房企的融资，拥有了越来越多的反弹空间。

  12月9日，中国银行宣布，利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

  这是一个月时间内，继信贷、发债、股权融资“三箭齐发”之后，“内保外贷”第四支箭又落地。这预示着尘封已久的内房企境外融资渠道，有望迎来转机。

  不止龙湖。12月12日，据资本市场消息，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额还有待最后落定。

  除国有商业银行，中信银行、光大银行等股份银行在近期与房企签署的战略合作协议中亦提到，将“内保外贷”作为重要的业务合作方向。

  种种信号释放出，监管层正在努力修复中国房企在境外的信用形象。

  中国银行公司金融部总经理葛春尧表示，近期房地产市场出现较大波动，房企境外融资普遍不畅，适时以“内保外贷”业务为房企获得境外融资提供担保，意在改善房企融资环境，盘活境外市场。

  不过，“‘内保外贷’这种方式，需要房企在境内拥有足够的担保或者抵质押条件，很显然目前大多数房企还不具备。因此‘内保外贷’这种方式不会扩展到更多房企，它只适用于资质较好的房企。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

  龙湖先走一步

  “内保外贷”是指由境内银行作为担保人，为注册在境外的企业提供跨境担保，并由境外金融机构为其提供贷款的业务。

  11月21日，中国人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出鼓励银行落实好“内保外贷”，以帮助房地产企业获取境外融资。

  12月初，有市场消息显示，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。

  根据彼时的消息，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得贷款资格的房企。

  在这5家房企之外，中海地产、保利发展、万科、招商蛇口、建发房产、中国金茂、金地集团等房企与银行签订的战略合作当中，均提及“内保外贷”业务。

  随后，12月9日，龙湖集团7亿元（人民币）“内保外贷”业务落地。

  根据消息，本次龙湖的7亿元贷款，主要由中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，且由中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。

  据葛春尧介绍，本笔“内保外贷”具备两大特点：一是业务落地效率高，在接到企业申请10个工作日内，完成保函开立以及境外放款，有效满足企业时效性需求；二是机构间合作紧密，中国银行境内外两家机构，一家服务境内担保主体，一家对接香港融资主体，充分发挥境内外一体化优势，高质量完成此次金融服务。

  相关研究机构负责人表示，四大国有商业银行以“内保外贷”形式提供离岸贷款，属于支持信贷融资范畴，这种方式能帮助房企缓解境外债压力，防止债务违约风险继续扩大。

  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为：“内保外贷”的做法，在帮助房企偿还海外债的同时，相当于把贷款违约风险转到国内银行身上。这些国内银行的海外分支机构拥有海外融资能力，但将来一旦受到金融冲击，其资金头寸、还款能力、信用也会遭受打击。“国内银行不会做很多‘内保外贷’业务，会优先选择一些资质较好的房企来运作。”黄立冲说。

  房企融资还需推力

  业内更为关注的是，在国内银行担保信用加持下，内房企的海外融资渠道能否重新打开？

  去年下半年以来，房企普遍遭遇流动性危机。在偿付高压下，多数房企选择“保内弃外”，这使得内房企在境外的信用形象急剧下滑，并频频遭到海外评级机构下调主体评级或展望评级，内房企境外融资渠道几乎处于冻结状态。

  据统计，2022年1～11月，房企境外债券发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。

  还有部分房企主动撤销境外评级。从2022年6月至今，已发生25次房企评级撤销事件，其中10月份多达11次，在涉及撤销评级的22家房企中，有过半数量房企为主动撤出，如碧桂园。在境外融资渠道冻结的当下，维护境外评级的意义似乎已经不大。

  但海外债偿付依然是绕不过去的坎儿。今年11月以来，房地产行业已经遭遇一波美元债违约小高峰。

  11月30日，景瑞控股已暂停支付尚未偿付的境外美元优先票据；11月初，旭辉到期未付4.14亿美元境外债本金和利息，并暂停支付所有境外债务本息；中南建设、中梁控股也公告暂停美元债兑付。

  明年，海外债到期规模仍是一笔巨大的数字。据机构统计，2023年一季度是当年美元债偿债高峰期，合计规模约1000亿美元（约合7000亿元人民币），全年美元债到期规模达到3400亿美元，偿债压力较大。

  “境外市场普遍认为我国民营房企已经没有偿债能力，所以需要修复境外市场对于中国房企的看法。中国银行采取‘内保外贷’形式来投放资金，这是首单，后续将会有更多房企尝试。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  柏文喜认为，受整个房地产行业信心极度萎缩影响，以及房企自身评级取消或降低影响，无法凭借自身信用继续发债或者很难发债，所以需要借助国内银行担保来提升增信。“内保外贷”首单的落地，有助于缓解房企的境外债流动性压力，并实现借新还旧式的良性循环，从而推动境外融资的逐步重启与恢复。

  黄立冲则认为，“内保外贷”有作用，但并不能完全解决房企融资问题。房企要做“内保外贷”业务，一是用现金做质押，二是用土地作质押，如果用土地做质押，质押率可能只有五折、四折甚至三折。“如果房企已经具备这样的质押能力，在境内能贷出钱来，也有能力偿还海外债务。目前很多房企还很难做到这一点。”