《新型城镇化与房地产发展》易居论坛举行

  “新型城镇化与房地产发展”易居论坛2月21日在上海举行。来自上海易居房地产研究院、华东师大东方房地产学院、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室的专家、教授、学者，就有关新型城镇化与房地产发展的专题，畅谈研究思路，发布研究报告，很多都是近期形成的新鲜成果。

  著名房地产经济学家张永岳教授在主持论坛时强调，新型城镇化是未来中国经济发展的重点，也是房地产发展的重要机遇，城镇化将引领中国房地产业的新格局。研究新型城镇化下房地产业如何发展，既是对现有的城镇化进行系统研究的需要，更是为城镇化与房地产业发展的实践工作提供支撑与指导。

  新型城镇化的“新”，不是简单的人口在城镇的集聚，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面帮助农村人口实现由“乡”到“城”的转变，真正使城镇成为农村转移人口的宜居之所。同时，新型城镇化既要发展房地产，又要在新型城镇化推进的背景下，走出一条中国房地产业持续发展的道路。

上海易居房地产研究院院长张永岳教授

  国际经验：三种模式与两种路径

  王元华博士在其研究报告中指出，根据主导因素考虑，城镇化有三种发展模式：以西欧、日本为代表的政府主导型、以美国为代表的自由发展型以及以拉美和部分非洲国家为代表的无序发展型。在西欧、日本等国家中，一方面大力发展工业，为城市的发展注入了强劲动力；另一方面政府在城镇化过程中发挥着不可替代的作用，建立和完善了住房保障、城市规划、土地开发等法律法规，来推动城市化进程。以美国为代表的自由发展型城市化国家中，城市低密度蔓延，政府的调控手段比较薄弱，主要依靠技术经济发展来推动城镇化进程，走的是内生型城镇化模式。以拉美和部分非洲国家为代表的无序发展型，政府调控乏力，农业经济落后，工业化滞后于城镇化，城镇化质量比较低。

  他认为，根据国情特点，城镇化有其内在发展规律，是一个循序渐进的社会转型过程。我国处于城镇化快速发展的通道上，要发挥市场主导力量，形成要素资源流动机制，达到资源的有效配置，同时，还应加强政府的有效调控，促使产业结构调整优化、户籍等制度完善，形成并强化新型城镇化的动力机制，促使新型城镇化协调稳步向前推进。

  易居研究院流通研究所所长崔裴通过对美英德法日五国的城市化发展历程进行对比研究得出，两种城市化发展路径：以美英日为代表的大都市为中心的城市化路径以及“均衡城市化”路径，前者是城市化到一定程度后，社会规律被迫对城市化进行矫正的一种客观现象，是城市化的被动选择；后者是在“在全境内形成平等的生活环境”的指导思想下所采取的一种城市均衡发展的城市化手段，是城市化的主动选择。

  崔裴通过两种城市化路径的比较分析，认为对中国发展城镇化有三点启示：一是需要重新思考中国城市化的路径，建议走均衡城市化的道路；二是认为城镇化是均衡城市化的必然要求，“农村就地城镇化”是最具有中国特色的城镇化模式；三均衡城市化需要全方位的制度改革(土地制度、户籍制度、教育体制等等)，只有实现城乡土地性质、人口性质、受教育机会的一体化，才能真正实现城乡建设的一体化。

“新型城镇化与房地产发展”易居论坛现场

  新型城镇化对房地产市场发展影响

  东方房地产学院常务副院长华伟认为，新型城镇化的重点不在北上广深等大城市，而在全国的腹地，在广大的中小城市。新型城镇化既要发展房地产，又要和传统的房地产撇开关系。在中小城镇发展房地产，其具体措施包括两个方面：一是大城市的产业有序的向中小城市转移；二是地方政府完善基础设施投融资平台以及构建保障性住房资金来源与平衡体系。

  新型城镇化对房地产市场产生了不同影响。就此话题，崔霁、刘卫卫、肖诗杜、郑红玉等与会研究者从不同角度进行了讨论和交流。

  从中小城镇发展房地产来说，中小城镇面临着住宅市场需求不足，价格机制不规范以及土地市场粗放利用，部分地区供应过量等问题，但中小城镇房地产市场也存在发展机遇，如浙江加速强镇扩权改革，27个强镇变身小城市；天津乡镇政府主导的以宅基地换房集中居住；以及新乡建设新型农村社区等等。因此，在中小城镇发展房地产，首先需要规范市场机制与调整产业结构以创造良好投资环境和提供房地产发展的潜在需求。其次遵循中小城镇建设规划。最后，进行土地制度、户籍制度等相关配套改革。

  从发展商业地产来说，新型城镇化对商业地产的发展带来四个方面的变化：一是人口驱动型中小城市未来消费观念升级，中小城市发展商业地产应切合当地居民消费需求，不仅仅满足自我生存所需要的消费，更应该考虑自我发展和享受型消费比重的提升，以及精神方面的消费需求；二是东部城市群的中心城市人口导入快，商业地产郊区化成常态；三是商业地产开发企业需要针对不同的城市制定不同的商业产品；四是网购冲击传统零售，“休闲+社交+体验+娱乐”的商业模式将成商业地产发展的新趋势。

  新型城镇化下的房企战略应对

  在新型城镇化发展过程中，标杆房企如何看待新型城镇化带来的机遇与挑战？众多房企如何进行战略选择与应对？李然博士在参与上海市房协组织的房企调研得知，标杆房企对于新型城镇化对企业发展带来的机遇持谨慎态度。新型城镇化对于企业的影响主要在于区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。但是，在当前三四线城市有效需求不足所导致的库存去化压力逐步凸现的风险，以及大型房企在销售状况回暖导致的资金改善，从而纷纷回归一二线城市的情况下，房企的区域拓展战略已经更为谨慎。未来，除了政策等利好条件之外，是否具有产业支撑和有效的市场需求，将是标杆房企评价区域投资价值的首要因素。

  基于调研以及对企业战略的深入研究，李然建立了房企拓展目标城市的评价机制，即结合企业的需求特征和战略目标选择评价指标，建立城市筛选模型，对重点区域城市进行筛选；筛选后的城市进入城市比较模型，挑选出企业优先进入的城市。接着对优先进入的城市的宏观环境、市场环境、行业竞争及客户需求进行分析，从而全方位深入了解该城市房地产市场的投资机会及未来的发展空间。最后对优先城市的不同类型采取不同的进入战略，如核心城市考虑深耕；机会城市可考虑以同城操作或者投资的方式进入。

  其团队对新型城镇化下中小城镇房企产品结构布局、房企城市运营模式、新型城镇化下房企创新融资方式等方面的研究也在有序开展中。

  城镇文化：乡村文化和城市文化的过渡形态

  易居研究院地产文化研究所长金雨时强调，新型城镇化是“人”的城镇化，谈人的城镇化，最容易想到的是城市文化，因此从文化的角度来研究新型城镇化，对房地产的开发具有重大的创新和价值。

  该所代表祖东峰对城镇文化的嬗变和发展进行了梳理与分析。认为城镇文化是介于乡村文化和城市文化之间的一种过渡形态。它一方面，具备城市的基本功能，如分工与协作；另一方面，新城镇人从农村中来，具备农村文化的特质，如农村的乡土气息、生活习惯、思维形式。初级阶段的城镇文化具有明显的乡村文化的印记，但随着时间的推移，随着生存空间和习惯的改变，城市文化必将成为主导性的文化形态。

  在城镇化推进的过程中，城镇建设超前性与文化建设滞后性的矛盾，已在中国出现，这种矛盾也决定了中国的城镇化之路是一个长期的过程。因此，解决这种矛盾，从政府角度来说，首先应确立以人为核心的价值取向，其次政府职能从“横暴权力”向“同意权力”倾斜，再次需要打造富有特色的多层次城镇文化体系。从房地产开发的角度来说，房产开发商要在城镇化中找到清晰的站位，应配合政府和相关部门，打造宜居、宜生活、宜工作的城市文化空间；在房产开发中，摈弃三大主义：拿来主义，虚无主义，霸权主义；倡导适度原则：适度超前，适度引导、适度提升，防止过于超前或落后，同时，应着眼于未来，把握发展趋势，吸收借鉴优秀成果，适度超前、引导与提升。

  诸多新问题面临深入研究与决策

  王盛博士认为，中小城市的新型城镇化是否符合效率，在经济学上有研究，比如说城市集聚经济效应。如果一个城市投入了更多的资源，他能产生的效益更高。那么从市场机制来说，是符合市场机制效率的。城市集聚效应，是滚雪球效应。一开始雪球的大小，城市的规模，肯定也是因素。有些研究确实证明了城市的资本存量，城市的经济密度，确实会影响的。来看城市化发展阶段，更多的或者说是城市发展的资本存量，或者说是空间经济密度到了一个程度，所以产生了一个反哺的效应。所以从这两个途径出发，一个是规模，一个是质量。人均资本存量，空间资本存量，可以视为城镇化引进过程中的因素。

  胡金星博士认为，在新型城镇化背景下，现有的住房保障体系还是很不完善。深层原因是：首先，地方政府从切身利益出发，与中央政府存在博弈，使得中央政府和地方政府在住房保障体系建设上很难达到一致。要解决这个问题，就要把相关的利益主体纳入住房决策过程中，同时这种决策体系要有开放性，能与实际相结合。其次，就是顶层设计的缺失。发达国家一直是福利国家模式，把住房看作是一种福利。而这种不同的福利，有不同的模式，不同的主体系统，我们不能照搬。我国对于顶层设计是比较模糊的。在这种背景下，地方政府对住房保障体系的解读就不一致，解读的偏差就造成了执行上的偏差。

  胡金星指出，上海市政府完善住房保障体系，就是要把农民工纳入到现有的住房保障体系，保障的模式肯定要发生根本的变化。也就是说，上海现有四大保障模式，无法支撑上述需求，这也是对上海的住房保障体系提出新的思考。

  与会者还围绕新型城镇化背景下产业布局与房地产发展、新型城镇化综合发展指标、新型城镇化住房发展潜力、农村就地城镇化过程中土地资本化等展开了热烈讨论，为新型城镇化下的房地产发展提供了可资借鉴的研究思路。