公司付珊珊 2023-05-22 08:40:10 来源:中房报
在保现金流和保利润的双重压力下,房企不得不精打细算,费用支出和成本管控显得尤为重要。
2022年对于上市房企而言是面临困境和挑战的一年,在市场下行叠加复杂的外部环境影响下,房企销售和融资遇阻,虽然降本增效、向管理要效益早已成为行业共识,但在这种行情下,企业固定的三项费用支出难以在短期内改善,2022年上市房企整体三费(销售、管理、财务)费用率有所回升。
从中国房地产报记者此前统计的数据来看,2021年,TOP50上市房企三费费用率平均数约10%,而2022年这一数值已经上升到12%以上。
不同企业之间的费用管控能力也在分化。TOP50上市房企中,三费费用率最低的中海地产,整体费用率仅有4.2%,而最高的华夏幸福,三费费用率已超55%。整体而言,头部房企和央企国企的三费费用率相对较低,而民营房企,尤其是出险企业,整体费用率更高。
超六成企业三费费用率回升
2022年,TOP50房企中,31家房企三费费用率不降反升,仅有19家房企三费费用率相比2021年有所下降。
从不同三费费用率企业分布来看,三费费用率控制在5%以下的企业有5家,分别是中海地产、碧桂园、招商蛇口、中交地产和龙湖集团;在5%~10%的企业有17家;三费费用率在10%至20%之间的企业有24家;20%以上企业有4家。从分布来看,2022年房企三费费用率主要分布在10%至20%之间。
纵观房企最近几年的数据,销售费用率是三费中最难降低的,尤其是在房企销售遇冷的2021年和2022年,上市房企的销售费用支出仍然呈现出增长态势。数据显示,2022年销售费用率同比增长的有31家房企,下降的有19家房企。这也意味着,随着行业发展,增量空间有限,企业竞争加剧,为了获得销售和回款,房企势必会使出各种营销手段,这也直接导致企业销售成本增加。
2022年,TOP50房企中,销售费用率最高的是合景泰富集团,销售费用率达到10.38%,而位居第二的融创中国,销售费用率为5.89%,金科股份销售费用率位居第三,为5.68%。销售费用率最低的三家房企分别为瑞安房地产、绿地控股和滨江集团,均不到2%。
虽然2022年房企调整组织架构的举动较为频繁,且以聚焦、精简为主,目的就是提质增效,但2022年TOP50房企管理费用整体而言仍是在上涨。数据显示,2022年管理费用率同比增长的有29家房企,下降的有21家房企,前者占了多数。其中,2022年管理费用率超过10%的有4家企业,分别是合景泰富集团、富力地产、合生创展集团以及佳兆业集团。相反,中交地产、招商蛇口、中海地产等企业管理费用率却在2%以下。
值得注意的是,2022年,房企融资环境仍然不乐观。虽然从下半年开始,“金融十六条”“三支箭”等政策逐步落地缓解了部分房企融资难的问题,但整体而言,多数房企依然面临融资困境。这样的行业形势也在一定程度上推高了房企融资成本,导致财务费用的支出增加。
2022年,TOP50房企中,财务费用率同比增长的有33家,下降的有16家企业,另有1家房企财务费用率与去年持平。这其中,财务费用率超过10%的企业有华夏幸福、富力地产、新湖中宝和瑞安房地产,而龙湖集团、华发股份、万科、中海地产等2022年财务费用率还不到1%。
在一些业内人士看来,目前,房企杠杆收缩依然是大趋势,尤其是随着供需两端政策发力,房企融资情况有待好转,随着融资环境改善,房企融资成本有下降空间,财务费用也可能进一步降低。
中海“三费”管控力最强
总体而言,2022年,头部房企在费用管控上依然有明显优势。
从所统计数据来看,三费费用率低于10%的房企中多是销售规模排名靠前的企业,例如中海地产、碧桂园、招商蛇口、万科、保利发展、华润置地、绿城中国等。
在业内人士看来,头部房企在规模和资源上都有优势,具有一定的议价能力和成本管控能力;此外,头部房企品牌力较强,市场认可度高,在销售和融资端更容易获取关注,从而减少费用开支。
其中,中海地产依然是费用管控能力最强的房企,其2022年三费费用率仅有4.2%,虽然相比2021年费用率有所增加,但仍然是TOP50房企中三费费用率最低的企业。
另外,部分区域深耕型房企在费用管控上表现突出,例如滨江集团,其2022年三费费用率为5.92%,这一数字比保利发展、华润置地等大型房企还低。究其原因,滨江集团坚持区域深耕,管理半径小,成本把控得较好,加上在深耕区域品牌影响力大,由此带来品牌溢价,也使得其在费用支出上更少。
从企业性质来看,央企国企的三费费用率普遍低于民营房企。在三费费用率低于10%的22家企业中,具有央企、国企背景的企业有13家,占据大半。实际上,相比民营房企,央企、国企在成本管理上流程更为严格,尤其是在房地产市场下行的背景下,房企融资遇阻,而央企、国企在融资上更有优势,能够减少财务费用的支出,这在一定程度上能够让其整体费用率降低。
2022年,出险房企的三费费用率整体保持高位。例如华夏幸福、富力地产、合景泰富集团、合生创展集团2022年三费费用率均高于20%,而这几家企业也存在不同程度的经营或债务问题。其中,三费费用率最高的华夏幸福和次高的富力地产,二者均是管理费用率和财务费用率较高,从而导致整体费用率偏高。
“财务费用率偏高可能与其融资成本高相关,而管理费用率较高则提示房企需要在管理层面进行提质增效,实际上,最近几年,不少房企频繁调整组织架构,也都是为了提高管理效能,有的房企已经做得比较好,但仍有一些房企还需要进一步改革。”一位TOP50上市房企副总裁表示。
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2023-05-19交易模式得到补充,购房压力略有减轻,资金监管有待完善,中介业务影响有限。财政部:前四月国有土地使用权出让收入11761亿元,同比下降超两成
2023-05-19土地增值税2252亿元,同比下降15.2%;房产税1529亿元,同比增长20.5%。1-4月北京新建商品房销售面积同比增长36.5%
2023-05-18其中,住宅销售面积为246.6万平方米,增长33%。华丽家族股东大会多项议案均未获通过
2023-05-18华丽家族澄清,第二大股东泽熙投资提案程序存在瑕疵,对其临时提案不予公告。苏州高新:拟定增发行股票不超过3.45亿股,募金总额不超16亿元
2023-05-18发行股票数量不超过本次向特定对象发行前公司总股本的30%,发行对象为包括苏州高新控股股东苏高新集团在内的不超过35名的特定对象。ST海投:房地产业务已基本去存化
2023-05-18涉及房地产开发业务,该公司已于2015年推进非公开发行的过程中,对外承诺不再新增房地产开发业务。青岛:2023年国有建设用地供应计划总量4672公顷
2023-05-18其中,住宅用地计划供应659公顷,占总量的14.1%。4月房价:上涨动力略有减弱,二手房降温迹象明显
2023-05-17上涨城市个数减少,房价整体涨幅回落。
中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |