到手两个“小目标” 这家房企“卖子”变现

公司刘伟 2023-07-03 10:12:44 来源:中房报

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  “这几年房地产市场下行,但房企也要生存,确切地说是房企内部的团队和员工也要生存。因此,德信中国能够主动剥离现有资产,提升自身竞争力,并在困境中选择继续拿项目,说明德信中国对市场还是有信心的。”上海市光大律师事务所高级合伙人徐军在受访时表示。

  德信中国的资产处置还在继续。6月28日,德信中国控股有限公司(以下简称“德信中国”,02019.HK)发布股权转让协议公告。公告显示,当日,德信中国间接全资附属公司德信地产集团有限公司(卖方)与杭州宸胥企业管理有限公司(买方)、德清弘容及目标公司(订约方)订立股权转让协议。据此,卖方同意出售而买方同意购买目标公司70%股权,代价约为2.08亿元。

  德信中国表示,出售事项能优化集团的债务结构,以此进一步提升集团的流动资金状况。公司预期出售事项将改善集团的整体资产周转率。

  资产处置的背后是德信中国持续面临的资金压力,截至2022年末,德信中国的在手现金已无法覆盖短期债务。2022年11月,德信中国曾对旗下一笔美元债进行交换要约,目前,该笔美元债已完成展期。

  值得注意的是,一边处置资产,一边债务展期,德信中国同时还在代建业务上发力,今年以来已竞得数个代建项目。

  记者试图通过微信联系德信中国有关负责人采访,但截至发稿未能获得回复。

  接连“卖子”回收现金

  德信中国此次出售的目标公司为北京新乐青物业管理有限公司,主要从事物业管理及酒店公寓管理等相关经营性业务。目标公司持有位于北京朝阳区百子湾路40号楼的公寓,卖方持有目标公司70%股权,德清弘容持有目标公司30%股权。

  项目股权出售后,公司预期将录得收入人民币2.08亿元。本公司预期将录得未经审核除税前利润约人民币3325万元,同时将录得债务减少共人民币2.08亿元。

  实际上,德信中国这一轮的资产处置从去年就已开始。2022年5月,德信中国出售其持有的杭州市德信AI产业园54.54%的股份,而这个产业园2021年为其带来了约6818.7万元的租金收入。

  2022年6月,德信中国在一个月时间内抛售掉三笔股权。退出投资企业杭州润郎企业管理有限公司和杭州沁都置业有限公司,并减持了对德清莫干山东麓建设有限公司的部分股权,持股比例由100%下降至51%。

  到今年4月和5月,德信中国还曾分别处置了两家旗下项目公司的股权。

  德信中国是一家浙江住宅房地产开发商,大部分位于杭州、温州、宁波和南京等长三角城市,曾在行业上行市场中获得快速发展,但2022年的行业调整也使得这家企业陷入债务泥潭中。

  截至2022年末,德信中国持有现金及现金等价物及受限制现金合共约73.75亿元,而2021年为175.63亿元。自银行及其他金融机构的借款中,德信中国约93.4亿元须于一年内偿还,及约118.5亿元于一年后偿还。在手现金已不足以覆盖短期债务。

  2022年全年,德信中国实现累计合约销售金额约361亿元,累计合约销售面积约197.3万平方米。同比来看,合约销售额同比减少约51.2%,合约销售建筑面积同比减少约43.5%。合约销售平均售价同比减少约13.6%。

  2023年5月,德信中国实现合约销售金额约21.5亿元,合约销售面积约14.1万平方米。整体来看,今年前5个月,德信中国实现累计合约销售金额约117.1亿元,销售表现未能有明显回暖。

  美元债成功展期

  不少房企在2022年都停止或减少了拿地,而德信中国是其中为数不多还在扩储的民营房企。

  2022年,德信中国在长三角地区获取了三幅地块,分别为台州留仙里二期项目、杭州临平山北地块项目、杭州萧山区项目。

  德信中国一边处置资产,一边拿地,同时进行美元债展期的操作,曾引起投资者的不满。

  2022年11月14日,有消息称,德信中国计划就一笔“2022年12月到期9.95%优先票据”,进行交换要约,已与部分债权人进行了沟通,具体方案未最终确定。

  两天后,一封《给德信中国胡老板的一封公开信》,开始在网上流传。信中,有投资人质疑董事会主席胡一平,一个月前还在德信内部承诺,公开债一定要按期偿还。就在德信股价不断上涨的时候,却突然发出了美元债展期的消息。

  不仅如此,信中还直指德信中国目前的财务状况,明明账上有钱,打算11月底进行分红,且股票、物业等绝大多数资产并未抵押。在此情况下进行债券要约,有故意“耍赖”嫌疑。

  一个月之前,德信中国旗下唯一一笔美元债成功展期,这在一定程度上为公司缓解流动性压力争取到了时间。

  今年5月31日,德信中国公告称,其按计划召开的债权人会议已于5月30日在开曼群岛达成“计划”。合共125名持有本金总额3.06亿美元(占未偿付计划投票索偿总值87.86%)的计划债权人出席了会议并投票,全部125名债权人都投了赞成票。

  值得注意的是,在债务展期的背景下,德信中国的代建业务还在加码。德信地产于6月27日投标竞得浙江省丽水龙泉市首个水南未来社区的代建代销业务。

  2022年至今,德信也已中标多个代建代销项目,包括旧村改造的瑞安汀田街道联胜村C地块,以及鞍山雨山片区北单元地块的全过程代建开发。

  有接近德信中国的人士称,“开发商现在都在抢代建这块生意,跟地方城投合作,代建固定比率抽成,多少都能赚钱。”

  “既然已经债务展期而在做债务重组,肯定是没钱拿项目的,卖资产“补血”也在情理之中,因此拿地扩展业务应该属于与别的房企、投资机构的合作行为。”IPG中国区首席经济学家柏文喜称。

  盘古智库高级研究员江瀚认为,一边处置资产,一边拿地,同时进行美元债展期的操作,表明企业在进行债务重组的同时,也在寻求其他的融资渠道和方式来支持企业的发展。卖资产“补血”是企业为了获得更多的现金流,通过出售部分资产来获取资金。同时,拿项目扩展业务也可能是企业为了扩大市场份额和提高盈利能力,通过购买土地拓展业务范围。但这种多重操作对于企业的运营提出了极高的要求,也会导致非常高的风险。

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