开彦:房地产业亟需转型

2011-04-14 13:42:24来源:中房网

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  编者按:

  2011年,国家的房地产调控政策持续发力,保障房建设更是被提到了空前的高度。对于保障房,我们究竟应该采取什么样的方法去建设,目前又存在着哪些亟待解决的问题,梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师开彦先生为我们带来了全新和尖锐的视角。

 

  专家档案:

  开彦,1941年出生,上海市人,教授级高级工程师。1966年毕业于同济大学建筑系,1981年获中国建筑科学研究院住宅工业化研究方面建筑学硕士学位。梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师,建设部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员,中国建筑设计研究院原副总建筑师,国家住宅工程究中心健康住宅专家委员会副主任、原总建筑师,建设部住宅产业化专家委员会性能组副组长,建设部住宅部品标准化技术委员会顾问委员,北京市规划学会住宅与居住区规划学术委员会副主任,首都建设规划委员会评审专家委员会成员。

 

  专家成果:

  开彦从1978年开始从事系统的住宅科研和工程设计工作,在二十多年的工作实践中,他以不懈的努力在城市小康住宅研究,大开间灵活住宅设计理论,模数协调及双轴线定位及应用,工业化住宅体系,住宅产业化发展概论及老年住宅研究等方面取得了突出的成绩。 

  1994年主持的石家庄小康住宅试验工程和1996年主持设计的燕化星城居住区,分别获得国家优秀工程设计一等奖。规划设计的万泉新新家园获得国家优秀工程设计二等奖,参与规划设计的武汉蓝湾俊园获全国住宅设计创新夺标综合金奖。1995年获得建设部“有突出贡献中青年科学家”称号;1996年获得建设部科技司“八五攻关有突出贡献科技工作者”称号。同时所从事的科研和设计项目多次获得国内外各种奖励。

 

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  当前房地产市场的供应结构不合理

  “我认为,现在整体的房地产市场在发展中是缺少一条腿的,也可以说当前房地产市场的供应结构不合理,市场发展很不平衡。”--开彦

  在未来,保障房的地位和重要性会越来越强,这是毋庸置疑的。保障房存在的问题,当前我们已经认识得比较清楚,之前保障房领域之所以一直不被重视,原因是商品住宅的高速发展,使得各种力量都沉醉于商品住宅市场,人们也都会认为“花钱买房是天经地义的事情”。但经过这些年的发展,我国的商品房市场逐步呈现出了一种发展不均衡态势,房子盖的越来越多,质量也越来越好,但房地产的市场价格也越来越高。随着很多人买不起房,社会矛盾越来越多,埋怨政府、埋怨房地产市场的呼声也越来越大。如果要分析这些矛盾产生的原因,我个人认为:现在整体的房地产市场在发展中是缺少一条腿的,也可以说当前房地产市场的供应结构不合理,市场发展很不平衡。

  这主要表现在:市场一如既往地发展高档房、高价房、别墅等高级住宅,为了追逐利润,几乎所有的开发商都在走高档路线。这对于需要供应中档的普通居民住宅的人群就很不合理,特别对于低收入人群,这种现象就更加不合理了。我认为:政府在这个角度的布局上是缺失的。1998年房改时,国务院联合几个部委出台过一个文件,要求商品房建设要与保障房建设同步进行,但由于商品房市场发展过于顺利,实现了软着陆,由此疏忽了保障性住房的良性发展,现在政府回过头来抓保障房建设,我认为是对的。

  社会各界重新重视保障房,这件事情告诉我们,之前社会上对住房的属性认识还不够清楚,房子既有商品的属性,也是保障民生的属性的,所以不能只关注其中的一个方面而忽视另一个方面。保障性住房需要政府资助,并提出一套完整的办法(政策)来保证其的发展。房地产业发达的国家也并没有一股脑把住房问题推到市场上去,让市场去解决所有人的住房问题,这也是不可能的。欧美等发达国家和地区,在这方面都有很合理的政策,会想出很多办法让低收入人群买得起房子,如德国、丹麦等地区,就为低收入人群设定了一套办法(政策)购买一部分产权,另一部分的产权用租金替代。这样以来,无论有钱没钱,起码能保证低收入人群有房子住。保障低收入人群的住房问题,其实是有很多方法的,香港、新加坡保障房的制度就是很成功的证明,都是通过不同的人群来制定不同的住房保障体系。

  当然相关的标准就会有不同的差异,如低收入或者没收入的人群,其住房标准或者面积就会低一点。我们当前社会上的白领阶层,既买不起高档房,又不能享受目前的保障房,对于这种情况,政府也应该制定相关的政策,起码得要他们买得起房子,或者住得起房子,比如大力建设公租房。这些都需要政府投入,如果政府不能全心投入其中,这方面的建设是很难搞起来的。今年中央提出要建1000万套保障房,这个比例是很高的,而能否完成的关键是如何协调中央和地方的关系,看是否能把中央和地方的积极性都调动起来。

  有钱人买好房子住,没钱的国家供应房子住,白领和工薪阶层国家负担一部分,自己负担一部分,或租或买,至少有相关国家政策的保障,让这群人能买得起或租得起,最终有房可住。无论是租或买,无论小面积或大面积,无论有钱或没钱,人人都得先有房子住。久之,相信地产市场就会向着健康的方向发展。

 

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  对保障房建设技术必须展开深入研究

  “保障房的重要程度远远的超过了我们当前的想象”--开彦

  保障房的覆盖面将来应该在60%-70%,其建设任务会逐步加重,如果不做好相应的准备措施,这个任务是很难完成的,就算完成出来大多也达不到保障房的标准。由于时间非常紧迫,问题也非常的严重,我希望通过呼吁,让有关部门与社会各界都来关注这个事情。作为技术工作人员,我们不但要关注1000万套保障房的份额数量,更重要的是在品质与质量上要达到要求,真正能满足有保障房需求的人能够住上他们愿意住的房子。

  在保障房建设中,对于技术层面的东西,一定要有大量的投入,组织一群业内人士对保障房建设的要求、目标、结构、标准、建设模式等方面进行研究,而不能任由市场发展。

  首先是标准问题。保障房可以分为几类,第一类属于低收入人群的住房,即城市里的贫困户或者住房困难户。按照中国房地产业协会副会长朱中一的分析,在城市中,真正住房困难的应该占总人数的10%-15%左右,解决这部分人群的居住问题,按照政府当前的能力,应该不是很困难,但依然需要仔细研究这部分房子的配套设施,不能把标准做的过高,如过高,居民入住后就会不舍得离开;过低,又不能符合生活条件。如何在现实状况与基本生活要求之间找到平衡点,必须需通过研究制定相应标准,并且要在住房标准和质量标准上都有明确规定。同时,这类保障房还必须规范管理和监管,特别是入住人群的资格问题。

  第二类是都市白领的住房问题,这是我最想着重讲的,他们应该是保障房受众的最大一块。当前很多人都把保障房的受众归结到城市低收入人群,这是一种误解,至少他们的认识会不很全面。根据分析数据,工薪阶层人群人数应该占到城市总人数的50%-60%,这部分人群应该得到政府的关照与补助。不同的情况应该按照不同的方法、不同的比例去制定规则,这个问题是我们今天保障房建设的关键,也是最急需解决的一个问题。

  对于如此庞大的工薪阶层,他们买不起高价的房子,又不能享受给低收入人群标准的房子,这部分人群的住房问题是急需要解决的,因此我们要去研究他们的居住标准、性能标准、配套标准、质量标准、环境标准等,并应该尽快制定出相应的规范,既不能太高也不能太低,要让大家住的很舒适,但也不能够太奢侈。

  其次在管理办法上更要加强,究竟如何来满足这部分人的需求?由于这部分人群的收入有高有低,从2000多元到7000、8000元不等,应该通过一系列方法,让不同收入的人群对应享受政府的优惠政策和运作,要让想买房的人能买得起房子,这是非常重要的。所以我们一定要提出一些标准,这里面包括住房的时机性问题,如何让这些房子能够长远的保持下去更需要制度约束,相关的管理制度应该涉及非常多的内容。比如小套型房子,我认为60-90平米的房子还是相当好的面积,我们可以通过创新设计,灵活分隔,或者做成大开间,然后自行分隔,可拉动、可拆装的,也可以称为“四维空间”的房子,这些方法对解决工薪阶层和年轻人的住房问题都是很有用的。及时变换设计方法,都可以使空间直接得到充分利用,小面积并不等于低档次,这其实只是设计方法和设计理念的问题。小套型,高档次的房子的落实,可以通过设计人员的创作来实现,也可通过自主途径去实现,这些都要通过技术、材料、设备等渠道去实现,通过研究和制定标准去实现。

  保障房的重要程度远远的超过了我们当前的想象,它不仅仅是为了解决那10-15%左右的低收入人群的住房问题,其更是一个解决社会矛盾的重要工具,社会上目前整体认识还是不够的。龙永图曾说过三分之二的人的住房问题都应该由政府来解决,温家宝总理也曾表示“政府有责任解决三分之二的人口的住房问题”。大家很奇怪政府为什么会有如此大的力量。当前的社会现状已经不像计划经济时期那样,但实际上还是有各种手段和办法,把保障和市场结合起来,直接惠及到应该享受住房保障的这部分受众人群。

 

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  产业化是保障房发展的必选之路

  “只有产业化的方式才能支撑起保障房的规模和造价。”--开彦

  大力发展保障房,这是最适合产业化发展的平台和机遇。因为建设保障房需要重复的部件和产品很多,保障房建设最适合应用产业集成化的生产方式,也只有产业化的方式才能支撑起保障房的规模和造价。

  保障房有几个特点:量大,品质高,重复率高。要保证这些要素充分发挥,就应当通过产业化的方式去实现。做产业化的产品,首先技术上需要有一套产业链的生产模式,要加快实现标准化、集成化,在施工现场实现干法安装方式,要在保障房产品质量模式转型上下功夫,这样才能实现垃圾大减量,效率的提高,速度的加快和成本的降低。所以产业化道路是保障房建设中的必选之路,产业化是保障房发展的必要途径。

  关于标准化集成化,最重要的目标就是“模数”和“模数协调”的问题,目前从管理上我们还不够重视,国家有责任让“模数协调应用”成为每一个建筑工作者要掌握的技能。就目前看来,这还是需要一个过程的。我们曾经对一些建筑师做过调研,几乎有80-90%的建筑师根本不知道什么是模数,更不知道什么是模数协调,这是一件很悲哀的事情。模数协调的东西首先要从建筑设计人员普及,而现在的很多设计师并不知道这些名词和概念,又怎么能实现集成化产业化生产呢?这东西说难也很难,但发达国家和地区看现代化的生产技术那是很普通,很简单的,产业化标准化已经成为了很日常的东西。

  除了施工问题,产业化还涉及到产业链和为产业化相配套的产品,这些在我们国家发展目前也非常紊乱,基本上是“建筑来适应部品,而不是部品来适应建筑”,由此造成了很多质量问题和大量的浪费。

 

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  房地产业亟需转型

  “在管理房价、管理市场的同时请不要忽略了技术领域。”--开彦

  十多年来我们的建筑看起来似乎发展得很快,但实际上仍然没有摆脱“粗放式”地生产房子,存在大量的质量和品质问题。我们的市场模式很落后,完全是传统式的、手工式的、落后的工作方法,而不是产业化的、现代化的、社会化的、大生产的生产方式。如果不能改正,这将使得我们国家整体的生产水平和生产方式无法实现与国际看齐。

  因此,房地产业亟需转型。但这些东西,有百分之九十以上的开发商都没能够认识到,这与政府的主导思想有很大关系。截至目前为止,政府没有一个部门去研究、引导和提倡这些内容,这是很可怕的。政府和行业主管单位目前只盯着房价,并非房价不应该管,但产业化的问题涉及到房地产行业未来发展的后劲和根本方向,如果不提倡、不主张、不研究、不设立专门管理机构,房地产市场能够健康吗?保障房建设能够完善吗?答案肯定是否定的。

  我很希望通过中房网向官方组织呼吁,在管理房价、管理市场的同时请不要忽略了技术领域(建筑设计、标准领域、产业化领域)。政府亟需要设立专门的机构去管理、研究和推行。目前的住宅产业化促进中心,我认为这些年这个机构由于体制和方向问题,所做的事情并不到位,没有起到他们应该起到的作用。比如模数,就应该立即设立模数推广办公室,这个需要很好的管理完善才能做出来。

 

 

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