关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知

　　各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房屋调查机构，各房地产开发企业、房地产经纪机构：

　　为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房"2010?53号）等文件精神，规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序，现就有关问题通知如下：

　　一、严格商品住房预售许可管理。房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交"2007?450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。

　　各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。

　　二、完善商品住房销售方案备案管理制度。房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市"2009?213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。经备案的商品住房销售方案应在售楼现场醒目位臵张贴。购房人要求将商品住房销售方案作为新建商品住房预（出）售合同附件的，房地产开发企业不得拒绝。

　　地方政策文件监控

　　各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。

　　三、规范商品住房预订、销售行为。房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。

　　各区（县）房管部门、各房地产交易中心要加强商品住房预订和销售行为的监管，对未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的，应按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定处理。

　　四、规范房地产经纪行为。房地产经纪机构和执（从）业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。各区（县）房管部门会同工商、物价等部门加强监管，发现违法违规行为的，要及时依法处理。

　　五、加大对违法违规行为查处力度。房管部门、房地产交易中心要进一步加强房地产市场动态监管，切实建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度。对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、已取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案等行为，应视情采取限期整改、发出"行政告知书"、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。

　　六、本通知自下发之日起执行。

　　特此通知。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二〇一〇年九月二日