秦虹：政策预期，调控强周期中的房地产

秦虹：大家上午好，会议给我指定了一个题目是调控强周期中的房地产，会议显然认为现在在房地产的调控强周期中。应该说，这一轮的房地产调控与之前的 几轮有很大的不同。从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场真正形成，房地产调控从2003年开始调控，调到今天，这一轮的调控和之前的调控我认 为有不同，不同在哪里？就是在2009年之前的房地产调控，基本上都是在发挥房地产的经济功能。2003-2007年是中国经济高速增长最好的五年时期， 城镇化率最快的五年时期，人们收入增长最快的五年时期。但是，2003-2007年的经济增长始终面临一个重大的问题，什么问题呢？就是所谓的资源环境压 力过大。所以，在这一轮里，国家宏观经济调控采取的主要策略是有保有压。压哪些行业？主要是压固定资产投资速度过快，外汇占用量过大的行业，信贷占用量过 大的行业，恰恰钢铁、房地产都属于这些行业。所以，房地产业在这个时候服从了一个大局，这个大局就是要防止国民经济从偏热走向过热，有保有压，压的行业就 是压房地产。那么，采取了缩紧银根、地根两大措施，直接制约了房地产的供给，上一轮房价上涨是不可避免的。

但大家可以看看，在2005-2007年期间，国家也出台了抑制房价上涨的政策，但所有的政策只有一个重点，就是调结构，不通过增加供给而通过 调结构的方式来调控房价，我想是当时不得以而为之。因为，如果要增加供应就要增加固定资产投资，就需要信贷，就需要土地，就需要大量资金的占用。所 以，2007年的房地产调控是为了服从大局。 

2008年至今，房地产调控又服从了一个大局，即保增长。2008年，国家十大保增长的措施，第一条就是房地产。当然，从2003年-2009 年，所有的调控政策都在服从一个大局，都发挥了房地产在国民经济中的一个平衡作用，也就是我所说的经济功能。那么，实施到今年的房地产调控，更重要的是发 挥房地产的社会功能，房地产的社会功能是什么？房地产的社会功能不再突出地强调和利用它来推动经济增长和防止经济过热中发挥作用，更重要的是要让房地产业 提供更多的、大量的居住产品，来满足人们对住房的需求，体现在以下两个方面。

第一个方面，通过建立完善的保障性住房政策，“十二五”期间新建3600万套保障性住房，来满足低收入家庭、城镇新增低收入家庭的住房需求。这样一个保障房供应政策，在“十二五”之前如此大规模的政策是没有的，体现了惠民生，满足居住需求，是通过保障房政策来实现的。

第二个方面，在住房市场上抑制住房的投机和投资性需求。采取了三项措施，一是差别化的信贷和税收政策；二是现时段的限购措施；三是满足合理住房 需求。从去年的经济工作会议到今年历次的国务院常务会都提出来，要增加普通商品房的供应。那么，增加普通商品房供应给谁呢？是满足合理住房需求。抑制投 资、投机需求，是为了抑制房价上涨，让真正有住房需求的人有机会、有条件来满足需求。

所以，这样一轮政策，发挥房地产的社会功能来提供居住产品，来满足城镇化过程中大量的新增住房需求政策，这是一套完整的政策，这套政策和过去单 纯地把房地产作为经济调整工具，来满足经济发展，平衡发展社会的大局是不同的，应该说现在的调控政策取得了明显的成效，特别是差别化的信贷政策，在这次调 控政策效果中发挥的作用是最大的。

大家知道，过去对投资和投机性需求控制的力度是不够大的，投机炒房的秘密在哪里呢？关键是用银行的杠杆。而这次，恰恰是在全国范围内城镇家庭购 买第三套房的杠杆去掉了，把外地人在本地没有纳税，没有工作，没有社保的人，购房贷款给停止了。所以，我们把投资、投机性需求控制之后，剩下的市场主体， 目前是自住性需求。那么，这就还原了整个房地产，特别是住宅产品的社会功能。

现在，很多人在批评这个政策，比如说手段不对，应该用更好的政策，用更好的长效机制来调控；也有人在质疑调控的效果，说效果短期可以看到，长期很难看到，说房价终究还要大涨，怎么采用更加严厉的调控政策来继续控制呢？

我个人认为，房价的上涨，房地产市场这样一个起起伏伏的变化，实际上在背后有很多非房地产因素导致了这样一个结果，房价只不过是一个表现，我们 要建立长效机制，应该从大处着眼才能建立房地产业健康发展的长效机制，而不是从房地产业本身出什么政策解决长效机制问题，要解决房地产市场平稳、持续、健 康发展的长效机制在哪里？在房地产市场之外。

为什么现在住房保障压力巨大？要建3600万套，是不是能够真正满足城镇新增住房家庭困难的问题呢？未来还有3亿农民进城，3600万套能够解 决吗？我们只不过是把保障房限定在城镇户口家庭，这当然是可以的。但是，不能忽视大量的，已经在城镇里务工、经商的农民工。大家也知道，农民工的住房在农 村，现在农村宅基地是城市住宅用地的4.8倍。那么，农民的住房在农村，农民的住房需求在城镇，农民赤手空拳居住在城市最紧迫的环境之中。如果我们不能够 把农民在农村的宅基地变成财富，让他背着财富进城落户的话。那么，中国保障性住房的压力将持续加大，永远无法满足中国农民工进城的住房问题。

所以，农村的宅基地，农村的集体土地，如何实现它的财产功能，这是最重要的。城镇的房子是财产，农民的房子就不是财产？这是一个更大的问题，这和房地产有关系吗？很显然没有太大的关系。但是，你要是解决了这个问题，对中国保障性住房的发展就是一个良性的积淀。 

为什么社会大众要投资、投机房地产呢？很显然，不是房地产本身的原因。更重要的原因是，现在货币发行量很大，今年的广义货币是92万亿，在去年 的广义货币是42万亿，货币多是事实，但不投到房地产又投到哪个行业呢？最近，我们在做民间资本的调研，跑了很多民间资本聚集的地方，民间资金持有者反复 问我们的一个问题是，我们不投房地产又投什么？非垄断的实体经济投资能赚钱吗？投股市，股市有前景吗？大量的钱放到银行贬值吗？现在可以不投房地产，钱可 以暂时存在银行，所以银行存款大幅度增加。但是，这些钱总要投出去，投到哪里？如果将来投资渠道不能解决，货币发行量增长不能解决的话，房产投资需求性的 压力仍然不能解决。

还有很多人提出了更现实的问题，中国社会保障是不是水平过低？我要靠自我保障，自我保障的机制是什么？买一套房子收租金就是对社会保障不足的一个重要补充。我想，投资渠道的问题，资金发行的问题，社会保障的问题，显然都不是房地产自身的问题。

为什么特大城市房价上涨难以控制？大城市房价高，住房难是世界性难题，我们不需要回避，这是没有问题的。但是，问题是中国大城市不仅房价高，而 且涨得快。为什么涨得快？是因为中国大中小城市发展的不均衡。虽然，我们有600多个城市，但中国整体城市发展状况是大城市数量少，中小城市数量多，规模 小，人口大量的向公共服务非常优质的大城市集中。所以，2010年第六次人口普查的数据告诉我们，北京、上海在过去十年，每年平均新增常住人口60万，像 深圳、成都、广州这些城市，过去十年平均每年新增常住人口30万。像青岛等副省级城市，每年新增常住人口超过20万。在这样一个人口大规模集聚、需求量如 此增加的情况下，你想控制房价上涨的幅度，靠目前这些简单的政策能够控制住吗？所以，如果我们不能调整城市发展的结构，解决大城市数量小，中小城市规模小 的问题。那么，中国房地产市场的需求压力所导致的房价上涨的压力仍然是巨大的。

为什么初次置业购房压力特别大？大家说房价涨得快，收入跟不上，这是一个肯定的事实。但是，在中国是怎么支持初次置业购房的？主要是让商业银行 通过打折利率优惠来帮助他，支持他购买第一套住房。但是，我想，中国的现实和未来将面临大量的初次置业的家庭，对于他们的真正支持就应该建立起一套有财政 支持的政策性住房金融机制，来给予他们实实在在的支持，而不是依靠一些具有自身利益的商业银行。

如果财政体制、税收体制、土地体制不能得到根本性解决的话，那房地产市场的问题就很难得到彻底的解决。为什么地价、房价相互推动，轮番上涨？是 不是和地方政府的土地财政、事权、财权不统一有直接关系呢？地方政府可以大规模、低地价出让工业用地，但是住宅市场的土地供应量很少，而且出现了地王。那 么，解决房地产市场的问题，单靠税收政策、金融政策是不能完全根本解决的。我们想，房地产健康、持续的发展，更重要的是要从大处着眼来解决中国的问题，才 能使房地产市场平稳发展。

那么，调控下的房地产会出现什么情况呢？我的总结是一减一加，增速减缓，分化加剧。增速减缓，就使得未来的房地产市场发展空间会比较大，新建住 房交易量和二手房交易量约是8：2的关系，80%左右的房子交易是新建住房的交易，二手房交易不过20%左右，中国房地产市场发展的空间不是没有，还是很 大的。对比一下美国，91%的二手房交易，9%的新房交易，是完全不同的两个概念。所以，我认为空间很大。

但是，今年空间大，明年空间大，后年空间大，增长可能就没有了。所以，增速一定是减缓的，房地产业的增长速度不可能复制前十年的结局。但是，分 化加剧，城市分化、企业分化。城市分化，我们一定要关注人口流动趋势，今天的中国有13亿人，未来还有3亿农民工要进城，由于中国有600多个城市，还有 4000多个中小县域、40000多个镇，中国的人口规模大，不光是农民工进城影响了中国的房地产市场，那是次要的，对中国房地产市场影响更大的是中小城 市人口向大城市集聚。

所以，城市分化的第一点是大城市房地产的发展，由于有需求的支撑，市场空间是比较大的。但是，我们要注意到一些四线城市或中小城市，可能下一步面临着供给泡沫的风险，这是必须要引起重视的。为什么？因为，它的市场小，供应量一旦下沉，马上就会在短时间内增加。

第二点是企业分化，中国房地产从过去到今天，大者恒大，强者恒强。今后，我认为，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚 钱的格局可能不太容易再出现了，那些品牌美誉度高、专业化能力高的，今后的市场一定是他们的市场。房地产市场的空间是谁的？一定是品牌美誉度高，专业化能 力强的企业，因为房地产市场提出了投资性需求之后，主要提出的需求是自住性需求，自住性需求对环境要求、功能要求是越来越高的，而专业化的开发企业，不一 定是在全国美誉度高的品牌，在本地美誉度高的品牌也会有很好的发展前景。

以前有一些人过去搞高利贷，没有投资过房地产，没有专业的房地产知识，就去投资房地产，对专业上的判断是错误的，开发节奏完全是错误了，进房地 产市场是很好的时机，但错失了房地产最辉煌的赚钱机会，现在反而被房地产市场套住了。所以，在过去大势都向上的情况下，你不懂得房地产做房地产是赚钱的。 但是，现在大势已过去了，你不专业，就有可能被套牢。

我想借这三个方面来回答今天主办方对我提出的问题，谢谢大家。