2012年上半年广东房地产市场分析报告

一、市场运行情况

(一)房地产投资

1. 完成开发投资

今年上半年，广东房地产完成开发投资同比增速呈现逐月快速回落趋势。上半年全省完成投资2193.39亿元，同比增长10.0%，增幅比今年第一季度和去年同期分别低13.9个和22.2个百分点。与过去两年投资的快速增长相比，今年上半年的增长势头明显乏力，尤其是第二季度，其同比增速仅为1.5%(见图1、图2)。

从近几年房地产完成投资和商品房销售的走势看，两者有较高的相关性，房地产投资增速的走势基本滞后于商品房销售增速2-3个季度时间。数据反映，最近连续四个季度投资同比增速的持续下滑，主要是受2010年底开始商品房销售不断萎缩的影响。从今年一、二季度的销售增速情况看，第二季度呈低位反弹趋势。由此判断，下半年销售量若能在价格相对稳定的情况下持续回升，且政策环境不发生重大变化，投资增速有望在未来一两个季度内企稳(见图3)。

今年上半年完成投资按用途分，除商业营业用房以外，商品住宅、办公楼及其他房屋的投资增速较一季度均大幅回落。其中，商品住宅开发投资1542.84亿元，增长8.9%，增幅比一季度回落12.7个百分点；办公楼投资81.99亿元，下降15.3%，商业营业用房投资216.56亿元，增长23.4%，增幅分别比一季度回落12.0个和1.4个百分点；其他投资352.00亿元，增长15.9%。从投资结构看，今年上半年住宅完成投资占总投资的70.34%，与前六年同期水平基本相当，均占70%以上(见见表1、图4)。

2、开发资金来源

上半年，全省房地产企业国内贷款759.44亿元，同比增长19.2%；利用外资15.57亿元，下降50.1%；自筹资金1152.77亿元，增长13.8%；其他资金(主要为销售回笼资金)来源1492.39亿元，下降5.4%。本年到位资金小计3420.18亿元，同比增长4.9%，增速为近十年最低。从资金充裕情况来看，企业资金充裕度(到位资金/房地产开发投资额)为156%，比去年同期低7个百分点，为2004年以来同期次低。反映出当前房地产企业的资金压力依然不小，行业投资仍面临收缩压力(见表2、图4)。

其中，国内贷款中的银行贷款675.27亿元，增长13.2%；非银行金融机构贷款84.17亿元，大幅增长105.7%。其他资金中的定金及预收款963.03亿元，下降0.5%；个人按揭贷款395.89亿元，下降6.6%。从去年以来的数据看，今年房地产企业从银行贷款增速仅是在去年持续负增长的基础上小幅回升，来自个人按揭贷款的增速仍延续去年负增长的态势，说明今年来银行继续加强风险管控，货币政策的微调对房地产领域资金的补给仍较有限。而今年来非银行金融机构贷款增速大幅提高，虽然进入第二季度后有所回落，但仍维持在100%左右的水平，则反映出企业对资金仍有较大需求，融资成本也在增加。今年上半年来自定金及预收款同比增速持续负增长，但伴随着销售市场的逐月反弹，半年绝对数据已接近去年同期水平(见图5)。随着差别化信贷政策的贯彻落实，加上当前市场交易以首次置业为主，预计随着定金及预收款增速的回升，个人按揭贷款增速也将逐步恢复增长，下半年企业的资金压力将有所放缓。

从资金结构看，上半年国内贷款占到位资金的22.2%，自筹资金占33.7%，其他资金(销售回笼资金)占43.6%。多年来，销售回笼资金占企业资金来源约半数，是企业最为倚重的一部分。与市场较好的年份相比，今年上半年来自国内贷款和企业自筹的资金比重依然偏高，而销售回笼资金部分占比离正常年份水平尚有6个百分点左右的差距。但从今年来资金结构变化看，国内贷款和自筹资金占到位资金小计比重呈逐月下降，其他资金占比则呈逐月上升趋势，反映出企业的资金结构在逐步优化，资金压力比年初明显得到缓解(见图6)。

 

(二)土地购置

截至今年六月末，全省房地产企业待开发土地面积3725.75万平方米，比去年同期减少204.20万平方米，降幅为5.2%。其中，今年上半年房地产企业购置土地面积962.03万平方米，同比下降17.5%。同期土地成交价款223.76亿元，同比增长14.4%；土地购置均价为2326元/平方米。从近年同期土地购置情况来看，今年上半年购置面积与2006年和2009年相当，均属于成交较少的年份，反映出当前土地市场总体仍较为冷清(见图7)。

(三)商品房建设

上半年，广东商品房新开工面积5563.48万平方米，同比下降15.2%，降幅比1-5月扩大7.4个百分点；竣工面积2326.81万平方米，增长6.2%，增幅比1-5月提高1.5个百分点。从在建项目数量分析，上半年广东房地产开发在建项目3829个，与去年末相比减少869个。截至6月期末，全省商品房施工面积33124.42万平方米，同比增长11.4%。受严厉的调控政策影响，去年以来商品房新开工和施工面积同比增速总体呈下行趋势，商品房建设逐步进入收缩期。

 

理论而言，2010年新开工面积同比大幅增长58%，2011年同比增速也达21%，新开工量分别达9892.98万和11968.66万平方米。假设当年新开工面积两年后形成商品房市场供应；再假设今、明两年的商品房销售面积以20%的增幅增长，即实现销售9313.61万和11176.33万平方米，则可供应量足以满足市场需求(见图9)。

(四)商品房交易

上半年全省商品房销售面积2977.00万平方米，同比下降10.8%；销售额2398.18亿元，同比下降7.3%；销售均价8056元/平方米，同比增长3.9%。其中，商品住宅销售面积2686.71万平方米，同比下降11.3%；销售额2040.46亿元，同比下降9.7%；销售均价7595元/平方米，同比增长1.9%。办公楼和商业营业用房合计销售209.71万平方米，增长7.3%，比商品住宅销售面积增幅高18.6个百分点。在住宅市场受到严厉的政策调控下，商用物业销售表现相对更为通畅(见表3)。

 

 

与往年同期相比，今年上半年商品房的销售面积和销售额同比虽然为负增长，但绝对数量并不算低，为近十年同期的次高；其中商品住宅的销售面积也仅低于2009和2011年同期。销售均价同比增速则均为2009年以来最低，调控政策效应持续显现(见图10、图11)。

 

 

从今年上半年的月度数据看，商品房的销售面积和销售额总体呈先冷后热态势，第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月最高(见表4、图12)。由当前市场形势观察，活跃的市场氛围仍在持续。

从区域看，各地区第二季度销售量较第一季度均有所增加。其中，珠三角和西翼地区商品房销售面积环比增速分别达55.5%和68.0%；东翼和山区则分别增长22.4%和13.6%。销售均价方面，珠三角增长6.9%，东西两翼分别下降3.4%和5.3%，山区则持平(见表5)。

从商品房供求关系来看，2012年上半年批准预售面积5689.53万平方米，同比增长26.1%；销售率(实际销售面积/批准预售面积)为52.3%，比去年同期低21.6个百分点。其中，第二季度批准预售面积环比下降59.5%，而销售面积环比则增长48.8%，相当一部分是消化一季度的存货(见表6)。

截至上半年期末，全省商品房屋待售面积3216.22万平方米，比一季度末增加110.80万平方米，其中住宅增加57.13万平方米，占总增量的51.6%；均创下近十年来新高。从商品房待售年限看，待售1年以内1117.14万平方米，占总待售面积的34.7%，比去年底增加196.01万平方米；待售1-3年1732.82万平方米，占53.9%，比去年末增加345.53万平方米；待售3年以上366.26万平方米，占11.4%(图13、见表7)。

 

 

(五)房地产税收

上半年全省地方税局组织房地产业税收总额(剔除契税和耕地占用税)446.11亿元，同比下降8.4%，降幅比1-5月缩小6.3个百分点；占税收收入总额的20.6%，比重较1-5月提高1.3个百分点。其中，6月房地产营业税34.88亿元，为今年来单月最高，与去年各月相比也仅低于4月；同比增长18.9%，扭转了上半年前5个月持续负增长的局面(见图14)。

其中，上半年珠三角房地产业税收总额396.13亿元，同比下降10.3%，降幅比全省总体水平大1.9个百分点；东西两翼及粤北山区的房地产业税收分别为13.67亿元、33.05亿元和19.79亿元，同比分别增长5.8%、7.9%和8.8%。珠三角9市中，实行商品住房限购政策的广州、深圳、珠海和佛山的房地产业税收同比降幅较为明显，4个城市合计276.57亿元，同比下降16.7%；税收额分别占珠三角及全省的69.8%和62.0%，同比下降5.4个和6.2个百分点(见图15)。

二、结论与前瞻

(一)结论

1.完成开发投资。全省房地产完成开发投资同比增速快速回落，持续严厉的房地产调控政策效应已由商品房销售市场蔓延到房地产投资市场，投资增速能否企稳，一定程度上取决于销量能否继续保持回升。

2.资金情况。虽然上半年企业资金结构比年初有较为明显的优化，但企业到位资金同比增速创下近十年同期最低，资金充裕度也处于近年低位，资金面总体压力未减，可能导致企业投资热情的进一步下降。

3.商品房开发建设。房地产企业土地购置面积、新开工面积同比增速均现两位数下降，在建项目数量较上年末也有所减少，开发建设呈放缓态势。但前两年商品房新开工面积大幅增长，若顺利施工，今明两年可供应量预计能够满足市场需求。

4.商品房销售。得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势，上半年销售面积已超过2009年和2010年同期数量；销售均价基本与去年同期相当，呈平稳略有提升态势，总体符合宏观调控政策方向。但全省商品房待售面积再创新高，去库存压力依然严峻，尤其是受限购、限价等政策限制的产品销售压力更大。

综上所述，上半年广东房地产完成投资增速持续下滑，商品房待售面积不断增加，企业资金层面仍不宽裕，企业的投资意愿不强。另一方面，商品房销售市场呈现回暖迹象，而国家部委多次强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，加强部门联动，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动，房价走势将再度成为社会各界关注的焦点。

(二)前瞻

1.增投资。房地产业的发展关系到经济增长与民生问题，稳定房地产投资增速对于“把全力扭转投资持续下滑作为扩内需稳增长的重中之重”的广东意义重大，房地产企业可根据当前国情、省情，适当增加投资。但投资策略上应结合现代服务业发展的需要调整投资结构，由住宅产品占绝对主导向全方位发展住宅、商务、办公综合类地产及旅游休闲地产、工业园区地产等转变，产品类型应更为多元化。

2.扩销量。今年来国家和地方各相关部门加大了对首次置业的支持力度，有效促进刚性需求入市，营造了较为活跃的市场氛围。五、六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。

3.稳房价。市场的回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价，另一方面将带动高端楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等行政措施可能再现，限价销售或将更为严厉。企业切忌盲目乐观非理性涨价，政府部门对由于高端产品销售拉动的价格反弹应区别对待。

广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处

2012年7月24日