关于批转市建委、市住宅发展局修订的上海市开发建设示范居住区实施纲要的通知

发文单位：上海市人民政府

文　　号：沪府[1999]9号

发布日期：1999-1-27

执行日期：1999-1-27

各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：

　　市人民政府同意市建委、市住宅发展局修订的《上海市开发建设示范居住区实施纲要》，现转发给你们，请按照执行。

　　1997年3月《上海市人民政府关于批转市建委、市住宅发展局拟订的上海市开发建设示范居住区实施纲要的通知》（沪府［1997］15号）即行废止。

　　一九九九年一月二十七日

上海市开发建设示范居住区实施纲要

　　为推动住宅建设整体质量的提高和住宅产业的现代化，推动社会化建房、供房新机制的形成，按照市委、市政府提出的不断提高人民生活质量?的要求，修订、形成本纲要。

　　一、示范居住区的定位

　　按照大众性、超前性、科学性和示范性的要求，开发建设示范居住区。运用政府保障行为与市场调节相结合的开发机制，集中建设经济适用房，以体现大众化；示范居住区的规划、设计、建设标准在现行标准的基础上，适应跨世纪的需求，以体现其超前性；充分推广、采用各种成熟的新技术、新材料、新产品，以体现其科学性；示范居住区在规划、设计、环境、质量、公共服务设施、开发机制、物业管理等多方面具有的导向作用，以体现其示范性。

　　二、示范居住区的示范内容和要求

　　（一）规划设计。按照人文与自然谐调共存、生产与生活综合开发、物质需求与精神需求相结合、交通便捷的总体要求，进行示范区的规划设计，体现其舒适、方便、优美、安全的特点。规划设计方案必须采用招投标方式，邀请国内外著名设计院参与方案的竞选，经专家评审后确定。

　　（二）建筑设计。充分体现?以人为本?的思想，坚持?经济、适用、美观?原则，努力达到功能齐全、布局合理、形态新颖、色彩和谐、空间丰富的目标。继承和引进国内外新的设计理念和方法，争取在采用大开间结构、灵活平面布置、提高住房使用功能、丰富建筑外型等方面有新的突破。

　　建筑设计方案应通过招投标方式，邀请有一级资质或相当于一级资质的设计单位参与方案的竞选，通过评审确定。

　　（三）公共服务设施配置。符合居民的活动规律，方便居民日常使用，适应家务劳动社会化趋势。既执行现有标准，又适应社会生活新的变化对公共服务设施配置提出的新要求，为物业管理、社区管理创造方便有效的基础条件。同时，在空间组合和使用功能上综合考虑，充分有效地利用空间、节约用地，以利综合管理。

　　（四）住宅产业现代化。示范居住区为本市住宅产业现代化试点的载体。通过试点，以规划设计为龙头，以相关材料和部件为基础，以推广应用新技术为导向，以社会化大生产配套供应为主要途径，逐步建立标准化、工业化、符合市场导向的住宅生产体制。通过试点，逐步实现住宅建设向效益、质量型转轨，提高居住环境质量，提高工程质量，改善住宅使用功能，探索一条符合本市实际的住宅产业现代化之路。

　　（五）住宅建设供应机制改革。努力降低成本，积极探索社会化开发建设经济适用房的建房、供房机制。

　　（六）住宅工程质量。所有工程严格推行规范的质量监督管理办法，工程质量合格率达到100％，优良率在35％以上。示范居住区全面实行《新建住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，由住宅建设单位向住户作出质量保证，形成施工竞争选优，工程监督保证、质量承诺负责的住宅工程质量保障体系。

　　（七）居住区开发程序。严格按照?先规划、后开发，先地下、后地上，先配套、后交付的程序进行开发建设。

　　（八）物业管理和社区管理。推行物业管理人员参与开发建设全过程管理的做法，使物业管理人员全面了解建筑物的功能和质量状况，积极理顺与各方面的关系，建立完备的物业管理系统。同时创造条件，使社区管理人员尽早参与，使街坊、小区和居住区建成一个、移交一个、巩固一个，提高物业管理和社区管理的水平。

　　三、示范居住区规划、建筑设计主要参照指标和要求

　　（一）新建居住区绿地率应达35％以上，集中公共绿地不少于居住总用地的15％。旧城改造地区绿地率应达20％以上，集中绿地大于居住总用地的10％。绿地上可设置居民休闲、活动设施，也可适当布置与居住区相协调的建筑小品。

　　（二）新建居住区建筑面积毛密度控制在每公顷1万平方米左右，其中高层住宅比例视市场需求而定，一般不大于20％；旧城改造地区的建筑面积毛密度，按照城市规划管理技术规定。

　　（三）新建居住区每5-10户设置一个机动车停车位。停车场地应保证车辆安全停放，并减少对住宅环境的影响。按标准设置自行车停放场（库），且方便、隐蔽，不得占用庭院、绿地。高层住宅宜设置地下车库。

　　（四）多层住宅不设水箱，由集中泵站供水。有条件的可添设净水处理装置。

　　（五）各种工程管线应配套齐全、敷设地下，并进行管网综合设计，做到合理安排，一次建成，便于维修管理。

　　（六）统一设计安排空调户外风机位置，妥善处理好隐蔽性和冷凝水排放问题，做到既整齐、安全，又不影响建筑外观。

　　（七）住宅平面布置应做到三明（厅、厨房、卫生间），厨房面积不小于5M2，卫生间面积不小于4M2。厨房间应分别设置脱排油烟机烟道与热水淋浴器排气道。

　　（八）主阳台净深度不小于1．4米，有晒（晾）衣设施，但不得设置球门架。阳台封闭按统一规格实施。 （九）采用新墙体材料。选用塑钢窗、彩板钢窗或铝合金窗。上下水管采用PVC管。水、煤、电表具应按照各专业部门的要求安装，并推广室外智能化系统计量。室内水、电管线应暗敷。

　　（十）实行住宅工程初装饰竣工验收办法和?菜单式?住宅二次装饰设计方法，并建造样板间供住户选择、统一组织施工。

　　（十一）除局部根据建筑设计效果的需要外，住宅建筑物外墙应采用建筑外墙涂料进行粉刷，且每五年必须重新粉刷一遍。

　　（十二）居住区内道路设计应符合残疾人无障碍通行的规定。

　　（十三）倡导建立居住区的住宅智能化系统，包括安全报警系统、通讯自动化系统、煤气防泄漏报警保护装置，物业管理智能化系统等等。

　　（十四）为提高绿地效益，新建居住区住宅楼底层提倡不设宅间小院，但应增设防盗设施。

　　（十五）新建居住区在配置环卫设施时，有条件的应设置生活垃圾压缩收集站，提倡实行垃圾分类收集。

　　四、示范居住区开发建设的组织管理

　　（一）示范居住区开发建设要发挥市、区两个积极性，市、区结合，开展有关工作。

　　（二）市示范居住区开发建设领导小组由市委常委、副市长韩正任组长，市政府副秘书长吴念祖、市建委副主任皋玉凤、市住宅发展局局长王文忠任副组长，市建委、市计委、市经委、市住宅发展局、市规划局、市财政局、市房地局、市公用局、市市政工程局、市电力工业局、市园林局等部门的分管领导和有关区的分管区长为成员。

　　市示范居住区开发建设领导小组办公室设在市住宅发展局，由市住宅发展局副局长毛佳木梁任办公室主任，市建委房地产处处长沈正超任副主任。各示范居住区应成立相应的领导机构。

　　市示范居住区开发建设领导小组办公室主要负责落实市示范居住区开发建设领导小组对示范居住区开发建设工作的意见，对示范居住区的规划、设计、建设等进行指导、督促和检查，制定、修改有关指标，组织专家对示范居住区的阶段性工作进行评定，并根据有关评价指标，组织专家对居住区或街坊进行综合评价和验收。

　　（三）示范居住区的开发建设必须严格按照已批准的规划、总体设计、市政公用和公建配套设施方案以及有关标准、要求组织实施。

　　五、示范居住区的申报、评审、验收和命名

　　（一）申报与评审。市、区都可申报创建示范居住区。凡进行示范居住区开发建设，必须报经市示范居住区开发建设领导小组批准。申报单位应积极做好规划、建筑设计方案和可行性研究报告制订的组织工作。市示范居住区开发建设领导小组负责对申报材料进行全面审查，并组织专家对规划、建筑设计方案进行评审。

　　（二）验收和命名。各示范居住区开发建设领导机构负责示范居住区的组织验收，验收合格后报请市示范居住区开发建设领导小组组织综合评估和验收。凡达到示范居住区规定标准和要求的，由市示范居住区开发建设领导小组报请市政府命名为?上海市示范居住区（居住小区）?，并设立示范居住区单项奖，分别在居住区（小区）内设牌，由市示范居住区开发建设领导小组给予表彰和奖励。

　　（三）各区、县新建完整街坊的评审和验收标准逐渐向示范居住区的评审和验收标准过渡；新建完整街坊中面积较大、整体水平较高的，可向市示范居住区开发建设领导小组申报，纳入本市示范居住区的评审范围。

　　六、示范居住区的扶持政策

　　（一）示范居住区建设用地安排，实行政府划拨的方式。

　　（二）示范居住区实行承诺制，免交有关保证金。

　　（三）示范居住区可享受推行新型墙体材料的有关优惠政策。

　　（四）示范居住区市政公用和公建配套设施的费用，可申请实行?自行包干的办法。示范居住区外的部分大市政配套，可视具体情况列入市城市基础设施建设投资计划。

　　（五）示范居住区按规划配建经营性公建项目，可按照的原则办理。

　　（六）示范居住区开发建设和住房销售等，可优先享受公积金及银行贷款的支持。

　　（七）示范居住区公建配套项目在保证配置指标和使用功能的前提下，可以综合设置，以提高利用率。

　　（八）示范居住区可按规定比例，建设平战结合的人防设施。该设施平时由投资者经营，必要时政府可以征用。
上海市人民政府