2012年前三季度广东房地产市场分析报告

一、市场概况

(一)房地产开发投资

1.投资增速低位企稳

前三季度，广东房地产开发完成投 资3672.09亿元，同比增长12.1%，增速自8月触底反弹后连续两个月回升。近年数据显示，当商品房销售量同比增速连续2-3个季度呈现反弹时，投 资增速便随之上升。而今年一季度商品房销售量同比增速触底后连续两个季度反弹回升，且当前市场总体稳定趋好，由此判断投资增速已进入低位企稳阶段。

图1  2011年-2012年9月广东房地产完成开发投资情况

图2  2007年以来广东商品房销售同比增速及房地产投资同比增速走势

分用途看，商品住宅完成投资 2542.09亿元，占总投资69.2%；同比增长7.3%，拉动总投资增长5.3个百分点；同比增速总体呈持续回落趋势。办公楼投资141.15亿元， 占总投资3.8%；同比下降2.4%，降幅比1-8月缩小2.1个百分点。商业营业用房投资374.35亿元，增长27.9%，比1-8月回落4个百分 点；其他投资614.50亿元，增长30.8%，比1-8月提高5.1个百分点；商业营业用房和其他用途投资合计988.85亿元，拉动总投资增长6.9 个百分点，贡献率明显高于住宅投资。

图3   2012年1-9月广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分

表1        2012年1-9月广东房地产开发投资情况按用途分           单位：亿元

时间		完成投资总额
			#商品住宅	#办公楼	#商业营业用房	#其他
2011年1-9月	3277.19		2369.86	144.63	292.77	469.92
2012年1-9月	3672.09		2542.09	141.15	374.35	614.50
同比增长	12.1%		7.3%	-2.4%	27.9%	30.8%
占总投资比重	100%		69.2%	3.8%	10.2%	16.7%
贡献率	12.1个百分点		5.3个百分点	-0.1个百分点	2.5个百分点	4.4个百分点

小结：近两 个月，投资增速触底反弹，且非住宅用途的投资拉动作用渐强。由当前局势看，商品住宅市场短期内仍是国家重点调控对象，预计其投资增速将持续处于低位；而非 住宅类投资将成为拉动房地产投资增长的重要支撑。多元化开发将是行业转型升级的方向之一，但须谨防中小城市的商业地产、综合体等出现过度投资。

2、资金结构持续优化

前三季度，房地产开发企业本年到 位资金5397.71亿元，同比增长10.5%，增速比1-8月提高0.4个百分点，增速连续3个月回升。其中，国内贷款1059.10亿元，增长 19.2%，比1-8月回落5个百分点；利用外资17.62亿元，下降73.4%，降幅比1-8月略微缩小1.6个百分点，但大幅下降的趋势未变；自筹资 金1704.80亿元，增长11.8%，增速比1-8月略微提高0.8个百分点，但总体增速呈逐月回落趋势；其他资金(销售回笼资金)2616.40亿 元，增长8.7%，增速比1-8月提高2个百分点，进入第三季度以来实现同比正增长，且增速逐月提高。

图4  2011年-2012年9月广东房地产企业到位资金同比增速情况

图5   2011年-2012年9月广东房地产企业部分资金来源同比增速走势

从单月情况看，9月到位资金 633.48亿元，同比增长13.5%，但环比下降14.5%。其中，国内贷款59.75亿元，为今年来单月最低，环比降幅超过50%，这与近来银行、金 融机构面向房地产业的信贷额度偏向紧张有关，第四季度可能仍然紧张；自筹资金200.3亿元，与之前月份数据大致相当，环比小幅下降3.8%；利用外资 1.54亿元，仅占当月到位资金的0.2%；其他资金371.89亿元，环比下降9.6%，但单月数额也仅低于上月，仍处于高位，反映出9月的销售市场仍 较为活跃。

图6   2012年各月广东房地产企业到位资金情况

 

从资金来源结构看，今年前三季度 国内贷款占到位资金19.6%，比1-2月下降9个百分点；利用外资占0.3%，为近年来最低水平；自筹资金占31.6%，比1-2月下降5.8个百分 点；其他资金占到位资金48.5%，比年初大幅提高15.2个百分点。今年来的资金来源结构变化显示，得益于商品房销售市场的逐步回暖，企业自筹资金及国 内贷款所占比重均有明显下降，而其他资金所占比重则大幅上升，企业总体资金状况得到明显改善。但从资金充裕情况来看，到位资金同比增速低于投资增速1.6 个百分点；企业资金充裕度(到位资金/房地产开发投资额)为147.0%，比去年同期低2.1个百分点，比2009年和2010年同期则差距更大，企业仍 需加大融资力度，尤其是降低库存加快销售回笼资金。

图7  2008年-2012年9月广东房地产资金来源结构情况

图8   2002年以来各年前三季度广东房地产企业资金充裕度走势对比

小结：得益于商品房市场的逐步回暖，企业销售回笼资金占到位资金总额比重大幅上升，自筹资金及国内贷款所占比重则相应下降，企业资金结构不断优化。但资金状况并未达宽裕，企业仍需降低库存加快销售回笼资金。

(二)开发建设

从房地产开发用地看，截至今年9 月期末，全省房地产待开发土地面积4119.70万平方米，同比增长0.8%。其中，前三季度购置土地面积1345.73万平方米，同比下降11.5%； 土地成交价款439.31亿元，增长45.7%。同期数据显示，2009年以来的土地购置面积均少于之前年份，而购置单价则明显上涨，反映出土地供应量并 未随商品房市场活跃而相应增加。从今年各季度土地购置情况看，分别购置501.05万、460.97万和383.71万平方米，成交价款分别为 117.62亿元、106.14亿元和215.55亿元，呈量降价涨态势。

图9   2004年以来各年前三季度广东房地产土地购置情况

从施工建设情况看，截止三季度期 末，全省房地产开发企业(单位)正在开发的房地产项目5946个，施工面积为3.60亿平方米，同比增长11.3%。其中，今年前三季度新开工面积 7997.90万平方米，同比下降10.6%，为近十年来第二次同比出现下降，但由于过去两年新开工量大幅增加，并于今年逐渐形成供给，预计今明两年商品 房的市场供应仍较充足；竣工面积3705.96万平方米，同比增长18.0%。

图10   2002年以来各年前三季度广东商品房建设情况

 

分用途看，住宅施工面积同比增长 9.6%，但新开工面积下降14.6%，为各类用途中降幅最大；办公楼施工面积同比基本持平，但新开工、竣工面积分别下降6.3%和40.2%，在建工程 量处于萎缩状态；商业营业用房各项建设指标均有较大幅度增长，也是各类用途建设中唯一全面增长的物业，从另一个角度反映出开发业态正处转型升级中；其他用 房虽然新开工面积小幅下降，但施工面积增幅高达23.7%，为各类用途中增幅最大，则反映出房地产开发中除居住、办公、商铺等功能之外的配套建设投资力度 大幅提升。

表2              广东各类商品房建设数据表                单位：万m²

时  间	类  型	住  宅	办公楼	商  业	其  他
2011年 前三季度	施工面积	24495.31	1076.26	2777.32	4017.87
	新开工面积	6949.17	224.49	676.41	1097.94
	竣工面积	2562.62	74.71	206.80	295.75
2012年 前三季度	施工面积	26846.21	1088.65	3112.68	4970.37
	新开工面积	5931.37	210.29	789.50	1066.74
	竣工面积	2926.08	44.68	284.62	450.58
同比增长	施工面积	9.6%	1.2%	12.1%	23.7%
	新开工面积	-14.6%	-6.3%	16.7%	-2.8%
	竣工面积	14.2%	-40.2%	37.6%	52.4%

小结：土地市场量降价涨，可能使得一两年后商品房市场供应量下降和当前商品房重置成本上升。随着年底将近，地方政府推地节奏也将加快，且企业也有增加生产资料的需求，土地市场可能更为活跃，价格或将进一步上涨。尽管商品房新开工面积同比降幅达两位数，但由于前两年的大量扩充，施工面积仍保持平稳增长，预计近一两年的供应仍较充足。

(三)商品房交易

前三季度，全省商品房销售面积 5066.48万平方米，同比下降1.4%，仅1个月后再次呈现负增长；销售额4147.91亿元，同比增长0.6%，增速比1-8月回落3.3个百分 点；销售均价8187元/平方米，同比增长2.0%，比1-8月略微回落4元/平方米。其中，商品住宅销售面积4607.05万平方米，同比下降 1.1%；销售金额3567.68亿元，同比持平；销售均价7744元/平方米，同比增长1.2%。

图11   2012年1-9月广东商品房销售面积、金额走势

图12   2012年1-9月广东商品住宅销售面积、金额走势

图13   2012年1-9月广东商品房、商品住宅销售均价走势

从单月数据看，9月当月商品房销售面积718.71万平方米，销售金额586.76亿元，同比分别下降12.3%和16.4%。但相比今年前三季度各月份数据，9月销售面积和金额均为单月次高水平，市场走势趋于稳定。

图14   2012年1-9月各月广东商品房销售面积、金额走势

 

与往年同期相比，今年前三季度商 品房销售面积虽比去年略有下降，但比其他年份仍有较大幅度的增长，销售金额则再创新高，同样反映出当前市场氛围仍较活跃。但另一方面，由于国家对房价仍然 持高压态度，部分面向改善型需求的产品因为价位而未准销售，部分潜在购房者同样受限于政策无法入市，当前市场仍以首次置业者为主；而近来多数商业银行纷纷 取消住房按揭贷款利率优惠政策，甚至出现上浮或无贷款额度，这将对市场产生较大的抑制作用；加之房企进一步降价促销的空间有限，购房者有重回观望的趋势。 预计第四季度商品房销售市场走势将以平稳为主，全年销售量同比大致持平或略有增长。

图15   2002年以来各年前三季度广东商品房销售情况

从商品房供求关系看，前三季度全 省商品房批准预售面积共7317.79万平方米，同比增长22.8%；销售率(实际销售面积/批准预售面积)为69.2%，比去年同期低17个百分点，总 体供求情况较为宽松。其中，批准预售面积同比除了办公楼基本持平外，住宅、商业营业用房和其他用房均有较大增幅，但销售率同比则全面回落，总体呈供大于求 态势。

表3        2012年1-9月广东商品房供求关系情况及与去年同期对比       单位：万平方米

项目		合计	#住宅	#办公楼	#商业营业	#其他
2011年	批准预售面积	5959.56	5343.60	123.42	367.71	124.84
	销售率	86.2%	87.1%	78.3%	59.6%	132.3%
2012年	批准预售面积	7317.79	6573.01	123.27	443.31	178.21
	同比增长	22.8%	23.0%	-0.1%	20.6%	42.8%
	销售率	69.2%	70.1%	71.3%	52.8%	77.2%

从待售情况看，截至9月期末，全 省商品房待售面积3352.79万平方米，同比增加1047.29万平方米，增幅为45.4%。从近年广东商品房待售面积变动趋势看，2004-2007 年待售面积逐年下降，处于去库存状况；2008年以来，受建设规模加大和调控政策深化等因素的影响，待售面积总体呈增长态势，尤其是2011年和今年的增 长势头更为明显。尽管今年销售市场总体趋好，但待售面积仍然是逐季增加，反映出当前商品房市场的去库存压力依然明显。

图16  2002年以来各年三季度末广东商品房待售面积变动趋势

从一年来商品房的新增待售年限 看，主要是3年以内的待售面积部分增加，占新增总量的94.8%。即2009年及之前的待售面积几乎没有新增，新增部分主要来自于2010年以来执行持续 严厉的调控政策之后，反映出调控政策对需求的抑制效应较为明显。其中，住宅待售面积一年新增736.52万平方米，占新增总量的70.3%，较今年三季度 末住宅待售面积占总待售面积61.9%的比重高8.4个百分点，比2011年三季度末的58.1%则高12.2个百分点，说明住宅需求受调控政策影响更为 显著。

表4                     广东商品房待售面积                 单位：万㎡ 

项  目			总数	#住宅		#办公楼		#商业		#其他
				面积	占比	面积	占比	面积	占比	面积	占比
2011年 3季度末	待售面积		2305.50	1340.14	58.1%	79.81	3.5%	492.63	21.4%	392.92	17.0%
		#待售1年以内	754.91	487.55	64.6%	18.9	2.5%	139.37	18.5%	109.09	14.5%
		#待售1-3年	1229.55	745.11	60.6%	39.66	3.2%	241.14	19.6%	203.63	16.6%
		#待售3年以上	321.04	107.48	33.5%	21.25	6.6%	112.11	34.9%	80.2	25.0%
2012年 3季度末	待售面积		3352.79	2076.66	61.9%	137.06	4.1%	593.69	17.7%	545.38	16.3%
		#待售1年以内	1103.79	752.58	68.2%	35.97	3.3%	168.94	15.3%	146.31	13.3%
		#待售1-3年	1873.69	1179.83	63.0%	75.52	4.0%	308.62	16.5%	309.72	16.5%
		#待售3年以上	375.31	144.25	38.4%	25.58	6.8%	116.13	30.9%	89.35	23.8%
一年 新增	待售面积		1047.29	736.52	70.3%	57.25	5.5%	101.06	9.6%	152.46	14.6%
		#待售1年以内	348.88	265.03	76.0%	17.07	4.9%	29.57	8.5%	37.22	10.7%
		#待售1-3年	644.14	434.72	67.5%	35.86	5.6%	67.48	10.5%	106.09	16.5%
		#待售3年以上	54.27	36.77	67.8%	4.33	8.0%	4.02	7.4%	9.15	16.9%

小结：房屋销售止升趋稳。 商品房市场持续回暖的趋势不变，销售量处于近年同期高位水平，销售均价趋于平稳。当前充足的供应量将成为企业弃价保量争先出货的主要动力，土地市场的商机 也将促进企业加快回笼资金。但随着调控持续深化，供需两端都将受政策影响，销售量难以明显增加，市场总体走势趋于稳定。

二、结论分析

从市场走势看，在企业的积极应对 之下，商品房销售市场在经历第一季度相对低迷阶段之后于第二季度开始回暖，企业资金状况得到改善，进而带动投资增速反弹。从行业发展趋势分析，曾经左右行 业发展方向的调控政策，在今后仍是重要的影响因素，行业发展模式已悄然发生转变，新的发展模式蕴含新的机遇。

1、政策管制常态化。中 共中央政治局会议要求，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策；国务院督查组对16个省(市)进行督促检查，要求对放松调控政策的地区实行问责；国土部 《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》要求坚决贯彻执行房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准……行业发展将在政策管制之 下不断规范化。

2、开发业态已现转型。当 下，“调结构”与“稳增长”同等重要。随着经济发展模式的转变，房地产业发展方式也正在转型升级，开发业态上由住宅功能占绝对主导向全方位发展住宅、商 务、办公综合类地产、旅游休闲地产、工业园区地产转变，产品类型将更为多元化。当前住宅投资、新开工同比下降，商业营业及其他用房对房地产投资建设的拉动 作用逐渐凸显。

3、土地市场值得关注。上 半年土地市场的低迷，使得各地政府完成供地指标及增加财政收入的任务在下半年显得更为重要，土地市场将随供应的大幅增加而出现“物美价廉”的机遇。而在经 历近半年的市场回暖之后，企业资金状况普遍得到改善。因此，对于企业而言，无论是出于货币保值还是增加生产资料储备，当下不失为好时机。

三、机构预测

世联地产市场研究部：看 好四季度的成交量表现。其一，四季度的资金面上可能要好于三季度；其二，市场产品结构仍以刚需为主流；其三，我们调研的购房者信心持续向好。当然，目前的 刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取平价上量的策略，这也是我们最近一直建议的。

合富辉煌：预计四 季度刚需热度不减，仍然支撑楼市，但信贷因年底而收紧，而且改善型需求受限售限购限贷多重调控影响，大户型消化难度大，成交量将从三季度高位略有回落，四 季度呈现量缩价稳态势。由于楼市回暖延续，估计珠三角地区商品住宅成交量是自2008年金融危机以来，除2009年之外最高的一年。

广州同创卓越顾问公司：预计第四季度楼市广东成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。从供求关系、成本、货币政策、经济面等分析，当前楼价几乎没有下行空间，2013年楼价将重回上升通道。

满堂红研究部：广 州市场将延续前三季度“中心区的成交为辅，郊区和外围的成交为主”的成交格局。其中，中心区的楼盘售价在回复高位之后将会稳定下来，但是由于限购政策短期 内无法打破，预计其在取消价格优惠之后对购房者的吸引力将会下降，成交速度将会有所放缓。郊区和外围楼市方面，刚需产品仍然会是市场的成交热点。在楼盘之 间激烈的市场竞争下，为了保持出货的节奏，预计郊区和外围区域的楼盘的优惠促销将不会停止，价格仅有小幅调整的可能。

2012年10月23日