主题讨论二：对目前城市化当中存在问题的对策和建议

主持人：过去的十年是中国城市化率增长最快的十年，从37%上升到50%，那么也有部分专家指出，过去十年的城市化的水平速度太快了，那么城市化当中，只是把人口从农村户口变成城里的户口，但是作为城市化当中的其他要素，比如说产业的导入，配套的完善，高素质人才的引入等等，在很多地方做得还不是很够，那么我也想请问一下专家，你们对过去十年中国城市化发展当中存在的问题，你们也可以提一下，或者说也可以提一下解决目前城市化当中存在问题的一些对策和建议。

朱中一：过去城镇化比较突出的问题，一是咱们在人口的土地上，是按居住半年以上的人口来统计的，所以我们现在城镇化率是50%多，按照半年以上的居住人口，但是在半年以上居住人口里面，起码有1亿5000万的人没有很好的居住环境，没有长期的在那里买房子住，或者是没有非常稳定的工作，这是咱们讲的有水分的城镇化，这是一个问题。二是过去的十年，咱们城市化的发展过程当中，资源能源的集约不够或者是浪费的，是一种摊大饼的城镇化，土地不断的扩张，集约利用土地是不够的。三是地上和地下的发展是不协调的，像广州一些地方提出了一年一小变，三年一中变，五年一大变，我们可以想一想，我们的下面有多少变化，可能变化很少，尤其像东北那些老工业基地，它的管线可能还是落后的管线，它的水管的渗漏问题、城市的安全等等就出来了，由于地上和地下的不协调，现在造成了有些地方在修地铁，一修地铁就碰到了地面的建筑，这样就造成地面建筑的质量问题或者道路的塌方问题等等。

现在面临两个问题是很现实的，城市让人们的生活更美好，这是世博会的主题，这个是很重要的问题，要提高人们的生活质量，就包括城市要建设易居城市，让人们的生活更美好，就是就业问题，就业问题就牵扯到产业的调整问题，牵扯到一个合适的工作岗位问题，这又和房地产和其他的产业协调发展问题，这些问题我认为都是需要大家考虑的。咱们既要考虑到住宅地产，又要考虑到商业地产、旅游地产、产业园区地产、养老地产，我们要协调发展。我们前一段时间的房地产，一讲房地产就讲住宅，一讲住宅就讲房价保障，应该视野更宽一点。

孙茵：我们在整个城市化参与的进程过程当中，我们遇到过两类的问题，第一类是在中心城区的开发，我们前些年主要是集中在中心城区开发，中心城区开发的时候，面临很多老城的改造，老城改造的时候，过去的城市功能已经基本上消失了，而且随着大面积人口的新植入，城市功能的更替，以及城市功能不完善，就成为我们当时在老城改造中遇到很大的问题，所以我们的诚信开发模式是源自于老城区开发的问题，我们探索出了这个诚信开发模式，当我们进入新城区的时候，就遇到另外一个问题，因为新城区需要产业的植入，光是有综合的配套是不行的，他需要有产业的植入，所以我们的诚信模式在进入新城区的时候就植入了产业，我们目前在南京做的文化科技城，我们就是把研发、科研、技术交易、培训，还有一些很轻型的组装销售，这样的研发园区和新的商业中心，包括居住，这三者，包括文化的一些植入，这三者结合在一起做一个新的文化科技新城，这样解决了新城区发展的问题，我们在做园中园城市新的小功能区，这种方式非常有效的解决了在新城发展的问题，在发展多过程中，我们遇到一个很大的问题，就是我们原来的理念是摊大饼的，我们一些中心放在商业中心，放在城市中心，一些产业园集中区设置，这种摊大饼的发展，实际上中国的这种城市化非常快速的甚至是需求井喷式的发展，这样子一种模式，它需要的是一种组团式的发展，那么它其实是需要快速的把城市骨架拉开，土地指标大量的供给，来应对井喷式需求的对应起来，其实这个是有效缓解房价非常好的方式，而不应该是以致购买需求，而是要释放供给。

中国虽然土地指标非常紧张，但是集中在住宅对应整个土地指标来讲，我没有看懂紧张在什么地方，因为中国的存量现在还未利用的土地还有40亿亩，而未来这么多年，我们住宅的需求量还不到1亿亩，实际我们未利用的土地，我们去稍微的解决很少量的一部分，这个指标上就能解决到我们未来的居住指标的需求，18亿亩的耕地红线和居住其实没有直接的联系，在这个问题上可能有一些误区。那么中国的房价过快上涨是因为城市的承载能力和需求的井喷爆发产生了一个矛盾，所以导致了住宅房价的上升很快，所以其实在中心的这些大城市应该迅速拉大城市的骨架，这样能够缓解整个需求和供给的矛盾。我们现在征地6年时间是正常的，我们现在有一个城中村改造项目，我们做的时间是两年，后来做三年，最后做四年，现在对四年的计划还没有保证，我们就把计划放到五年了，土地指标搞得这么紧张，没有给这个城市足够土地指标的支撑，它就导致了供需矛盾的不平衡，产生这样一个很突出的矛盾，中国的大城市这种发展，就是过快发展需求的这种，其实要对应一个度假的迅速拉开，包括各种商业和产业组团化的布局，包括城市周边小城镇的这种布局，和充足的土地指标的供应，来解决这种供需矛盾，其实这是解决问题比较合理的方向。而中国土地紧张和住宅土地指标紧张，这个没有必然联系，就是说中国140亿亩的土地，未利用的土地有40亿亩，我们农地是18亿亩，我们未来这么多需要土地指标1个亿都不到，只需要1.3亿亩就够了，这个跟土地指标之间根本没有必然联系，这是一个城市扩容的一个供需矛盾，在短期内迅速匹配上解决供需矛盾的问题，这是在城市化进程中，这是目前我们所遇到的最大一个困惑。