刘志峰:在空间房地产开发新技术交流会上的讲话

在空间房地产开发

新技术成果现场交流会上的讲话

刘志峰

(2012年3月31日)

同志们：

很高兴参加空间房地产开发新技术成果现场交流会，对我也是一次很好的学习机会。去年，我在我们房地产行业发现了两大新事物或叫两大新技术，一个是万通地产冯仑的“立体城市”，另一个就是“空间房地产开发”。我认为，这两个都是我们行业发展转型、践行建设资源节约型、环境友好型社会的具体体现。按照“立体城市”的规划设想，“立体城市”里的生活、就业、交通、医疗和社区管理等都一应俱全，节地、节能效果可观。目前，已在成都准备项目实施。空间房地产开发也是个新技术，我去年听他们介绍，技术名称叫“既有建筑抗震减震加固加层技术”，是在不拆除原有楼房的情况下，采用抗震减震技术，将多层楼房加至高层甚至超高层。上午到现场看了采用该技术的实例项目鸿立大厦，又听了专家的介绍和大家的发言，对空间房地产开发这项技术有了进一步认识。在此，谈谈我的看法。

这次会上重点对空间房地产开发的技术特点做了介绍，技术层面有专家的鉴定，也有专利，这里我就不多讲了。我想说的是，空间房地产开发不单纯是一项既有建筑加层技术，而是一种节约资源、降低成本、有利和谐的开发新模式或者叫既有建筑改造新模式。之所以称之为模式，因为它符合建设资源节约型环境友好型和谐社会的要求，适应当前城市土地资源稀缺、拆迁难度增大以及城市老旧建筑改造面大的需要，有大规模应用的前景。我认为，空间房地产开发的优势主要有以下几个方面：

一是减少土地占用，节约资源。

当前城市发展与土地供应矛盾突出，人多地少的国情决定了我们的城市发展不能走盲目扩张“摊大饼”的路子，必须节约集约利用土地。空间房地产开发在符合规划条件前提下，原楼加高，向空间发展，不新占土地，提高存量土地利用率，是很好的途径。而且，不拆除原有建筑，通过抗震加固，延长老旧建筑使用寿命，并且可以和既有建筑节能改造相结合。我已经多次讲过，提高建筑使用寿命是最大的节约。我国在2008年已颁布《循环经济促进法》，明确规定：城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。目前一些地方搞大拆大建，许多建筑未达到设计使用年限即被拆除，甚至有些建筑刚投入使用不久就被拆除，不仅造成了严重的资源浪费，而且产生大量建筑垃圾，污染环境。

二是降低成本，节省投资。

空间房地产开发通过原楼加高，无需新购土地，无需拆迁补偿安置，可以节约土地成本、拆迁成本。目前土地成本很高，特别是房价高的中心城区，土地成本占比50%以上甚至更高。空间房地产开发还可以节约一半建设周期，减少相关城市配套费用，节省投资30%以上，使开发建设成本大大降低。

三是减少拆迁矛盾，有利社会和谐。

大家都知道，征地难、拆迁难。多数原住居民都不愿离开“本乡本土”，加上拆迁补偿安置很难使每个居民都满意，房屋拆迁引发了大量社会矛盾。而空间房地产开发的实施，不需要搬迁就可以实现楼房加高，避免了拆迁纠纷。同时，新楼改建之后，每户居民还能够增加一定的房屋面积，还可以选择用新房换老房，保障了原有居民的利益，促进了社会和谐。

四是改善人居环境，美化城市面貌。

当前，旧城改造面大，许多老建筑功能已不能满足需要，外观也不符合城市发展要求，但未到使用年限，完全拆除是极大地浪费。空间房地产开发的实施，不仅可以改善老建筑的水、电、电梯等设施，完善内部功能，还可以在统一规划下重新外观设计，扩大绿化面积，改进道路和停车环境，全面提升人居环境和城市面貌。

当然，空间房地产开发也需要满足一些条件。首先要满足规划控高、红线、周边配套等条件，不能擅自改变用途；第二要有改造价值，符合建筑加层的质量安全标准，对那些超过使用年限的危旧楼房不能“该拆不拆”；第三是楼层加高要符合交通、消防、安全等规定，不能以牺牲小区安全、居民采光为代价加高加层；第四一定要注意对历史建筑和历史街区的保护；第五是改造项目如果属于多方产权，一定要征得所有产权人的书面同意，防止产权纠纷。另外，我同意会上有的专家的意见，这项技术的大面积推广应用要慎重，不能一哄而上，要确保安全。

经过几年探索，北京空间房地产开发(集团)公司与中国建筑科学研究院等单位合作，在技术研发和推广应用方面都取得了一定成果，特别是随着莆田鸿立大厦等项目的建设实践，让我们看到空间地产发展的市场需求和未来前景。在此，希望北京空间房地产开发(集团)公司和有关单位继续总结经验，完善技术，使空间房地产开发在更多的城市和项目落地生根，开花结果。

最后，中国房地产业协会作为政府和企业间的桥梁和纽带，将继续秉承“服务政府有作为，服务行业有推动，服务会员上水平”的宗旨，搭建合作平台，促进企业资源整合，推动新技术、新产品、新材料应用，为推动行业持续健康发展做贡献。

谢谢大家。