关于转发《建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部国家工商行政管理总局监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》的通知

各地、市人民政府，各直有关部门：

　　现将《建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部国家工商行政管理总局监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》转发给你们，并经省政府同意结合我省实际制定《黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作方案》，请一并贯彻执行。

　　特此通知。

　　附件1：建设部国家计委国家经贸委财政部国土资源部国家工商行政管理总局监察部关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（略）

　　附件2：黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作方案

黑龙江省建设厅

黑龙江省经济贸易委员会

黑龙江省国土资源厅

黑龙江省发展计划委员会

黑龙江省工商行政管理局

黑龙江省财政厅

黑龙江省监察厅

二○○二年六月二十七日

　　附件2

　　黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作方案

　　为贯彻落实朱鎔基总理在《政府工作报告》中提出的整顿和规范房地产市场秩序的指示精神，保护居民住房消费积极性，促进我省房地产市场健康发展，根据建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求，制定本方案。

　　一、指导思想

　　以江总书记“三个代表”重要思想为指导，以《房地产法》、《建筑法》、《规划法》、《房地产开发经营条例》、《工程质量管理条例》和有关法律、法规、规章为依据，以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标，以查处房地产市场违法违规行为为重点，以专项整治为手段，切实解决我省房地产市场存在的主要矛盾和突出问题，使我省房地产市场各种违法违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。

　　二、整顿重点

　　（一）依法查处开发建设中的违法违纪行为

　　1、在集体土地上的房地产开发经营行为；

　　2、未按出让合同约定支付土地使用权出让金或未按合同约定的条件和期限开发、利用土地；

　　3、擅自变更规划批件确定的层数、容积率、规模，加层、加密、消防设施和绿化配套不符合有关规定；

　　4、未取得施工许可证擅自开工建设；

　　5、未取得预售许可证擅自销售；

　　6、一房多售；

　　7、无证和越级开发，未参加或未通过开发企业资质年检承揽开发项目；

　　8、未经工程质量、消防验收或验收不合格擅自交付使用；

　　9、发生质量问题不认真处理，煤汽、供热、供水未配套运行，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺，承诺保修责任的行为。

　　10、商品房销售后，因开发企业的原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的。

　　要求各地对所有已开工建设和已销售项目进行全面检查。对检查中发现的违法违纪行加大打击力度，对未按出让合同约定支付土地使用权出让金的，责令限期缴纳，并做违约赔偿处理。对未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的，责令限期纠正，并做警告、罚款处理。对确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。对超过规划批件确定的建筑面积一万平方米以上，未经消防、质量验收而交付使用的，煤气、供热等不配套的，以及群众投诉有安全等严重问题的开发企业，一律先行责令限期整改，并暂停新项目审批，待整改后期再作其它处理。对建设审批和项目管理中把关不严、监察不力的部门和管理人员依法追究法律责任。

　　（二）依法查处商品房销售面积缺斤短两

　　1、开发企业将不应公摊的面积进行公摊；

　　2、将公摊面积再次出售或出租；

　　3、预售时违规进行面积计算；

　　4、不按商品房销售管理办法的规定处理面积纠纷；

　　5、开发企业与测绘部门勾结在面积计算中弄虚作假；

　　6、在合同中不按规定标明套内建筑面积与分摊面积。

　　要求各地积极推行按套或套内建筑面积销售商品房，尽快建立面积纠纷调处机制；对弄虚作假的房地产测绘机构要上报省建设厅、省测绘局分别降低或取消其房产测绘资格，对弄虚作假侵害购房者利益的开发企业、测绘机构要依法严惩。

　　（三）依法查处房地产中介的违法违规行为

　　1、发布不实信息，骗取“看房费”'

　　2、派人假冒房主或串通真房主骗取中介费；

　　3、与一些希望非法转租或以低价租卖房屋的当事人串通一气，促成地下交易；

　　4、迎合委托方要求出具不实的房地产估价报告；

　　5、利用执行业务之便收受贿赂或收取委托合同之外的费用；

　　6、未取得相关机构资格擅自从事中介业务、估价业务的行为；

　　7、伪造、涂改、转让房地产中介注册资格证。

　　要求各地全面推行中介服务人员持证上岗制度，对未取得资质证书、超范围从事中介服务以及中介行为不规范的机构要由建设部门责令其停业并给予处罚。

　　（四）依法查处虚假等违法违规广告行为

　　1、不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；

　　2、盗用其他项目销售许可证，进行广告宣传；

　　3、发布虚假广告；

　　4、广告承诺与实际不符；

　　5、广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号，或刊登虚假预售许可证号，以及使用非规范的广告用语，不按规定明示价格、面积等。对违法违规发布房地产广告的媒介单位、房地产企业以及广告制作者，由工商行政管理部门依法查处。对违法违规的房地产企业由建设或房地产管理部门降低资质等级或注销资质证书。

　　6、未经地、市级以上工商行政管理部门批准，擅自发布房地产广告的行为。

　　（五）依法查处合同订立和履行中的违规行为

　　1、签订买卖合同时不按规定出示有关法规和示范文本；

　　2、合同中未包含法律法规的内容；

　　3、隐瞒事实真相误导购房者签订有损购房人合法权益的购房合同；

　　4、开发企业、中介机构不履行合同约定的义务。

　　要求开发企业按规定使用合同示范文本，对不按规定明示或故意删减保护消费者合法权益的合同条款的开发企业，房地产管理部门、工商行政管理部门应责令其作出调整，依法查处合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合同权益。

　　（六）依法查处物业管理中的违法违纪行为

　　1、不按合同规定的内容和标准提供服务；

　　2、服务与收费质价不符；

　　3、建设单与管理单位互相推诿，不认真解决质量和配套不完善问题；

　　4、处理问题时态度恶劣，致使矛盾激化；

　　5、未取得物业管理企业资质证书擅自承揽物业管理任务。

　　要求各地规范物业管理合同，明确有业主委员会和物管企业的权利和义务，完善物业管理前期介入和承接验收制度，推行物业管理项目招投标，规范物业管理收费，认真查处有违法违规和违约的物业管理公司。

　　三、工作步骤

　　此次整顿和规范房地产市场秩序工作大体分为三个阶段。

　　第一阶段（2002年7月底之前）为宣传动员和自查自纠阶段。

　　1、在国家整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议上，由省政府领导对我省整顿规范工作进行部署（已完成）。

　　2、制定下发《黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作方案》（即本方案）。

　　3、各市、县开展房地产市场自查自纠。所有开发建设单位、物业管理企业、房地产中介服务机构，都要开展自查自纠，对存在的违法违规行为，一律要在今年7月底前自行改正，并向当地政府“整顿和规范房地产市场秩序办公室”和建设、房地产、土地、工商等相关主管部门报送逐项、逐条对照自查自纠的书面报告。

　　4、各地要充分利用电台、电视台和报刊等新闻媒体，广泛宣传国家、省有关政策和大要案的披露情况及对查处工作的跟踪报道。

　　第二阶段（2002年7月30日——2002年10月30日）为组织检查和联合抽查阶段。

　　1、各地、市整顿规范房地产市场秩序办公室要组织建设、房地产、规划、土地、工商、计划、经贸、财政、监察部门，在企业自查的基础上组织全面检查，各城市的企业检查率要达到100％，近五年已售项目及正在销售和建设项目要达到100％。并于9月底前向省“整顿规范房地产市场秩序办公室”和省建设厅、省国土资源厅、省工商局、省计委、省经贸委、省财政厅、省监察厅报送组织检查及违法违规行为查处情况的书面报告，并将拟降级和吊销资质处理的初审意见报建设厅，将冠有市名和省名企业自查及地方核查材料分别转市房产（建设）主管部门和省建设厅，建立企业诚信档案，作为资审依据。

　　2、检查和处罚的方法是有分有合，一般由“整顿规范房地产市场秩序办公室”组织建设、房地产、规划、土地、工商、计划、经贸、财政、监察部门组成联合检查组，土地、工商亦可单独进行专项检查，对所辖行政区域内的开发建设单位、物业管理企业、房地产中介服务机构和相关房地产项目的审批单位进行联合或专项检查，对违法违规行为的处罚按七部委文件分工，由各执法部门进行处罚，各部门处罚意见汇总到“整顿规范房地产市场秩序办公室”。“整顿规范房地产市场秩序办公室”，也可以代表建设部门（含建设、规划、房地产、开发部门）独立对尚未处罚的违法违规行为作出处罚。

　　3、省里将于9—10月份组成各地市交叉执法检查组对各地、市检查的项目进行异地交叉执法抽查，对检查出的问题将予以复查处理，并对地、市房地产市场管理进行综合评价打分排序，通报全省，并上报国家七部委。

　　第三阶段（2002年10月30日——2002年12月30日）为迎国家检查和集中清理整改阶段，整章建制。

　　为迎接国家七部委对我省的联合检查，针对专项整治和自查自纠过程中发现的问题，逐一进行汇总和清理整顿，整章建制，完善法规和政策制度，健全网上公示制度，实行政务公开制度、建立企业诚信档案制度，建立行业自律、新闻监督、各界人士参与的社会监督体系。

　　各阶段工作可以边整边改，交叉进行，省里将不定期组织人员进行检查、指导。

　　四、工作措施

　　（一）提高认识，加强领导。

　　各地、市及各部门要从战略和全局的高度，充分认识整顿和规范房地产市场秩序工作的重要性、紧迫性、艰巨性，真正把整顿和规范房地产市场秩序工作纳入重要议事日程，切实加强领导，确保此项工作扎实有效地开展。省政府决定成立由省建设厅厅长为组长，省国土资源厅、省工商局领导为副组长，计划、经贸、财政、监察等有关部门为成员的黑龙江省整顿和规范房地产市场秩序工作领导小组，办公室设在省建设厅，具体负责日常工作的组织检查、协调和情况汇总上报。各地、市、县要层层加强组织领导，市、县人民政府指定建设或房地产主管部门牵头，成立相关部门参加的工作领导小组，抽调专人成立“整顿规范房地市场秩序办公室”，该办事机构设在牵头部门，形成一级抓一级、各部门密切配合抓落实的工作局面，为作好这次工作提供有力的组织保证。各地、市整顿和规范房地产市场秩序工作方案于7月底报省整顿和规范房地产市场秩序办公室。

　　（二）建立健全责任制，实行目标管理。

　　各地要把整顿和规范房地产市场秩序工作细化、量化，实行目标管理，并层层建立责任制，狠抓落实。要本着各级政府、各部门“谁主管、谁负责”的原则，切实负起责任，积极组织推进。今后，哪个地方和单位的房地产市场秩序混乱，出现严重违法违规问题，就追究哪个地方和单位的行政责任。

　　（三）密切配合，形成合力。

　　整顿和规范房地产市场秩序工作涉及面广、任务重、难度大，需要各有关方面紧密配合，齐抓共管，综合治理。各地、各有关部门要从规范市场秩序，改善全省经济发展环境的大局出发，通力协作，搞好分工负责。坚决杜绝政出多门，互相推倭扯皮现象的发生，齐心协力把整顿和规范房地产市场秩序工作做好。

　　（四）开展专项举报工作，深入查处房地产市场各种违法违规行为。

　　各地、各部门要尽快向社会公布举报电话，设置举报信箱。省“整顿规范房地产市场秩序办公室”举报电话为0451－3652076。各级整顿和规范房地产市场秩序工作政府和相关部门的纪检监察机关要充分发挥职能作用，加大查处建设领域违法违纪案件的力度，对不按法律、法规、规章的有关规定作出的房地产开发、物业、中介行政审批造成后果的，要依法严肃处理。