冯科:2011房地产市场将稳中趋降

2011-04-13 13:29:28来源:中房网

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  编者按:

  2011年,政府的调控力度不减,甚至超过了所谓"史上最严调控"的2010年,同时保障房建设被推向了空前的高度。在这样的政策形势和市场环境下,中国的房地产市场将会如何运行,房地产开发企业又应该进行怎样的战略抉择?为此,中房网记者专访了北京大学房地产金融中心主任冯科。

 

 

  专家档案:

  冯科,北京大学经济所常务副所长,研究员,房地产金融中心主任,光华天成博士后科研工作站负责人,博士后导师,上市公司广宇发展独立董事,上市公司天地源独立监事,北京大学理论经济学博士,北京大学应用经济学博士后,北大光华管理学院EMBA论文评阅人,广东省社会科学院投资经济方向硕士生导师,北京理工大学兼职教授, 中国可拓工程专家委员会委员。

 

  工作成果:

  曾参加多个国家自然科学基金课题,发表论文数十篇;多年金融机构高管任职经历,多次参与国内企业的境内及境外上市发行工作。学术著作主要有:《我国货币政策有效性的实证研究》(专著)、《投资管理》(专著)、《中国都市经济研究报告2007-中国都市房地产宏观调控研究》(第一副主编)、《证券、基金从业人员资格考试统编教材(2006)》(参编)。常年活跃于宏观经济、金融投资、房地产研究等领域,相关评论研究经常见诸于主流财经媒体。

 

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  保障房对市场整体影响有限

  中房网:2011年,政府对保障房建设力度空前重视,"今年中国将建保障房1000万套,未来五年中国将建3600万套保障房",这些对市场供应结构会产生何种影响?

  冯科:当前市场上的购房者,无论投资或投机性购房,大都不会对经济适用房有兴趣,而改善性的购房者,这一批人多数会选择户型大一些、环境和配套设施好一些的房子,因此我认为保障房对市场上的供给结构不会产生大的影响。

  政府近来对保障房的贯彻力度较强大,但中央政府政策延伸到地方政府,很可能执行起来会较为困难。20%为政府提供,80%为市场供应,我认为这样的分配结构应该才是合理的。

  自1998年房改至今,政府一直忽视保障房建设,我认为当前政府对保障房的态度可以理解为"补课",他对市场趋势会有一定影响,但总体来看,影响有限。

 

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  市场形势总体会趋稳,稳中有降

  中房网:2011年还有哪些可能的调控手段出台?您估计这些已出台和将出台的调控政策会带来哪些影响?哪些问题或环节可能成为影响2011年房地产市场发展的重大因素?

  冯科:"调控"是2011年房地产行业的主基调,这是可以认定的。我的理由是:要将CPI控制在3%-4%以内,政府把居住类的权重提高了6.2%,如本年度不调控,期间出现反弹,CPI就会很吓人,这次调高了住房在CPI中的比重,从这个角度来看,今年是个调控年。政府不可能放开房价任由上涨,因此今年不太可能出现放松的迹象,已经出台的物业税、限购令都会导致市场的交易量萎缩,加重市场观望情绪,有资格买的人没钱,有钱的人没资格买,这些政策把大家的需求短暂的约束在了一起,也会使得投资房地产的企业更加谨慎的投资开发新的项目,新开工项目也会减少。我觉得限购令和保障房会成为影响2011年房地产市场发展的重大因素。

  中房网:您如何看待2011年的房价发展趋势,以及中国房地产市场的总体形势?

  冯科:我认为房价的趋势还是会下降的,但下降的幅度会低于交易量下降的幅度,比如交易量下降至30%-40%,那么房价就会下降至5%-6%或7%-8%,总之下降幅度会在10%以内,即交易量和房价总体会下降。但下降的趋势和幅度是不一样的,总体来看,市场形势会趋稳,稳中有降。

 

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  房企要降低负债率和对利润的预期

  中房网:面对目前的市场和政策环境,对于房地产企业来说,在您看来,2011年应该进行何种战略的转变或调整?

  冯科:对于当前的市场环境和政策环境,有很多大的企业很敏感,政府宏观调控阶段他们就加大了现金流的时限,快速周转,万科、金地、恒大等等企业都是如此。其他企业不能观望、捂盘,这样财务成本会很高。

  在这样的形势下,第一,企业资金要加快流转,降低负债率来适应调控。同时企业也要更加谨慎的开发新项目,要足够的算好账,在足够多的销售率和足够多的利润率基础上再去开发新项目。第二是调整预期,不能认为房地产利润都是100%、200%、300%,很可能20%、30%、40%也要去做,一定要调整盈利的预期,因为所有的暴利和火爆行业始终会有回归的过程,最终回归到社会的平均利润率或与平均利润率相接近的的水平。

  因此,企业一定需要有好的心态来实现它的现金流转,以此降低负债率来应对风险,其次是要降低对利润的预期。

 

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  征税要慎重 改革要加快

  中房网:如果要对政府的房地产政策建言,您最想说什么?

  冯科:如果要要向政府建言,我最想说:一是征税要慎重,要尊重法的精神,不能去追溯别人的行为,用税收手段调节房价不一定会有好的效果。第二是要加快改革,首先要加快财政体制改革,再是加快土地流转制度的改革。只有用改革才能从根本上解决房地产市场积累的诸多矛盾。

 

 

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