建筑系开发商逆势“踩油门”,经营风险或攀升

公司克而瑞研究中心 2023-12-25 09:34:03 来源:丁祖昱评楼市

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  一批建筑系央国企,正在加快投资进场。

  近两年,在低温行情下,包括中国建筑、中国铁建、北京建工等“建筑系”央国企在土地市场大举拿地、加速布局,活跃在一二线重点城市及热点区域土拍市场。

  根据CRIC新增货值榜显示,2022年、2023年1-11月多家“建筑系”央国企连续入榜。

  在销售业绩上,已有12家建筑系央国企跻身百强,部分“建筑系”央国企在房地产开发业务的影响力也越来越大,并已形成标准化产品体系。鉴于市场活跃情况与发展态势考虑,本文将以“建筑系”央国企为主要研究对象,从销售、拿地、财务、经营等多维度剖析其地产开发业务发展现况与前景。

  值得注意的是,面对经济下行、建筑施工主业增长乏力、房地产市场持续低迷等现况,“建筑系”的地产开发业务也面临营运能力承压、地产开发拓展动力减弱等诸多挑战,中长期发展面临较大考验。

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  1、建筑商设立地产开发平台,推动业务快速拓展

  “建筑系”开发商,是指建筑施工企业,以房建、基建工程为主业,同时涉足地产开发业务。

  按企业性质分为三类:“中字头”基建央企,比如中国建筑、中国铁建和中国中铁;省级或地方建工集团,如上海建工、北京建工、重庆建工等国企;民营建筑企业,如中天控股、中南建设等。

  部分建筑商还有专门的地产开发平台。比如全国最大建筑房地产综合企业和房屋建筑承包商中国建筑,其地产开发业务可以追溯到20世纪80年代,目前旗下有中海系地产、中建系地产两大地产品牌。还有中国中铁,早在20世纪90年代开始涉足地产开发业务,2006年国资委将房地产业确定为公司的主营业务,为公司全面进军房地产业提供了“准入证”,2007年成立中铁置业,是旗下主要房地产开发平台。

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  2、建筑与地产业务相协同,增利转型是主要驱动力

  基于业务协同、增厚企业业绩的考量,很多建筑商早早跨界地产开发,基本与中国房地产行业一同成长。

  房地产行业的毛利率水平一直以来显著高于建筑施工行业(包括房建和基建),行业毛利率平均水平峰值一度达到30%,而建筑施工行业仅有百分之十几,典型大型国央企建筑施工业务毛利率基本在6%-8%的水平。

  在房地产市场高速增长期,少数“建筑系”民营企业也曾在行业展露头角,如中南建设。但此轮下行周期下,民营房企大面积失守,“建筑系”民营企业也不例外,而越来越多“建筑系”央国企则逆势突破。

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  1、12家建筑系央国企跻身百强,央企巨头冲击头部阵营

  这两年,“建筑系”央国企持续发力,行业地位和影响力不断提升。

  克而瑞《2023年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》全口径销售金额百强榜单中,建筑系央国企占12家,包括中海地产、中国铁建、中国中铁、中建壹品、中建东孚、上海建工等,而2021、2022年度分别仅有5家和7家。

  从竞争格局来看,“建筑系”央国企分居各个梯队,央企巨头逐步向行业头部阵营冲击。中国建筑旗下除了中海地产,“中建系”有4个平台公司上榜;中国铁建2022年进入TOP20,2023年1-11月位居第16位;中国交建旗下的中交房地产也跻身TOP20,排名较2022年末提升8位。

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  2、部分已形成标准化产品体系,构筑内核竞争力

  另外,“建筑系”央国企旗下住宅类产品系列不断丰富,产品细节日趋完善,产品品质日益提升。

  八大建筑央企中,除中国化学,其余七家(中国建筑、中国中铁、中国铁建、中国交建、中国能建、中国中冶、中国电建)针对刚需型、改善型和高端豪宅型等多种类型,已经打造了不同的标准化产品系。

  此外,部分“建筑系”国企在房地产开发业务的影响力也越来越大,覆盖的产品类型愈发丰富,产品系列也在进行逐步扩充。如上海建工,针对不同区域市场和各类购房客群的需求,形成的中高端“海玥”品牌,现有的“都”系、“邸”系、“庭”系、“府”系等产品系列,为标准化建设和精准营销奠定了基础。

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  面对经济下行、建筑施工主业增长乏力、房地产市场持续低迷等现况,“建筑系”的地产开发业务也面临诸多挑战。

  1、建筑商营运能力承压、信用风险分化

  “建筑系”央国企逆周期发力,且在行业已形成一定影响力,尤其以中建、中铁建、中铁为代表的建筑系央企逆势补仓,销售规模跃升头部阵营。

  而受房地产行业下行等因素影响,建筑商主营业务增速出现明显滑坡,尤其近期房企和地方政府流动性风险持续释放,经营压力与信用风险呈现双攀升趋势。

  2、地产开发拓展动力减弱,建筑商仍需修炼“内功”

  “建筑系”房企杠杆高企,流动性紧张,部分弱资质企业面临较大出清风险,在此背景下建筑企业向下游拓展房地产业务的动力整体减弱。

  除财务因素外,还有以下三方面原因:

  1)房地产行业深度调控,房地产销售端持续筑底,即使近阶段核心城市不断释放需求端的利好消息,但依旧未改成交的萎靡态势,行业发展已“今非昔比。”

  2)建筑企业缺乏精细化的开发项目操盘经验,对资金周转效率弱于房企。房地产行业是资金密集性行业,涉及行业链条长、主体多,对投资资金的规模要求较高,因此杠杆率整体偏高,这与建筑行业类似。而经过多年发展,龙头稳健的房企已经形成自身的项目精细化管理体系,对资金周转效率提出较高的要求,而建筑企业核心业务的应收账款规模较高,且有转化为坏账损失风险,叠加房产开发经验少,项目管理能力弱,资金周转效率整体偏弱。

  3)国企改革的趋势让国央企回归主业,逐渐剥离集团内部的低效资产。如前几年央企加速剥离房地产业务,具备房地产开发优势的央国企开始推进内部的资源整合,收购房地产业务,包括保利发展和保利置业、中粮地产和大悦城地产、南国置业和电建地产的重组。这一趋势,未来也会延续下去。而建筑央国企由于具备地方政府平台属性,未来定位还是承接地方政府相关的保障性租赁住房、城市更新等项目,涉猎市场化的开发业务较少。

  房地产市场态势持续低迷,购房信心的重塑道阻且长,投入产出预期仍不明朗,对开发商的流动性考验还在持续。

  房地产行业已经告别高增长以及粗放时代,越来越依赖开发商的内力出业绩,这也是中长期最严峻的考验所在。

  因此,建工集团布局地产开发,还是要量力而行,谨慎投资,避免“顾此失彼”或“两头落空”。

中国铁建十六局集团置业江西京诚房地产有限公司

统一社会信用代码:9136010832268568XH    经营状况:存续    注册资本:7000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  0

中国铁建昆仑投资集团有限公司城市开发分公司

统一社会信用代码:91510100MACHG4BA4M    经营状况:存续    注册资本:0(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  0    关联风险  0

北京建工集团有限责任公司

统一社会信用代码:911100001011328547    经营状况:存续    注册资本:827350(万元)

风险情况:  自身风险  9    变更提醒  36    关联风险  36

北京建工地产有限责任公司

统一社会信用代码:911100005530560988    经营状况:存续    注册资本:600000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  71    关联风险  743

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中国城市住房价格288指数

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日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
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2022.081579.3-0.04%-0.62%
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