购贷款融资,有利于从整体上改善出险房企资金紧张局面。这也符合金融机构喜好,不管是央企还是民企,这些房企目前财务相对安全,有能力去收购出险房企。

  据中国房地产报记者不完全统计,截至目前已有逾16家房企获各银行并购贷额度超过1900亿元,美的置业、碧桂园、华润置地分别以370亿元、350亿元、200亿元的并购融资额度位列前三。五矿地产、瑞安、保利发展、旭辉控股、新希望地产等房企获得并购融资额度均超过百亿大关。给予房企支持力度最大的是招商银行,发放了高达540亿元并购贷融资额度。

  “银行给予部分优质房企并购贷款额度,主要是让这些房企收购与出险房企合作的项目,以免受出险企业拖累。”某房企内部人士说,目前收购大多倾向于项目端,很难出现类似此前融创收购万达文旅资产包、万科收购广信资产包这样的大型收并购案例。

  植信投资研究院资深研究员马泓认为,当前各大房企在获得并购贷款额度后,总体持谨慎态度。从项目收购情况来看,一类是收购双方前期已有项目合作关系,另一类是在监管部门相关政策支持下推进的针对出险房企的合作项目收购。具体到操作层面,更多的是以点对点的项目交易为主,短期较难出现并购潮。

  这也在市场中得到了印证。

  以美的置业为例,其先后从花样年、雅居乐等房企手中揽下部分合作项目的剩余股权,还从正荣地产接过了长沙美的正荣滨河苑项目50%股权、天津和筑梅江项目51%股权、无锡正荣美的云樾51%股权。

  美的置业董事会主席郝恒乐表示,美的置业收并购首先着眼于自己合作的项目,尤其是合作方出现问题导致项目进展不顺利的。公司收并购项目主要通过并购贷解决并购资金,年内美的置业已累计获各银行并购贷额度370亿元,有良好的投资回报才会选择去收购。

  市场人士认为,当前地产并购贷释放规模已超千亿元,行业收并购正在提速,预计未来会有更多项目展开股权交易。

  并购潮未起

  “公司对收并购态度非常积极,一旦项目成熟,并购贷可以随时启动。”华润置地首席战略官谢骥表示,公司收并购主要面向项目端,不考虑平台股权端的收并购,且要对比收并购标的以及招拍挂市场项目的收益回报率和风险。

  这也是华润置地尚未有实际动作传来的主要原因。

  从中海地产、越秀地产、华发股份等房企接盘出险房企项目的动作来看,多以合作标的为主。例如,融创将昆明融创文旅城二期40%股权,以14亿元价格转让予合作方华发集团;中海地产斥资37亿元从雅居乐、世茂手中获得昔日总价“地王”广州亚运城项目控股权,持股提升至73.33%成为最大股东;越秀金控出资2亿元收购花样年重庆渝北区项目等。碧桂园对现有合作的80个项目进行了沟通,已完成35个项目收并购,还有30个左右已基本确定。

  同策研究院资深分析师肖云祥认为,一些企业在收并购时主要考虑自身与出险企业合作项目,这些项目对于收购方而言在运营节点安排、项目风险点等方面都有一定预期管理。另一方面收购合作方项目,实际上也是对自身“自救”的行为,出于安全性考虑,避免合作项目出现更多问题。

  “行业内的共识就是先做合资公司项目中的股权收购,我们没拿到并购贷,是自己垫资收回了出险企业合作项目中的股权,价格博弈了很久,现在都改成了我们自己的案名。”华东某房企内部人士说,目前市场上的优质资产在逐渐增多,加上政策、银行多方支持,预计优质房企会加快拉开并购潮序幕。

  据记者观察,虽然并购贷融资额度不断上涨,但对于出险项目,市场还是持审慎态度,真正收并购交易落地并不多。

  “博弈点的关键在于资产价格。”马泓说,政策导向应更多发挥市场的作用,通过市场化手段,扩大直接融资渠道,引导有条件金融机构参与到化解房企债务风险过程当中,逐步缓释房企债务风险。

  保利发展管理层在业绩会上表示,公司将积极关注收并购机会,但不追求在收并购上一定要完成具体的投资金额和项目数量,在项目研判上会更加谨慎。

  Wind数据显示,今年一季度房地产行业并购交易规模为337亿元。另有数据显示,被房企摆上货架的已售、待售资产就超3200亿元量级,仅佳兆业和世茂这两家待处置资产总值就超千亿元,除地产项目外,涉及文旅、酒店和多元化业务。

  “我们还是在积极处置资产来缓解流动性困难,摆上货架的清单很多,不管核心资产还是低效资产,关键在于价格。”某出险房企内部人士说。

  为什么收并购风潮未能大规模启动?

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,当下收并购市场基本处在“雷声大雨点小”状态,一是由于市场尚未回暖,行业信心尚待恢复而导致房企谨慎入市所致;二是出险房企愿意出让的项目都不是核心资产,好的项目要留下借以实现自身“翻盘”,更不会折价出售,这直接导致计划出手并购的房企只能携资等待出险企业进入清算程序后再下场获得相对优质项目,所以在行业信心恢复和出险企业大面积进入破产清算之前不会有并购潮出现。

  肖云祥认为,房企出于安全考虑普遍持观望态度,叠加有的出险企业不愿意拿出核心资产以及交易双方的价格预期差距都导致了收并购延迟。理论上并购贷扩容有利于出险企业缓解资金压力,实际上要看“上架”资产是否受买家青睐,交易对价是否满足资金链需求。按照预期市场上的并购潮将会出现。

  “并购项目比传统拿地复杂很多,现在有些项目外面看起来很好,但是尽调之后发现问题特别多,所以还是比较谨慎地推进。”招商蛇口总经理蒋铁峰说。

  中信证券认为,虽然并购债务融资工具政策落地改善了部分房企融资环境,但并不会如市场所期望的那样直接利好出险企业,甚至出现国企收购民企以降低风险的景象。对于民企而言,本轮房企并购潮过后,存活下来的或为两种类型的民企,一类为龙头民企,另一类为前期未激进扩表、有资产且具备一定现金流能力的小型房企。

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