关于印发《河南省城市房地产交易价格管理办法》的通知

　　各市、地物价局、建委（城建局）、房地产管理局：

　　现将《河南省城市房地产交易价格管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：《河南省城市房地产交易价格管理办法》

　　河南省物价局

　　河南省建设厅

　　一九九五年三月二十九日

　　河南省城市房地产交易价格管理办法

　　第一章总则

　　第一条为适应我省城市房地产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家计委发布的《城市房产交易价格管理暂行办法》的规定，结合我省情况，制定本办法。

　　第二条本办法适用于我省城市规划区内各种所有制房产的买卖、租赁、抵押、典当和土地使用权转让、出租、抵押等交易活动中的价格及房地产交易市场各类经营性服务收费的管理。

　　第三条省物价局会同省建设厅负责全省房地产交易价格管理工作；各市（地）、县物价部门会同房地产管理部门负责本行政区域内房地产交易价格管理工作。

　　各级物价部门应会同房地产管理部门及有关部门加强对房地产交易价格的监督。

　　第二章价格管理

　　第四条房地产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。

　　第五条房地产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。

　　向居民出售的新建普通商品住宅（指按国家住宅建设标准建造的商品住宅，不含别墅、高级公寓、外销住宅，以下简称商品住宅。）价格、拆迁补偿房屋价格及房地产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。

　　房地产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由市（地）政府（行署）根据本地实际情况确定价格管理形式。

　　其他各类房屋的买卖、租赁、抵押、典当价格及房地产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。

　　土地使用权转让、出租、抵押价格，由土地使用权转让单位事前委托具有评估资格的评估机构评估价格，并依据评估价格通过双方协商或拍卖、招标等形式形成交易价格。

　　第六条商品住宅价格应以合理成本为基础，保持适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

　　普通商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、税费等申报价格，由物价部门会同房地产管理部门批准。未经批准销售价格的商品住宅经营单位，房地产管理部门不得向其发放商品房预售许可证。

　　第七条实行政府定价的房地产交易价格和经营性服务收费，由物价部门按照省物价局规定的价格管理权限制定和调整。

　　第八条实行政府定价的房地产交易价格和经营性服务收费，各级物价部门应根据房地产价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。

　　第九条对实行市场调节的房地产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格、各类房屋标准租金、土地基准地价进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。

　　新建商品房的基准价格、各类房屋的重置价格和标准租金、标定地价由物价部门会同房地产管理部门制定，经当地人民政府批准后，定期向社会公布；基准地价由物价部门会同有关部门制定，经当地人民政府批准后，定期向社会公布。

　　第十条对房屋买卖价格低于评估价格一定比例、土地使用权转让价格低于届时基准地价或标定地价一定比例的，城市人民政府有优先购买权。

　　第十一条房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地及地上的房屋转让或出租的，应当将转让或出租所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的征收办法和征收标准由省物价局会同省建设厅及有关部门另行制定。

　　第十二条房地产交易中的价格纠纷，由物价部门会同房地产管理部门负责仲裁。

　　第三章价格评估

　　第十三条实行市场调节价的房地产交易，交易双方或其中一方可委托有关评估机构进行房地产价格评估，双方可依据评估的价格协商议定成交价格。

　　第十四条房地产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产评估资格的机构办理。

　　房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。

　　第十五条房屋价格评估，应以政府公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。土地价格评估，应以政府公布的基准地价为基础，参照市场价格综合评估。

　　评估机构应按房屋、土地分估合一的原则，合理评定房地产价格。

　　第十六条房屋评估重置折扣价格计算公式：

　　评估价格=房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）

　　计价单位为建筑面积平方米。

　　第十七条房屋重置价格是指前一年正常生产条件下重新建造同类等级房屋所需的费用，包括勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、室外附属设施工程费等。

　　房屋重置价格以各市、县政府届时公布的价格为准。

　　房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。

　　第十八条环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。

　　整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。

　　第十九条按房屋重置折扣价格方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。

　　由于评估条件的限制或其它原因不宜采用重置折扣价格方法评估的，也可选择其它评估方法评估房屋价格。

　　第二十条评估机构在进行地价评估时，应严格执行国家规定的技术标准和程序，可根据评估对象的具体情况选择收益还原法、市场比较法、成本法或采取多种方法综合评定。

　　第二十一条房、地产评估收费，按有关规定执行。

　　第四章监督与监测

　　第二十二条各级物价部门负责房地产交易价格及经营性服务收费的监督检查工作。有关部门应积极配合物价部门及其物价检查机构做好价格监督检查和及时处理价格违法行为等工作。

　　第二十三条房地产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。

　　进入房地产交易市场交易的房地产，应在交易场所挂牌出示其座落位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。

　　经营性服务收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、规格、服务内容、计费单位、收费标准。

　　第二十四条实行房地产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向当地物价部门、房地产管理部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

　　第二十五条物价部门和房地产管理部门应认真做好房地产交易价格变化的监测工作，及时对房地产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定并公布市场参考价格，并每季度向上一级物价和房地产管理部门报送一次。

　　第五章罚则

　　第二十六条凡违反本办法，有下列行为之一的，由物价部门依照国家的有关法规给予处罚。

　　（一）越权定价或擅自设立收费项目、提高收费标准的；

　　（二）虚置成本，短给百积，进行价格欺诈的；

　　（三）垄断、哄抬房地产价格严重干扰市场秩序的；

　　（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房地产价格的；

　　（五）不执行规定的明码标价制度的；

　　（六）不按规定申报成交价格的；

　　（七）其它违反本办法的行为。

　　第二十七条被处罚单位和个人对处罚决定不服的，可依据《中华人民共和国价格管理条例》的规定申请复议，对复议决定不服的，可向人民法院起诉。

　　第二十八条任何单位和个人均有权向有关部门揭发、举报违反本办法的行为。对举报有功人员，可给予适当奖励。

　　第六章附则

　　第二十九条房地产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。

　　房地产行政管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自管的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本办法执行。

　　第三十条房地产交易及管理中涉及行政事业性收费的，由省物价局、财政厅按规定权限制定。

　　第三十一条各市、地物价部门、房地产管理部门可根据本办法制定实施细则，并报省物价局、省建设厅备案。

　　第三十二条本办法发布前有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

　　第三十三条本办法由省物价局、省建设厅按照各自的职责进行解释。

　　第三十四条本办法自1995年5月1日起施行。