尹中立:这10年房地产市场为何如此突飞猛进?

2011-04-06 16:40:05来源:中房网

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  人物导读
作为著名的经济学者,尹中立凭借犀利的目光、丰富的经验和专业的知识,经常对市场做出全面、深刻而准确的分析,特别是对房地产未来发展的趋势洞察先机,并作出精准的判断。

  个人介绍
尹中立,生于1967年,安徽庐江县人,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所研究员,中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于深圳市商业银行、中国投资银行、招商证券公司、上市公司等,有丰富的银行和证券工作经验,以及丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。长期关注股票市场和房地产市场。现致力于房地产金融和资本市场的理论、政策及实务研究。

  工作成果
曾在《中国证券报》、《人民日报》、《二十一世纪经济报道》、《南方周末》、《财经》、《银行家》、《国际经济评论》等报刊杂志上发表学术论文及财经评论200余篇。出版专著《资本风暴》,参编多部经济学著作。有些观点和政策建议得到了有关部门的重视。被《北京晨报》评为"2004年度中国十大财经人物"。

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  10年来房价上涨归根结底是货币现象

  1999年的我国住房销售额是2200亿元,2010年的住房销售额超过了5万亿元,11年的时间里住房销售额增长了20多倍。期间,住房销售面积从1.3亿平方米增加到10.3亿平方米,增长了8倍多。老百姓最关注的是房价,10年来全国平均房价上涨了约300%(统计局数据),北京、上海等一线城市的房价平均上涨了约10倍。

  这10年里,房地产市场为什么如此突飞猛进?

  有人说是城市化,但2004年之前中国的城市化速度远远快于2004年之后,房价的快速上涨却是发生在2004年以后,因此,以城市化来解释房价及住房销售的快速增长在逻辑上是不成立的。

  还有人说是人口结构所导致。从人口结构看,六十年代初至七十年代初是中国的生育高峰,这些人口在2000年后进入了结婚的年龄,住房需求大幅度增加。但中国的第一个生育高峰是1949年后的十年,新中国成立之后的第一个生育高峰出生的人口早在1980年前后就进入了结婚的年龄,显然,1980年前后中国并没有出现住房销售的高峰,更没有出现房价的大幅度上涨。原因是那个时候中国的住房制度还没有改革,更重要的是那个时候人们手里没有钱买房。很多年轻人结婚需要房子并不必然导致住房需求的大幅度增加,经济学意义上的"需求"是指有购买力的需求,因为结婚的人大量增加只能导致"潜在需求"的增加,潜在需求要转变为需求还需要具备购买力的条件。

  要找到住房市场繁荣的真正原因应该从货币与信贷入手。从广义货币M2看,1999年至2010年我国的货币总量增加了5倍,从1999年的12万亿增加到2010年的73万亿,楼市的价格涨幅与货币增长幅度保持了基本同步。这似乎有佐证了货币学派的代表人物-弗里德曼的名言"无论何时、何地,物价都是货币现象",10年来的中国楼市价格的上涨归根结底是货币现象。

  那么,是什么原因导致最近十年中国的货币快速增长?其一是人民币汇率改革导致的,其二是2009年、2010年为了应对全球金融危机实施的"适度宽松的货币政策"导致的。从2003年开始,随着中国出口的增长,人民币升值预期逐渐升温,全球热钱开始流向中国,表现为外汇储备高速增长,随着外汇占款大量增加,截止2010年底外汇占款已经超过23万亿元人民币,这些货币完全与国内的经济活动没有任何关系,是"多余"的货币,这些由外汇占款而来的货币极大地增加了国内流动性过剩的局面。

  2009年至2010年,为了应对全球金融危机中国实施了适度宽松的货币政策对楼市亦有重要的影响,期间,每年中国的信贷增长超过12万亿(包括信贷类理财产品),这两年里,我国的广义货币供应量从40多万亿迅速增加到70多万亿元,增长接近70%,刺激了楼市价格快速上升。北京有些楼盘在2009年上涨了100%以上,上涨速度为近年之最。

  在大多数工业产品已经出现估计大于需求的背景下,多余的货币势必涌向供给弹性较小的产品,住房是这些资金理想的聚集地。

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  房地产调控的核心应该是紧缩货币

  从上述分析可见,要遏制中国的房价快速上涨,最重要的手段是控制货币与信贷的高速增长,反之,如果货币还在高速增长,房价就难以控制。2010年出台的一系列房地产调控政策的核心是打击房地产投机,这些措施只能在一定程度上缓解房价上涨的压力,属于治标不治本之策。

  货币紧缩会遇到两个棘手的问题,一是经济增长与就业如何保证?当前,中国2010年的固定资产投资已经达到27万亿,近GDP的70%,如果货币紧缩,固定资产投资势必减少,经济增长就没有保证,就业就会出现问题。但笔者认为,当下进行经济结构的调整可能是最佳时机,即使失业大量增加也不会威胁到社会稳定,因为现在的工人主要以80后和90后为主,他们即使失业还有农村的家庭作庇护港湾,如果再过一段时间,等他们的父母失去劳动能力时候,失业将会给这些家庭带来灾难性的打击。政府应该抓紧时机进行经济结构的调整。

  第二个问题是国际环境的制约。2010年初以来,正当中国进行楼市调控的同时,欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。2010年4、5月份欧洲出现主权债务危机,随后欧盟诸国开始削减财政赤字,减少政府开支,对经济增长必然产生影响;美国的长期国债收益率不断创新低,说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强,失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍,而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。同样糟糕的还有日本,日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题,尤其是2011年3月13日日本发生了9级地震和海啸,这将给日本经济带来巨大的打击。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变,受此影响,全球资本纷纷寻找高回报的投资场所,包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此,西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大,却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到,最近几个月,新加坡、马来西亚、香港等地的楼市都在跃跃欲试。在此背景下,中国的房地产调控的难度就可想而知了。在正常情况下,提高利率是最好的使楼市降温的措施,但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食欠收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率,老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈,买房成为保持财富不贬值的重要手段。

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  保障性住房建设的核心问题不是资金

  时下,面对中央政府下达1000万套保障性住房的建设任务,很多人将注意力集中在资金上,理由是1.3万亿的建设资金规模太大,无法落实资金。笔者以为,中国2010年的固定资产投资总规模达到了27万亿,2011年应该超过30万亿,在其中分1.3万亿应该不是难题。资金问题不是保障性住房的症结所在,即使中央政府安排好全部资金,地方政府依然没有建设保障性住房的积极性。

  真正的原因在于,推行住房限购政策及大力增加保障性住房建设直接威胁到地方政府的资金周转。如果真的执行的这些政策,那么,住房供求关系将彻底扭转,房价、地价都将难以继续上涨。在一、二线城市的住房市场里,能够以现在的价格购买住房的人大多数是有房阶层,他们已经被列入限购之列,而想买房的人基本上都不具备购买住房的能力。只要严格执行限购政策,市场就会出现交易量大幅度减少,就没有人再去高价购买地方政府手里拥有的土地储备,地方政府每年进行的基础设施投资及维持政府运转的资金将没有着落。

  更关键的是,地方政府当前的超过10万亿的银行贷款的还本付息的高峰即将来临,没有了大量土地收入的地方政府将面临资金链断裂的危险,地方政府的财政危机和商业银行危机将联袂而至。这才是地方政府面对1000万套保障性住房建设任务出现抵触情绪的关键。

  从建设性的角度看,保障性住房的融资问题可以通过财政贴息的方式很容易得到解决。只要地方政府无偿或低价出让土地,国家给与税收的优惠和财政贴息,就完全可以按照市场化、商业化的方式运作,各种市场资金会纷纷进入保障性住房的建设。财政贴息可以起到四两拨千斤的作用,以5%的比例补贴来计算,政府每年以500亿的财政支出就可以撬动1万亿的资金,1000亿的财政贴息就可以带动2万亿的资金。

  显然,对于保障性住房建设而言,资金不是问题,难题在于地方政府已经陷入土地财政的泥潭。

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