巴曙松：中国经济会触底回升 房地产有三大转型方向

中房网讯 6月20日，首届中美房地产高峰论坛在北京盛大召开。国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家就当前的宏观经济政策和房地产市场的发展发表了精彩演讲，他认为中国经济将逐步探底回升，完成此轮经济的调整，政策方面应该是防止失速并进行供给制度改革，同时，未来的房地产市场仍然存在机遇。

中国经济处于周期性回落触底阶段

巴曙松在演讲中表示，目前中国经济处于周期性回落触底阶段，GDP增速连续10个季度回落，到目前为止还在回落的趋势当中，总体上目前看还处于回归常态化过程中的软着陆，上半年经济还在惯性回落，但触底之后会有一个温和的上升。

他表示，导致目前回落的主要因素是外部欧债危机导致出口的大幅度下滑，以及房地产新开工的大幅度的下降导致了投资大幅度的下降。目前的宏观经济调控政策，总体来看可以称之为“预调微调、防止失速”， 防止内外紧缩导致的叠加和经济超调：在经济回落过程中进行预调微调，防止失速，也就是要使回落的速度慢一些，这是软着陆的一个看点。

巴曙松认为，目前经济在探底过程之中，比如综合领先指数回升但有不确定性、小微企业经营压力依然较大，但出口最坏的时期正在过去——如果希腊继续留在欧元区，则出口最坏的时候正在过去；此外，目前全球通胀处于下行周期中，在欧洲债务危机的冲击下，全球货币政策同比转为宽松，这将有助于未来经济的企稳。

今年以来一系列的政策在推出，包括降息和贷款利率浮动的空间，不少人现在对中国经济整体悲观，这只是看到了中国经济回落了那一面，“但是中国的经济已经有一些领先的指标在站稳，意味着中国接下来实体经济会逐步的探底，完成这轮经济的调整”，巴曙松如是表示。

政策的应对之道：防止失速与供给改革

巴曙松认为，中国处于从结构性加速向结构性减速转换的阶段，按照目前的测算，2013－2017年中国潜在经济增速将下滑至7%左右，政策在应对快速回落之际，同时应着眼于提高劳动生产率，转型政策培育新的增长点。

他表示，短期的政策，应该是预调微调，防止失速；而中长期的经济政策应该是进行供给制度改革，释放全要素生产率。比如，开启结构性改革，提升TFP，并最终迈出“中等收入陷阱”，在供给端进行多方面政策改进，包括通过税制改革带动产业升级和结构调整，加大消费税和个人所得税的税负，同时降低增值、以及企业所得税的税负；同时，将要素价格改革进入重要时间窗口，特别是2012年的通胀回落，公共产品价格可能迎来价格改革的好时机。

房地产的三大转型方向

对于未来中国房地产市场的发展，巴曙松认为，过去十年房地产市场处于“主升浪”，但目前正面临转型挑战。2008年之前，中国经济处于结构性加速的时期，房地产市场发展也赶上了这个大时代，目前来看，中国经济向结构性减速的转变本身也意味着房地产市场的转型不可避免。

巴曙松表示，短期来看，这种转型的驱动力来自于房地产调控，目前调控效果初步显现。中期来看，这不仅包括建筑工人工资上涨和越来越高的建筑工人流失率，更重要的是发达地区土地稀缺的现象越发普遍，地价的中长期上涨趋势会对房地产开发成本带来的显著的上行压力。长期来看，强调去投资化、重点满足刚性需求是房地产调控的政策导向。

在他看来，中西部城市的广阔市场、远未终结的城市化进程，以及城市群的形成与城市人口重新布局，使得未来中国房地产的转型方向有迹可循。转型方向之一：传统住宅开发的“加工制造业”属性仍具有相对优势和成长空间。以成套住房计算，2010年中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，房地产“加工制造业”仍有空间。转型方向之二：一线城市商业地产未来成长空间较大。国际经验表明，人均GDP3000-8000 美元是商业地产的起步期，8000 美元之后进入加速发展期，直至20000美元之后才进入成熟发展期。而在起步期时，新增供应增速往往最快。中国商业地产目前正处于从起步期，而一线城市已步入加速发展期。转型方向之三：顺应中部省份产业转移的机遇，物流地产的发展存在不小的空间。(中房网 张克胜)

附：演讲实录

巴曙松：谢谢主持人，非常荣幸参加今天的会议，和大家交流一下中国金融政策、经济的一些观点，刚才刘部长用他掌握的详实的数据证明了房地产和宏观经济密切的关系。近几年美国金融业出现的问题也从另一个层面证明了房地产和金融的密切的关系。

中国从2010年中国的这一轮经济周期以来，到现在25个月左右，有一定的成效，但是下一步的走势如何，各方的分歧也比较大。我们既可以从房地产行业角度分析，也需要从宏观政策和金融政策的角度分析。

目前中国经济处在什么阶段呢？我们从这个图上可以看到，在金融危机爆发的底部是2008年，也就是美国雷曼兄弟倒闭的时候，全球的经济受到很大的冲击，全球的经济也受到了很大的冲击，2009年4季度中国的经济回落到6%的增长，随后中国政府启动了一轮大规模的以基础设施刺激为代表的四万亿的计划，带动经济一轮强劲的上升，到2010年的一季度是高点，12.2%，差不多一年多一点的时间，GDP的增长速度上升了一倍，从六点几到百分之十二，大规模的刺激迅速引起了决策者的关心，通胀的压力，地方政府的债务的压力，房地产在一线城市上涨幅度过快，所以中国的决策者没有用美国用的硬着陆的单词，而是回归常态化，当时提出来一个重要的任务就是从非常时期的非常政策要平稳过渡到正常时期的正常政策，我们说有三重含义，08、09年那么大规模的刺激是非常时期，非常态的，我们希望回到常态，大概在历史的平均值估计，而且希望这个回落平稳一些，所以三重含义，2010年一直有一个平稳的回落，到目前为止我们还在回落的趋势当中，2011年下半年，今年，大致上二三季度是一个回落触底的年份，总体上目前看还处于回归常态化过程中的软着陆。上半年经济还在惯性的回落，触底之后会有一个温和的上升，近期担心的就是回落的速度有一点快，2009年一季度和08年四季度，这是当时金融危机冲击最厉害的时候，雷曼倒闭，整个华尔街风起云涌，朝不保夕的时候，回落了1个百分点。而今年的一季度比去年的四季度回落了0.8个百分点，幅度并不是很小。同时在三月份，中国的最高决策者已经对政策做了微调和放松的情况下，四月份的数字出现了显著了下滑，如果四月份的竖子不做任何的调整，二季度还有一个很明显的回落和探底，目前对中国的经济政策无非就是使用宏观的政策，使回落的速度慢一些，是一个软着陆的看点。而导致这个回落的主要的因素，外部欧债危机导致出口的大幅度下滑，中国的各个国家和地区的出口细分起来看，各个市场都在增长，房地产新开工的大幅度的下降导致了投资大幅度的下降。

所以目前的工作开始有所表现，就是防止像08年出现的情况一样，外部被冲击，内部在不断的紧缩，导致了经济出现显著的下滑，左边的图就是08年的情况，所以总结当时的经验教训，现在在外部动荡的情况下，内部政策相应的放松，会好一些。我们看到今年以来，一系列的政策在推出，包括降息和贷款利率浮动的空间，现在对中国利率的整个的悲观，我觉得是看到了中国经济回落了那一面，但是中国的经济已经有一些领先的指标在站稳，意味着中国接下来实体经济会逐步的探底，完成这轮经济的调整。

首先我们看综合指标一般领先于工业的增加值先探底，OECD的领先指标已经探底，但是我们还碰到一些挑战，中国经济如此大，所以你看不同的对象，地区，差异会很大，比如说企业，现在看大企业，我们没有感觉到多大的压力，现在基础设施的项目在逐步的改善，小企业的难度非常大，大家看，红色的图，红色的线是中国的官方物流采购协会，也跟我们中国房地产协会一样，也是物流行业很有影响力的协会，编制了一个指标，50以上经济在通胀，50以下经济在衰退，中国采购协会也有一个指标，汇丰银行也有一个指标，这两个指标一般都很一致，但是今年出现了分歧，官方的指标在走好，汇丰的指标在持续的恶化。中国物流采购协会是800个样本，大企业占主导，汇丰银行是400个样本，小企业和出口型企业占主导，这个分歧表明了当前经济探底的时候小企业受影响很大，而大企业的影响有所不同，所以应该有更多的政策、措施支持小企业。

前两天希腊的在投票，很多人在等着他们投票的结果，出来以后大家松了一口气，从目前的情况来看，如果希腊继续留在欧元区，那么中国出口最坏的时候正在过去，同时全球的通胀在陆续的下行，在欧洲债务危机的冲击下，全球的货币政策同比转为宽松，这将有助于未来经济的稳定。所以我们可以看到，从出口的数据来看，出口的增速也在回落，OECD的领先指标开始站稳，如果希腊这个时候出现欧洲版的雷曼时间，中国整个的应对政策又是另外一个情况，力度需要大很多，所以现在假定如果希腊继续留在欧元区，那么金融市场的动荡，中国政府不太可能再推出08年那样的四万亿的大规模的措施，同时在应对危机的同时，中国的经济面临着一个转换，就是过去30年平均10%的高速的增长，这也是全世界少见的，现在正在转换成中速的增长，比如说我们在7%到8%左右，所以这个转换我们看到各个国家都在经历着，日本的转换快一些，韩国的转换平缓一些，所以我们现在要做的，一方面应对经济周期回落，不要出现大幅度的经济增长下滑，另外一方面经济增长的速度也不能人为的重新拉高到10%。这是目前政策面临的一些问题，而且总体来看，我们产业结构来看，人口结构来看，包括刚才刘部长说的城市化，城市化还是推动中国经济的重要的动力，但是城市化的速度在减缓。原来改革开放三十年，每年城市化速度上升一个百分点，现在同样降到0.9、0.8。同时最终减速还表现在区域，这是对房地产有益，中国第一劳动力出口的产业增幅的空间在大幅度的缩减，他们怎么应对这个压力呢？当年的韩国和日本以及八十年代的中国香港，是把产业、制造业从高成本地区，迁移到中国内地的底成本地区，所以他们的企业生存下来了，但是本地的GDP的增长速度大幅度的下滑，而中国目前的迁移是从内地开始，从大家熟悉的江苏、浙江，苏州，昆山是台资最集中的，昆山、东莞是台资非常集中的，现在像成都、重庆、安徽，所以必然使得沿海的这些制造业的投资增加速度下降，他需要什么，就是高端的服务业，服务业需要商业地产这些服务，而转移过来的产业就需要什么呢，中国房地产发展不同区域出现了不同的情况。

按照目前的研究，2013年到2017年，中国的潜在经济增长力会从10%降到7%左右，在这个转换过程中，经济周期要回落，宰割时期里面一方面还是用传统的投资手段拖住经济回落，但是这个时候要注意，不能像原来那样大规模的刺激导致产能的过剩，一方面要着眼于提高劳动生产力，转型政策培育新的增长点。

中国在各大区域里面正在形成几个经济增长的区域，大家在介入不同地区的房地产的时候，中国的地区差异如此之大，以至于你在做当地的的市场确认和定位的时候，必须要充分的意识到这种产业的转移和区域的转换。你比如说成都，成都现在还不足以到大规模发展商业地产的时候，现在因为很多住宅产业调控，很多资金盲目的到成都做商业地产，产业结构，经济结构不足以支持，实际上成都的商业地产没有很好的结合当地产业结构的变化，出现了阶段性的过剩。东部沿海现在开始进入一个制造业升级和产业的服务化，当前中国沿海的产业结构，85年的韩国，68年的日本和77年的台湾相似，当时都出现了一定的回落，所以这个时期我们说研究房地产这个区域的特点，上海的未来五年重点产业是金融，航运、物流，现代商贸，信息服务、文化创意、旅游会展，所以这些都很少需要大规模的基础设施，GDP的增长速度必然会下来，增长的速度并不表明经济增长的活力在下降，因为产业转型，在去年开始，众多的经济增长排名里面倒数第一第二的毫无疑问是北京、上海、浙江、广州，这些是跟产业结构的转型有关系的。但是2011年的上海GDP的增长速度全国倒数，但是上海全国0.1%的土地创造了全国4.3%的生产总值，这是不同城市发展的趋势。中部的六省和西三角重点还是承接产业转移，加快工业化的情况，当前中国中部六生和西三角地区与21世纪初的东南暗害，70年代的韩国、50年代的日本、60年代的中国台湾省和20世纪初期的美国相似，而接下来的产业结构挥金如快速工业化的经济结构性加速阶段。

从发展的趋势来看，政策怎么应对呢，一方面防止经济内外叠加失速，希望是一个软着陆，但是仅仅达到软着陆还不够，仅仅是软着陆没有问题，今年二三季度就可以了，关键的重点是还要通过改革，什么东西处理以后的上升有新的增长的空间。这里面包括大家现在非常担心的，说现在劳动力成本上升，所以CPI也比原来高了，通胀水平过去十年中国的通胀平均上涨7.8%，但是GDP平均增长10.8%，现在CPI在上升，但是GDP在下降，有一点像美国里根总统统治时候的滞胀状况，当时美国怎么解决这个问题呢，就是原来经济下滑的时候，靠的是刺激，货币，上项目，从供给的角度去解决，现在怎么办呢，就有了财税制度改革，减税，政府出面辅助一些创新性的产业，让非公有的民间资本能够进入到一些垄断性的行业，这样的话，增加有效的供给。对一些资源产品价格，要市场化应对，这样就使得经济转型有价格上的变革，水电油，天然气价格很低他们必然会消耗的多，我们生产产品出口，出口到美国了，我们自己的环境都污染了，所以我觉得这个声音我自己都觉得没有意思，资源价格要市场化定价。

中国还有一个很大的增长点，刚才刘会长讲了城市化率，在城市务工的这部分人，他们是农民工，怎么办，打消城乡的差别，农村的土地可以市场化使用，会有很大的增长的空间和投资的空间，刚才刘会长也讲了，房地产融资太单一了，怎么鼓励其他的融资渠道呢，美国的房地产有一些行业，相关的服务业统称为金融业，房地产左手拿地，右手拿钱，组合起来盖房子卖给客户，尤其是商业地产，商业地产依托金融创新，依赖性非常大，如果你继续靠短期的贷款做房地产开发很难，一紧缩你就倒下了，必须要有长期的金融的支持，所以房地产跟金融离的很近。中国目前在做的事儿就是农业税转增值税，减少税收的责任，降低税收的比重。再有随着通胀水平的降低，对水电、燃油价格进行市场化的改革，最后谈几点对房地产的看法。

中国是一个农业文明成长起来的国家，土地在观察房地产市场方面是最好的指标之一，过去十年土地以较快的速度转换为住宅商业用地，全国302个城市土地的出让金增长了10倍，珠三角和长三角增长的最快，住宅用地的开发速度又远远快于商业用地，说明过去十年，中国房地产市场的繁荣主要是住宅市场的繁荣。过去十年，房地产的主升浪集中在一线城市和二线城市。过去10年一线城市的地价上涨了2.4倍，二线城市涨了1.4倍，三四线基本原地踏步，所以住宅市场的繁荣主要体现在一线城市，过去十年在地价和房价上涨最显著的时期，商业用地的溢价率都远远低于住宅，所以开发商业地产的不得不开发一些住宅地产赚钱，维持商业地产的发展。目前看，中国经济城市化速度还是很大，所以房地产转型也不可避免，这个对中国经济各方面的影响是不容忽视的，也是需要及早考虑的，长期来看去投资化，房地产作为一个过份投资的产品，重点满足刚性需求的基调会持续很长的时间，所以这部分，我曾经也参加过建设部领导的座谈，他们说如果你们搞金融这些人像搞股票这样的房地产，我们住建部就帮你们盖房子，不知道该有多好，所以要去金融化。

从2000年到现在，你把房价波动和我和做股票，利率的做相关的分析，2000到2005年之间没有关系，05年变成了一个投资品，现在的调控首先就要去投资化，同时，我们说机遇在哪，区域增长格局的调整为房地产的发展开拓了新的空间，如果从二三线城市看，长三角和珠三角都很繁荣，未来中西部还要推进城市化。中国未来会产生更多的1000万人口以上的特大城市，并将产生北京、上海、深圳等八个特大的城市中心，这中间需要一些基础设施，住宅、商业地产的投资，也是非常大的空间。100个500万人口的大城市，真正有地铁的不到20%，有地铁以后，对资产价格的新的评估，生活的便利又会出现新的机会，从转型方向来看，传统的加工制造业，快速购买土地，迅速的开发和销售的这部分，增长的空间很大，2011年中国的户均只有0.74套住房，距离户均一套还有一定的差距，很多海外的投资人说中国的房地产业泡沫会出现破裂，或者对世界的经济有很大的冲击，每一次的经济危机都不一样，在金融危机里面，危机之前大家都说这次不一样，这次是因为铁路，这次是因为网络，每一次泡沫的破灭其实都一样，中国这次房地产泡沫也一样，我跟他们说有一点不一样，就是我们的城镇化的缺口在哪里，我们要把这些缺口添完了，那时候该怎么办。不同的区域，不同的经济结构，有不同的房地产发展机会，谢谢大家！