2010-11-29 14:22:37
伊犁哈萨克自治州建设局，各地、州、市建设局（房产局）：
为了加强城市房屋拆迁管理，保护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，自治区建设厅制定了《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。房地产评估机构应当遵循《房地产估价规范》和《拆迁评估规则》确定的原则，对房屋拆迁评估做到估价结果客观、公正、合理，各级房屋拆迁主管部门要加强房屋拆迁评估工作监督管理。
新疆维吾尔自治区建设厅
二○○二年六月二十日
新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则
1 总则
第一条 为了执行《房地产估价规范》（GB／T50291—1999以下简称《规范》），统一城市房屋拆迁补偿价格评估（以下简称“拆迁估价”）的程序与方法，维护拆迁当事人合法权益，制定本规则。
第二条 本规则适用《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）调整范围内的城市房屋拆迁估价活动。
拆迁集体所有土地上的房屋，土地使用权未依法征归国有的，补偿估价不适用本规则。
2 拆迁估价相关术语
第三条 本规则所称拆迁估价，是指专业估价人员接受拆迁当事人的委托，按照《规范》选用适宜的估价方法和估价时点，对估价对象做出用于拆迁补偿目的下的价格评估。
实行产权调换的，由拆迁人支付的下列费用不在价格评估范围：
（一）临时安置补助费；
（二）搬迁补助费；
（三）拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补助费。
第四条 本规则所称估价对象，是指被拆迁房屋或者产权调换房屋，包括房屋物质实体及其附属物和依托于物质实体上的权益。
3 估价原则
第五条 房屋拆迁估价应当独立、客观、公正，遵循《规范》确定的合法原则和估价时点原则。
第六条 估价对象必须依法取得土地使用权属和房屋权属，符合城市规划许可的用途、高度、容积率、密度，房屋他项权设定签订书面合同，并向房地产管理部门登记备案。
城市规划实施前所建房屋，虽不符合现行规划，但未实施改建、扩建、翻修等活动的，拆迁时不认定为违法建筑，拆迁估价时需进行权益状况修正。
违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予估价。
第七条 被拆迁人原以划拨方式取得土地使用权，现不符合划拨条件的，拆迁估价按照下列原则进行：
（一）拆迁人向被拆迁人提供相同地段（等级）、相等面积土地使用权的，估价对象原土地使用权不作评估；
（二）拆迁人不向被拆迁人提供相同地段、相等面积土地使用权的，按照房地产市场价格对估价对象估价，除拆迁对象属于房改房、经济适用住房的以外，所估价格中需扣除应由拆迁人缴纳的土地使用权出让的相关费用。
第八条 以有偿方式取得土地使用权的房屋，因公共利益需要拆迁的，按其剩余土地使用权年限进行估价。
第九条 估价时点按照下列方式确定：
（一）实行货币补偿或者以现房进行产权调换的，估价时点为城市房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证的日期，估价对象为现实状况下的估价；
（二）以期房实行产权调换的，估价时点为城市房屋拆迁管理部门批准的拆迁计划确定的搬迁过渡终止日期，估价对象为未来状况下的估价。
第十条 拆迁估价的货币单位精确到人民币元。
4 估价程序
第十一条 估价程序执行《规范》4．0．1—4．0．6之规定。
5 估价方法
5．1 估价方法适用
第十二条 拆迁估价适用市场比较法、收益法、成本法。
第十三条 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
第十四条 估价对象属可交易性房屋（如各类住宅、写字楼、商场、标准厂房等），应选用市场比较法为主要的估价方法，但相同地段可供选择的可比实例在3宗以下的除外。
第十五条 估价对象属收益性房屋，应选用收益法为主要的估价方法，也可选用市场比较法为主要的估价方法。
第十六条 估价对象属非交易性房屋（如特殊厂房、古建筑、寺庙、纪念性建筑、图书馆、体育馆、医院、学校、非商业办公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者无法适用市场比较法进行估价的，应选用成本法为主要的估价方法。
5．2 市场比较法
第十七条 运用市场比较法按照《规范》5．2．1的步骤进行。
第十八条 搜集交易实例宜选用在公开市场情况下公平自愿进行的正常交易。
第十九条 交易实例应明确交易双方的情况、房地产状况、成交价格、成交日期及付款方式。
第二十条 选取可比实例符合《规范》 5．2．3及下列要求：
（一）与估价对象用途可归属同一分类：
1、商店；2、写字楼；3、餐馆；4、旅馆；5、娱乐场所；6、标准厂房；7、库房等。
（二）与估价对象建筑结构相同：
1、钢结构；2、钢筋混凝土结构；3、砖混结构；4、砖木结构；5、土木结构；6、简易结构。
（三）与估价对象所处同一地段或者同质类似地段；
（四）与估价对象权利性质相同或可修正为相似：
1、取得土地使用权方式；2、房屋所有权。
（五）成交日期与估价时点接近：
交易实例的成交日期与估价时点相隔不宜超过一年，但房屋交易比较稳定的除外。
（六）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
第二十一条 建立价格可比基础应按《规范》5．2．4执行。其中：
（一）方式应换算为成交日期一次总付清；
（二）统一货币为估价时点市场汇价人民币；
（三）统一面积内涵计算公式为：
使用面积
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×—————
建筑面积
建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格×—————
使用面积
（四）统一面积单位：平方米。
第二十一条 选取可比实例应按照《规范》5．2．5－5．2．9进行交易情况特殊因素修正、交易日期修正、区域因素修正和土地、建筑物个别因素修正。
（一）下列特殊因素易造成价格偏差，不经修正不得确定为可比实例：
1、利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买的交易；3、有特别动机或偏好的交易；4、相邻房屋合并的交易；5、非正常负担税费的交易；6、特殊方式（拍卖、招标、抛售、哄抬等）的交易等。
（二）交易日期修正宜采用本地区同类房屋价格指数或者变动率。
（三）确认可比实例价格变动主要原因的，可直接采用下列几类价格指数或者价格变动率：
1、一般物价指数或者变动率；2、建筑造价价格指数或者变动率；3、建筑材料价格指数或者变动率；4、建筑人工费用指数或者变动率。
（四）区域因素和土地、建筑物个别因素修正主要包括：
1、区位状况修正：繁华度、交通便捷度、环境景观、外部公共配套设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等；
2、权益状况修正：土地使用权取得方式、使用年限、城市规划限制条件；
3、实物状况修正：土地的面积大小、形状、内部基础设施完备度、土地平整度、地势、水文地质状况等；建筑物的新旧程度、建筑结构、设备、装修等。
第二十二条 拆迁估价可比实例价格修正，宜采用百分率法或差额法。
第二十四条 拆迁评估应以简单算术平均法对3宗以上可比实例的修正价格综合计算，确定比准价格。
第二十五条 市场比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取。
5．3 收益法
第二十六条 运用收益法按照《规范》5．3．1步骤进行。
第二十七条 拆迁估价收益性房屋，按照出租型和商业、生产经营型分类。
第二十八条 搜集估价对象的收益资料不宜少于三年。
第二十九条 估价对象净收益和净收益流量类型按照《规范》5．3．2－5．3．4之规定计算。
第三十条 利用估价对象的实际收益推算出的净收益，应与类似房屋的客观收益进行比较，比较结果相差较大的，应进行适当的调整修正。
第三十一条 拆迁估价收益性房屋的资本化率宜采用《规范》5．3．5中市场提取法和安全利率加风险调整值法。
第三十二条 房屋拆迁补偿应按土地与建筑物合一的估价对象计算可收益年限。
第三十三条 收益价格的基本公式：
式中：V——收益价格（元，元/m2）；
Ai——未来第i年的经收益（元，元/m2）；
R——资本化率（％）；
n——未来可获收益年限（年）。
5．4成本法
第三十四条 运用成本法估价按照《规范》5．4．1步骤进行。
第三十五条 成本法积算价格由重新构建价格扣除建筑物折旧得出，或者由土地的重置价格加上建筑物现值得出。
第三十六条 重新构建价格，是指估价时点重新取得或者重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一般平均费用、利润和税金之和，其构成包括《规范》5．4．2规定之内容。
第三十七条 估价对象土地使用权以非划拨方式取得的，土地成本按照估价时点购置土地使用权所需价款和应由买方缴纳的各种税费求取。
第三十八条 估价对象开发成本一般包括：土地开发和房屋建设所需直接费用、税金。
第三十九条 重新构建价格的求取方式分为：重置价格和重建价格。
房屋拆迁补偿适用重置价格进行估价。估价对象属于具有特殊保护价值，需复原建造的，适用重建价格估价。
第四十条 重新构建价格的求取方法可用：
（一）单位比较法；
（二）分部分项法；
（三）工料测量法。
第四十一条 建筑物折旧应包括物质上的、功能上的、经济上的折旧，求取方法适用《规范》5．4．9中直线法和成新折扣法。采用成新折扣法计算折旧的，成新率的求取过程应在评估报告中反映。
第四十二条 房屋设备折旧按设计使用年限计算；房屋装修折旧，按5年计算。
第四十三条 建筑物耐用年限按照《规范》5．4．10－5．4．11计算。
6 估价结果和估价报告
第四十四条 估价结果和估价报告，应当符合《规范》7．0．1－8．0．7之规定。
第四十五条 对县城所在地的房屋进行拆迁估价，估价结果在5万元以下的，估价报告可由房地产估价员签名。
7 估价行为准则
第四十六条 估价人员和估价机构从事估价活动，应当遵守《规范》9．0．l－9．0．6之规定，不得实施城市房屋拆迁管理的有关法律、法规、规章和政策性规定禁止实施的行为。
