上半年百强房企销售额腰斩

克而瑞研究中心2022-07-01 08:50:46来源:丁祖昱评楼市

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  2022年6月,房地产市场在经历了4月“腰斩”、5月“筑底”之后,6月可谓“久旱逢甘霖”。

  在规模房企的积极推盘、营销下,市场供求有所放量,成交略有复苏。

  重点30城供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%。TOP100房企单月业绩规模也环比显著增长61.2%,但上半年百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍在50.3%的高位。

  目前市场下行的三大核心问题依旧悬而未决,短期市场仍面临较大下行压力。

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  2022年上半年整体市场压力较大,部分规模房企为了冲刺半年度业绩,纷纷加大推盘及营销力度。

  6月,百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元,单月业绩规模环比大幅增长61.2%,但同比仍下降43%,降幅较4月有所收窄。

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  累计来看,上半年百强房企累计销售操盘金额30564.6亿元,同比降幅50.3%,整体业绩腰斩。

  从2019年至今1-6月百强房企累计业绩表现情况来看,2021年明显高于其他几年。若与2020年1-6月相比,2022年1-6月百强房企累计业绩降幅为32.0%。

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  具体来看,6月部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出,如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上。

  单月环比最高为仁恒置地,环比涨幅590.3%,主要是因为仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源,吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄,单项目销售近60亿元。

  其次为招商蛇口和滨江集团,环比涨幅分别为156.1%和150.8%,滨江6月新开盘项目也较多,杭州多个项目新开盘或预证获批加推,都为6月单月带来了较高的业绩贡献。

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  2022年规模房企对全年业绩规模预期更为谨慎,大部分房企不披露目标,或是已经主动调降了销售目标。仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标,数量较往年40家左右的水平锐减。

  在公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至6月末的目标完成率不足40%,有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期,部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

  随着近期政策面有所缓和、好转,规模房企在三四季度需进一步加紧货量供应,并积极营销以提高去化率水平。

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  2022年上半年,房地产市场下行压力巨大,表现于刚需买不起,改善在观望,居民房贷更是两度负增长。

  重点30城累计成交面积同比下降48%,其中一线城市累计成交同比下降35%,26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

  主要原因不乏以下三方面因素:

  其一,房企“暴雷”致市场信心缺失,购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。

  其二,房价预期转跌,“买涨不买跌”心理作用下,市场观望情绪浓重。

  其三,市场需求及购买力明显透支,而受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。

  进入6月,房地产市场可谓是“久旱逢甘霖”,供求有所放量,同比跌幅明显收窄,市场似见复苏迹象。重点30城供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%;成交面积环比增长31%,同比跌幅收窄至38%。

  但市场下行的三大核心问题依旧悬而未决,短期市场仍面临较大下行压力。

  分区域来看,长三角地区市场更具弹性,苏州、南京等成交放量,环比涨幅超30%,上海购房需求回补,成交率先同比转正。本月上海新盘平均去化率高达85%,“日光盘”占比近7成,因供应“撞车”,部分远郊刚需盘去化率跌至3成,但开盘当天认购套数也都在百套附近,实际去化压力整体可控。无锡、常州等城市成交仍处低位,同比跌幅都在70%附近。例如无锡,房企供货信心不足,集中开盘项目大幅减少,去化率大都低于30%。

  随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一,那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市,市场真正企稳仍需时间。

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  从行业政策层面来看,上半年中央持续加码稳地产,六部委积极表态维稳,房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”。适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。居民家庭部门稳杠杆,支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款。

  4.29政治局会议全面落实两“支持”,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  但稳地产政策效果不显,居民房贷两次负增长,真实反映住房按揭贷款需求依旧较弱。

  下半年,货币政策仍将延续宽松态势,并将继续降准、降息纾困实体经济,房地产行业也将有所受益。

  我们认为,房地产金融政策或将实行逆周期调节,行业也将从去杠杆到稳杠杆。全面放松居民按揭贷款政策,引导房地产交易尽快恢复正常化,涉及全面下调首付比例,放松限贷政策标准,继续下调房贷利率等。地方加紧落地救市政策组合拳,二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价,让市场信号不再失灵,压力城市则仍需通过财税刺激、房票安置等政策措施托市。

  附:2022年6月中国房地产企业销售排行榜TOP50

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