加息与房价调控叠加效应值得关注

2010-12-01 05:50:01来源:中房网

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地产会客厅嘉宾 杨红旭

  上海易居房地产研究院综合研究部部长,房地产专家,地产专栏作家。为购房者分析市场走势,为企业筹划发展战略,为政府建言政策之道。兼顾实战与理论、微观与宏观、逻辑与文采之长,以新锐姿态重塑地产研究与地产评论之新风,对市场与项目拥有深厚历练。

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  在目前的宏观经济环境及持续的调控政策下,您对未来房价的走势如何看待?

杨红旭
杨红旭

  中央经济工作会议即将召开,适度宽松的货币政策,极有可能转为稳健的货币政策。房地产市场不仅受楼市调控政策影响,而且还受货币政策左右。所以,研判房价会否下跌,何时下跌,还须密切关注货币政策调整的节奏。

  实际上,进入今年第四季度以来,中央政府在货币政策方面频频出招。尤其存款准备金率,年内已提高了五次,创造了18%的历史新高。值得关注的是,10月20日央行出人意料地上调存贷款基准利率,引发社会强烈关注。一般来说,加息和降息的周期性特征鲜明,随着第一次加息的启动,事实上我国已进入新一轮加息周期。

  由于房地产业对开发贷款和按揭房贷的依赖度很高,加息周期必然对楼市产生影响。美国、我国内地和香港的历史经验表明,加息对楼市尤其是房价的影响,滞后效应非常明显,需要累计多次加息后,通常在周期过半后才会初步显现效果,最后一次加息完成前后,对房价的影响才会由量变到质变。

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  您认为此轮加息会呈现什么特点?

杨红旭
杨红旭

  不妨简要回顾一下上一轮加息周期的情况。2004年10月步入加息周期,其特点是“前慢后快”。至2006年仅加息三次。当时经济偏热,而CPI只有2%左右,期间对楼市没有产生明显影响。2007年CPI持续高涨(曾超过 8%),加息频率突增,一年加息六次,史无前例。2007年10月房价环比上涨幅度开始快速收窄,房价快速上涨的势头受到明显遏制,不过直到2008年下半年房价才下跌。由此可见,加息对于房价有一定的抑制效果,特别是在加息幅度较大、加息频率较高的时候。

  本轮加息的重要目的是抑制通胀。自第三季度以来,CPI数值持续快速攀升,10月份CPI同比上涨4.4%,环比上升1.7%,创近两年来的新高。近期,物价尤其是食品价格不断上涨,通胀预期持续增强,通胀压力逐渐加大,而美联储前段时间开始实施第二轮量化宽松的货币政策,这对于中国无疑是雪上加霜,进一步加剧了中国的通胀压力,防通胀已成为当前央行的首要任务。

  本轮加息周期,面对的是经济增长适中、通胀快增的形势,所以加息的节奏可能是 “前紧后松”,这与2004年至2008年那轮加息周期的节奏相反。当前CPI涨势与2007年二季度相似,所以加息节奏可能会稍快些。然而,值得关注的是,由于受国外美日宽松货币政策和国内经济并未过热的双重影响,本轮加息周期的时长和幅度存在很大不确定性。加息幅度过大,会吸引以套息为目的的外资涌入 (当前套汇游资已让监管层担忧),所以预期本轮加息周期总体上将比上轮加息周期温和一些。

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  大家更为关心的是本轮加息周期对楼市的影响情况,对于这一点,您又怎么看的?

杨红旭
杨红旭

  短期来看,加息周期将和楼市调控政策产生叠加效应,楼市将加速降温。当前正值楼市调控时期,限购、限贷、限外资购房、限价等多种强势手段迫使楼市全面降温。10月份全国新建商品房成交量较9月下跌11%,70个大中城市房屋销售价格环比涨幅由9月份的0.5%回落到0.2%,预计11月份成交量还将继续下滑,价格也有可能出现环比负增长。

  此时进入加息周期,尽管一次小幅加息对楼市影响不大,但加息向市场传递了货币政策全面紧缩的信号,影响了购房者对楼市的预期。尤其值得关注的是,这是在“9·29新政”的基础上再施加的货币紧缩政策,对于楼市无疑是“雪上加霜”。两者产生的政策叠加效应,明显大于2004年第一次加息时的情况,也大于2007年上半年开始密集加息时的情况。

  长期来看,本轮加息周期也会像以往历次加息周期一样,多次加息过程中对于房地产市场的作用会逐渐显现,当加息次数过半,尤其是最后一次加息完成后,对于房地产市场的影响将由量变转为质变。也可以这么说,当前楼市降温主要源于严厉的房地产调控政策,而当最后一次加息完成后,紧缩的货币政策将成为抑制楼市的比较重要的因素。

  由于本轮加息周期“前紧后松”,我们预期最后一次加息有可能出现在明年或后年。这就意味着,房地产市场受本轮加息周期的累加影响效果,可能会在明后年体现出来。这将成为抑制中期房地产市场过热,以及稳定房价的重要政策因素。在此形势下,即便明年部分地方政府为了地方利益而或明或暗地放松落实“9·29新政”,亦不至于造成楼市的报复性反弹。
 

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