顾云昌:房地产市场怎样回到“合理价位”?

申伊娜2011-01-30 15:57:11来源:中房网

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  专家档案:顾云昌,1944年出生,教授级高级城市规划师。历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作,任副会长兼秘书长。现任中国房地产研究会副会长,北京大学博士后导师。

  温总理在参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目时表示,将继续加大力度抑制房地产投机,有信心让房价回到合理的价位。

  那么究竟什么价位是“合理价位”?怎样才能回到“合理价位”?中国房地产研究会顾云昌副会长给出了十分独到的见解。

  房价上涨的根本原因是供不应求

  要解决房价的问题首先是要从市场的供求关系来考虑,要弄清楚市场2011年的主要矛盾是房价上涨的压力,整个市场是供不应求的,这种情况从05年就开始。2010年的总供应量是6.1亿平方米,销售面积9亿平方米,差距很大。从05年到09年,供应面积总量达到了24.5亿平方米,销售面积31.5亿平方米。不难看出,价格上涨的根本原因是供不应求。

  从供应方面来看,供应量相对需求的严重不足,和土地供应不足有关,和审批的土地没有及时形成供应量有关,也和形成供应量的没有实际销售,就是捂盘现象有关。所以过去的调控政策重点就是既要提高土地供应量,又要打击囤地,且严禁捂盘。#p#副标题#e#

  市场调控不但要既抑制过旺需求 还要保证供应稳定

  要保证房地产市场的稳定发展,一方面要进一步抑制过旺的需求,另一方面还要保证供应量的稳定,这是调控的目的。

  新“国八条”中,媒体关注较多的是抑制需求方面,比如“二套房首付不低于6成”,尽管只比之前增加了一成,也表明了中央对楼市调控的决心,这个比例是有史以来最高的。

  国家调控楼市最有效的手段就是金融杠杆,我们现在也是在降低杠杆率,对刚性需求是保护的,对首套、二套界限是明确的。中国还有比较特殊的就是行政杠杆,限购。第一轮有20多个城市出台限购令,这次新“国八条”出台,我估计后期应该会有四十到五十个城市出台限购令。

  对买房者来说,新“国八条”中“对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税”,也将有效制约炒房行为。

  除了抑制过旺需求,我们看到此次调控的亮点在于供应方面,不但加大了保障房的建设力度,也严格了住房用地供应管理,要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。#p#副标题#e#

  商品房应稳定发展,保障房需快速发展

  只有商品房稳定发展,保障房快速发展,这样才能使房地产健康发展。因为现在讲房价都是商品房价格,虽然现在限购限贷了,但如果商品房的供应总量下降,房价又会继续上涨,就达不到调控的目标,对经济也是不利的。

  因此既要完成保障房的1000万套,又要保障商品房的土地供应,这将使商品房和保障房的总量远远超过现在,这也使投资保持了良性、健康、平稳、较快的增长,保障了经济的持续发展。#p#副标题#e#

  明确问责制的目标 量化监督检查标准

  最后一点就是问责制的问题,落实调控目标,这是新的政策。地方政府都要提出调控目标。其实人们理解的调控目标是房价,但其实在调控目标中需要明确的有保障房建设完成多少,保障房和商品房的土地供应各是多少,商品房房价保持在多少,甚至更多的,不仅仅只是房价。这种目标的制定有利于全社会的监督,有利于上面的检查,也有利于当地自身目标的实现。我认为这个目标是全面的目标,不止是房价的目标。如果达不到,那么相关负责人要问责,这就是中国特色的房地产调控。

  此次调控的目的是对过旺的需求进一步强化抑制,对保障房商品房供应上有了更明确的说法,对调控目标的提出明确的要求——问责。#p#副标题#e#

  2011房地产市场将平稳发展“合理价位”是合理的供应结构

  2011年房地产市场总的来说是平稳的发展,特别是保障房的快速增长,商品房的稳定增长,房价的基本稳定。我一直宣称的一个观点就是“合理价位”,外界现在对合理价位的普遍理解是房价下跌了就是回到合理价位,这种理解是不全面的。

  就目前的一线城市来说,房价总体下降的可能性不大。但既然总理提出了“合理价位”,那就必须实现。但实际上,不同的人的“合理价位”是不一样的,“合理价位”是针对每个家庭的都合理的价位。对于低收入和中低收入家庭来说商品房价格即使下降了他们依然无法承受,而商品房价格达到他们所能承受的“合理价位” 是不可能不现实的。所以在商品房一方独大的情况下,回到合理价位可能性不大,市场的住房供应应该满足各个不同阶层的人的需求,比如低收入者买保障房,中等收入买商品房,高收入买豪宅。只有不同收入水平的人都能有属于自己的供应,让不同阶层的人都能用自己感觉合理的价格享用住房,那才是达到了“合理价位”。

  同一产品,供应结构应该多元化,否则,永远达不到合理价位。所以2010年,重点调控房价,2011年重点调整结构。在稳定商品房价的基础上,大力调整住房供应结构,经过几年努力,才能逐步实现合理价位。只有各种收入的家庭都有对应其需求的价位时,都住有所居,才是大家都感觉合理的。政府只有满足了各种层次的需求才能真正做到合理价位。

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