诺亚财富CEO汪静波：房地产行业短期受压 长期看好

2012年5月22日，亚财富董事会主席兼CEO汪静波上市房企百强测评成果发布会上发言称，现在地产现状不是很好，总结一下，应该短期受压，长期看好。房地产调控也带来一些新的机遇。

汪静波：我上次跟冯仑在一起，他说房地产市场不太好，可能未来也是下跌，但是好像房地产老板还挺潇洒的，比如他主要在新加坡上课，王石在美国上课，他们为什么都不痛苦呢？战略的转型和定位已经完成了，所以我们俩一起聊，就做一个简单的分析。万通、复兴、复地是战略领先，几年前开始布局房地产基金，我们潘石屹是营销领先，所以每个季度都有一个像路演一样，专门去卖他的房子，所以他销售做得很好。像我们广东一些企业，比如说恒大，还有重庆隆鑫是成本领先的，做的房子周转比较快，也卖得比较便宜。那万科是均好，什么都好，所以虽然都是房地产，大家有各自的核心竞争力。绿地产品做得比较好，中海也有很多客户喜欢。

我不是做房地产，而是做财富管理，周董说我和他不同，他的客户是开发商，我们的客户是投资人，所以我们设计一个产品总是从投资人考虑的问题，考虑费率低一点，他们考虑是营销，怎么把房子卖出去，所以我们都是考虑明天聪明的钱会投向哪里，财富管理60%的是投向房地产，我们过去十年客户都投到房地产买房子了，也把房地产作为非常重要的投资品来匹配，他们现在不买房子了，都来买金融产品了，所以产品都是供不应求。但是明天聪明的钱会投向哪里呢？有三点，也许对我们有点启示。

第一是创新，客户喜欢你不一样，你要有持续的创新感受，昨天卖房子，可能今天卖房地产基金。第二不管做什么成本要低，第三点是必需品，其实房地产也是必需品之一，如果是低成本刚需，销售还是不错的。我们和万科在太原合作，一天就卖了，他说我们是刚需。在中国未来还是全球增长最快的国家之一，去年apec会议上奥巴马提了非常宏观的观点，就是关于美国的亚洲梦想，我们中国现在十年面对的是过去美国一百年要面对的历史。城市化的进程50%，可能应该加速，创新、电子商务、产业转型，今天中午我和上海一个非常大的基金交流，我们说私募股权基金要发展，因为中国资产配置效率非常低，在中国银行的贷款间接融资占到70%，70%企业ipo上市融资，其它的部分是企业债或者是私募基金，但是在美国银行的间接融资只有5%，ipo10%，而企业债占到70%，在中国私募股权基金的发展，去银行的金融发展还有非常大的空间。

我记得杰克韦尔奇97年收购了泰国的汽车租赁公司，大家感觉很奇怪，他到了泰国五次，他发现一个很特别的现象，就是很多泰国的年轻人是住在汽车里，他们会把房子卖掉，但不会卖掉车。美国次贷危机的时候，很多人贴着把房子拿走吧，但是在中国很困难，所以在全球来看房地产就是两大属性，第一个是消费品，第二是投资品。从消费品的角度来看，这个价格肯定是封顶的，而且是有限的，比如德国。如果当做一个投资品，我觉得价格的空间是有想象力的，所以我们认为中国的房地产至少是投资品和消费品的结合。

我没有数据，不像丁总有很多数据，只是常识。我觉得从逻辑分析的方法来看，全世界都是这样，城市化进程45%的时候是加速的，中国刚好是50%，如果每年有1%，新的人口要进入城市，大概是1200到1500万人，就相当于每年中国再造一个伦敦。我们家的阿姨也进城了，因为他的儿子学理发，他的女儿读大学，她在常州买了房子。

房地产是一个替代性很差的行业，而且带动的行业也很多，所以我们最近在做地产基金，可能你很难想象，我们做了第一只人民币基金，踊跃投基金的是哪些人呢？宝钢、中国建筑，房地产上下游的企业，他们资金量也很大，而且很踊跃。我们觉得这个行业的带动可能比我们想象得还要大，还有很多准备要ipo上市的房地产上下游的行业，他现在上不了创业板，拿回来要退，要到中小板，甚至上主板。因为他们没有增长，房地产行业不太行，所以市场的带动性非常强。

我们很简单从历史的比较方法来看，人均gdp3000到4000美金是住宅成长，中国发展不太平衡，有些地方平均来看是这样，所以万科在十年前定了住宅产业化，他们就成为行业的龙头，战略也好，执行也好。如果人均gdp8000到10000美元是社区商业的增长，人均gdp到了30000美金，地产金融会高速发展，地产行业60%是金融行业，所以我们今年和很多外资地产基金，他们看好中国，非常急于进来，越来越多的开发商可能不是投入自己的资本金，而是使用地产资金。我们这次做的项目是在苏州的金鸡湖，他的人均gdp已经超过40000美金。

现在地产现状不是很好，我们总结一下，应该短期受压，长期看好。

房地产调控也带来一些新的机遇，现在可能有机会购入便宜的地。第二点，改善性需求也是钢性需求，我想在座的开发商比我要懂。但是我看了一篇文章，是我们中欧院长雷诺教授他谈到改善性需求的刚性，其中有一个观点非常打动我，像我们创业，我的很多合伙人一起创业，他们现在公司上市，也有了一定的财富，在全世界都跑过了，过去是住公寓了，看到很多人住别墅，看到人家的花园很大，所以内心的梦想想换房子。这个梦想是很强烈的，而且他有钱，只要不限购，他立刻就可以买。我也看到一个数据，不一定准确，他说上海投放了十万套经济适用房，真正申请的只有3000人，交定金只有600人，付了钱只有200户。在美国次贷危机的发生是让不应该拥有房产的房子有了房子，我认为中国的租和售应该分开。

第三点，刚才在下面和立体城市的老总在交流，如果房地产形势一片大好，开发商没有想做地产基金，因为要出让股权，在银行可以直接贷款，所以房地产金融讲了很多年，没有发展，因为没有需求。2012年的酝酿，我希望不要马上起来，最好再有两三年，这个转型才能真正完成，因为大家是发自内心觉得我要有新的方式，我要更加市场化，通过市场来获胜。

如果只是缺钱的项目就是好项目，产品也好，定位也好，地位也好，这个项目好，我们愿意把地产基金投进去，所以结论我认为未来十年，过去十年开发商都赚钱，但未来十年真正获益的开发商拥有跨周期地产基金的开发商。过去十年房地产排名差不多，虽然顺序不同，但基本都在里面，未来十年排序就不一样，可能未来十年你要有不同的方式和战略。

我们看到在台湾人均gdp达到12000美金的时候，8000家开发商最后合并为100家，目前中国有将近60000家开发商，其中一半是项目公司，所以我们认为在五年以内或者五到十年有一个题目，不知道可不可以猜得中，就是到底变成多少家。并购已经开始了，刚才丁总谈到，我们做了很多房地产信托，我们已经幸运，因为我们一直做产品筛选，所以没有碰到风险。我们在四大资产管理公司，排着队的开发商问他们借钱，20亿的资产抵押2亿的钱，四大资产管理公司很兴奋，因为正好没有生意做了。

我们看一下全球性的地产商很少，或者说几乎没有，除了铁狮门，以前人家说做房地产都是黑白两道的，总是需要搞定政府，除非你拥有地产基金。黑石讲过，别看我我是pe基金，我35%是地产，你只有分散化运营估值才高，所以在中国有几个趋势。第一个就是信贷支持的房地产会向基金支持的房地产过渡，优秀的地产商都已经开始布局了，有一些只是后知后觉，以为融资只是借钱，这个差别很大。第二外来的人开始进入地产行业，这是基金的人，而不是开发商。大的领导没有想清楚，把它作为借不到银行钱的替代，所以理念不太一样，一到关键时候又偏向自己的开发业务，所以不是那么健全，优秀的基金管理公司大踏步进入这个行业，把时间、精力都放在里面。红山资本也开始看地产，idg也把地产基金作为他们重要的战略之一，在追究土地资本化是跟美国最大的不同，因为我们土地是政府拥有的，如果没有收入来源，他的财政就会大受影响，所以短期的调控和中长期的发展来看这还是一个长期的收入来源。

我想一个小故事来结束，有一个老和尚早上4点钟起床，带着小和尚准备下山买菜，走得特别快，大雾看不见路，大家速度很快。下午5点钟准备回到山上的庙里去，小和尚跟着老和尚一起走，结果走到三分之一不敢走了，因为吓得不敢走了。他说师傅早上走得那么快，你早上怎么走这么快，旁边就是悬崖啊。老师傅说，无知者无畏，早上走的时候你看到一半是害怕的，但是全知者无所谓。我想这个可以代表我们房地产在发展过程中可能会要经历的几个阶段，过去的十年是大好河山，高歌猛进，未来十年需要有新的战略和新思考。