南京市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见

  各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

  为贯彻中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，落实市委十三届十一次全体（扩大） 会议要求，针对当前房地产市场的新情况、新特点，以建立长效工作机制为导向、以房地产领域供给侧结构性改革为重点、以涉房民生事务为基础，促进我市房地产 市场持续健康发展，制定如下意见：

  一、着力供给侧结构性改革，提升住房供应体系的质量与效率

  1．统筹规划、建设和管 理三大环节，提高房地产市场管理工作的系统性。积极化解房地产潜在库存，继续完善住房保障体系，加快棚户区危旧房城中村改造，加快老旧小区改造。充分发挥 政府资源的基础性作用，分类做好去库存工作。围绕分类分区域去库存的总体目标，分解落实房地产市场供给侧结构性改革的各项重点任务。

  2．进一步提高征收拆迁货币化安置的比例，促使区域存量商品住宅去库存。在国有土地上房屋征收拆迁过程中，对选择货币化补偿、放弃申购征收安置房及保障性 住房，并在签约期限内搬家的，可给予不超过房地产评估总额20%的奖励。对于购买普通商品住宅满足棚改安置需求的，适当提高货币化补偿的标准，引导和鼓励 选择货币化安置方式。通过使用政策性资金的信贷支持和集中支付，鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。对库存量较大的溧水、高淳等区，要有针对性 地进一步提高棚户区改造货币化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市场存量的商品住宅用于棚户区改造。积极探索保障性住房分散建设模式，推进落实对部分 可建住宅建筑面积在5万平方米以上的用地出让时，在土地出让合同中约定配建不低于5%的保障性住房。同时，明确配建保障性住房的建设时序、交付管理条件， 并列入土地出让合同。

  3．逐步有序缓解商办库存压力。开展商办存量的系统性调查，掌握存量商办用地、科技研发用地数量和规划可建面积情 况。对商办库存较大、去化周期较长的区域，适度控制新增商办用地的上市和规划指标。商办用房出现阶段性空置的，鼓励和支持各区、园区出台扶持政策，结合产 业发展需求，探索PPP模式，发挥政府资源的示范带动作用，吸引企业和产业进入，形成规模化租赁经营，满足现阶段使用需求。根据市场状况，在符合总体规划 的前提下研究未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，形成有效供给。

  4．优化土 地供应。进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，通过调节土地供应稳定市场预期，2016年全市商品住宅用地供应不低于500公 顷。在商品住房供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；在商品住房库存量较大区域，要减少土地供应量。优化区域土地供应节奏，全年土地供应要保持均衡 有序平稳状态，根据市场需求变化灵活调整土地供应计划，尽量满足市场需求。同时，对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投 配建保障性住房建设资金或面积。

  5．加强供后监管。严格土地出让合同管理，切实加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土 地成交价款，按时开发建设。加大闲置土地处置力度，打击故意囤地行为，对因各种原因暂未开发的土地要采取有效措施进行消化盘活，增加市场供给。建立土地市 场诚信体系，将存在拖欠土地出让金、闲置土地等失信行为的单位列入黑名单，限制参与土地市场竞买。

  6．充分培育并规范发展租赁市场。探 索发展租赁市场规模化经营的有效路径，做好房屋租赁社会化管理工作。利用好我市集聚人才优势以及现有公租房资源，加强政策宣传，加大房源供应，提高服务水 平，努力解决引进人才以及新就业人员的住房困难，进一步降低申购条件，简化配租程序。逐步建立公租房与共有产权保障房对接机制，形成不同保障对象的互补和 联动格局，提高保障的有效性和覆盖面。

  7．实行差别化管理。保持城市内各区域板块的协调发展，实施差别化的发展调控政策。对供需关系偏 紧的区域，引导企业积极上市和规范经营。根据年度计划指引，分季度、月度及时采集开发企业项目信息，结合土地供应、规划审批、价格指导、信贷投放等情况， 合理引导上市规模和上市节奏。为扩大形成有效供应量，适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。对库存较多的区域， 积极研究适合本区实际的积分落户政策，鼓励人口、产业导入，促进房地产市场健康发展，通过金融、税收等经济手段，并充分利用公积金公转商贷款政策，合理引 导需求流向，加大货币化安置力度，研究相关购房支持储备政策。

  8．实施结构性房地产信贷政策，灵活调控区域性房地产信贷需求。对中小户 型中低价位刚性需求项目、中等价位改善性需求项目、棚户区改造货币化安置定点项目，建立上市项目名录库，通过金融手段，积极协助支持信用等级高的开发企业 对接商业银行合理安排信贷投放计划，保持区域结构、业态结构、供需结构的均衡发展。按照江苏省市场利率定价自律机制确定的商业贷款首付比例，高淳、溧水以 及其他区域分类执行。贯彻执行国家契税、营业税最新政策。

  9．改善微观管理。加强市场监测，引入先进监管理念，进行房地产市场全口径、 项目全过程数据的整合分析，科学调节全市的开发建设进度、上市节奏和土地供应规模。指导房地产开发企业按照市场决定价格原则，科学合理定价，切实规范房地 产市场销售价格行为。建立健全开发企业市场交易行为的信用评价系统和失信惩戒机制，开展典型项目成本调查工作，对造成社会重大影响的失信企业实行现房销 售。严格执行预售资金监管、房地产开发项目手册和房屋重要因素公开公示等制度，要求对影响房地产消费的重大不利因素，必须在销售现场公示，并在销售合同中 予以明确。引入公众参与和多方监督工作机制，积极发挥各类第三方机构在房地产市场监管中的作用。做好存量房、租赁市场监管，推动交易资金监管的制度化，加 强对房地产经纪机构的行业指导。

  二、坚持民生优先理念，提高城市居住宜居性

  10．推进安居工程。进一步加强危旧房城 中村改造和住房保障工作力度，2016年实施棚户区改造面积250万平方米，新开工各类保障性住房400万平方米，竣工300万平方米。加快住房保障体系 的转型进程，根据我市实际，扩大保障覆盖率，实现城市中低收入住房困难家庭应保尽保。同时积极稳妥将外地来宁创业、新就业的人才逐步纳入公共租赁住房供应 范围。

  11．提升物管水平。借助《南京市住宅物业管理条例》出台的契机，健全完善物业管理法规体系，加强对业主组织的指导和物业服务企 业的监管，逐步建立统一的物业管理市场信用平台和行政监管工作平台；健全完善市、区、街道三级物业管理行政监管体系，建立多部门齐抓共管的物业管理监管机 制。

  12．整治老旧小区。对我市2000年以前建成的、尚未整治的老旧小区分类实施环境综合整治，2016年整治180个小区，并有序同步推进既有住宅增设电梯工作，打造舒适、安全和优美的宜居环境，切实改善既有居住小区内群众的居住条件。

  13．推进住宅产业化进程。进一步发挥政策引导作用，加强产业化住宅项目的扶持力度，从土地源头推进产业现代化发展。大力发展省地节能环保型住宅，发展 绿色建筑。继续做好我市康居示范工程和全装修住宅建设工作，推广住宅性能认定和绿色建筑评价。推广标准化设计、推行部品构件工厂化生产和现场装配化施工， 推进住宅一次性装修到位。培育住宅产业化骨干企业，鼓励企业在产业化转型方面的创新发展。

  三、加强组织领导和制度设计，探索建立住房与房地产市场发展的长效工作机制

  14．明确规划导向。尊重城市发展规律，统筹空间、规模、产业三大结构，围绕房地产市场稳增长的总体目标，按照多规合一工作要求，组织编制市域、区域住 房与房地产发展规划和年度发展计划，指导并规范城市规划、片区综合开发建设、土地供应、房地产市场发展调控等工作。完成2016年房地产开发企业开发经营 与上市量计划调研，编制2016年住房和房地产市场年度发展计划。做好不动产统一登记与房屋交易管理的衔接，平稳推进不动产统一登记各项相关工作。

  15．坚持依法治理。积极稳妥推进住房与房地产领域中房屋安全、物业管理、市场交易、配套建设等方面的地方立法、执法实践等工作。按时完成《南京市住宅 物业管理条例》及相关配套实施细则制定、出台，推进《南京市城市房屋安全管理条例》等地方法规修订，修订《南京市房地产交易管理办法》，开展《南京市房屋 租赁管理办法》等政府规章修订的调研，拟定《南京市商品房预售资金监管办法》等规范性文件，推进房地产开发项目配套建设与交付标准相关执行细则的出台，抓 好相应法律法规的执行和落实。

  16．加强舆论引导。加强房地产市场及相关信息公开，科学制定全年土地供应计划，及时向社会公布，稳定土地市场预期。加强媒体宣传和引导，倡导适度消费理念，共同推动房地产市场健康发展。

  17．加强组织领导。按照落实地方调控主体责任、分类施策的工作要求，为适应当前房地产市场发展的新常态，完善南京市住房和房地产工作领导小组，加强促进市场发展的职能，增强工作的协同性、有效性。

   南京市人民政府

  2016年2月25日