中国房地产业协会会长刘志峰致辞

刘志峰 2017-04-19 17:06:18 来源:中房网

  4月18日,“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》,总结分析2016年房地产金融市场发展脉络,以房地产投融资发展和转型为主线,解读2017中国宏观经济与政策动向,为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。中国房地产业协会会长刘志峰为本次论坛致辞。以下为实录:

  刘志峰:各位企业家、各位经济专家、各位媒体朋友,同志们,大家上午好!

  首先我代表中国房地产业协会对参加2017年中国房地产金融论坛的朋友们表示欢迎!对编写《中国房地产金融2016年度报告》的专家和参与单位表示感谢,房地产金融论坛举办五年以来,促进了房地产企业和金融机构的交流合作,同时通过发布房地产金融年度报告,既分析了宏观经济和金融政策,也对房地产金融投融资市场进行了总结和转化,本次论坛的主题是“新格局·新动能·新价值”,下面我就主题谈几点看法。
  第一,先谈谈新格局。近年来,党和国家在房地产领域提出了一系列新命题、新思想、新战略,需要在房地产金融和银企合作中加以落实。
  一是房地产的供需关系有所变化,过去房地产发展主要集中在需求端,但发展到现在,问题主要集中在供给侧。当前在土地供应方式、产品结构、金融创新等方面,都需要加快供给侧结构性改革。
  二是房地产发展模式有所变化,房地产不是简单的项目开发,举例说,中央提出雄安新区建设,不是传统工业和房地产主导的发展模式,而是探索人口经济密集地区优化开发的新模式,疏解北京非首都功能,推进京津冀协同发展,以后的房地产发展可能更多考虑区位、交通、土地、环境、人口等,而不是简单的复制。
  三是房地产发展业态有所变化,随着互联网信息和智能技术的兴起,金融业、服务业在房地产领域的拓展空间越来越大,房地产为生产、生活、生态三大领域服务的空间也越来越大,跨界地产、服务性地产将层出不穷,因此房地产金融把房地产企业和金融机构既要以深化供给侧结构性改革为动力,在新的发展格局面前提高有效供给,满足群众需求,也要在去杠杆、降成本方面做出努力,特别是在短板方面,房地产金融和银企三方要发挥作用,并且促进城镇化和新市民需求,加快城市副中心、卫星城等建设和配套服务,为中小城市去库存出力。
  第二,再谈谈新动力。房地产金融在我国金融总量所占的比例越来越高,截止2016年底房地产各项贷款余额26.68亿元,占人民币各项贷款余额的25.03%。2015年的占比是21.36%,而2005年占比为14.84%。这一变化既反映了房地产的快速发展,也反映出房地产金融和引企合作的新动力和拓展的空间。
  首先,双方要在资源整合和兼并重组的合作方面发挥作用,金融机构要支持房地产行业提高集中度,支持大型房企兼并重组那些资金链快要断裂的中小房企和烂尾工程,提高房屋的规划设计、建筑质量和精装修、公共服务配套等。
  其次,双方要推动房地产金融在手段方式上有所变化,随着金融工具的创新,房地产企业融资渠道更加增多,信托融资、资产证券化、房地产基金等融资渠道在未来房地产融资中间所占的比重更加加大。像美国搞房地产,主要是基金,大概有百分之八九十。咱们尽管目前比例在提高,但主要还是银行贷款。
  房地产企业要通过组建监控平台等方式,不断探索和金融合作模式,未来房地产市场的融资一定是多元化的,房地产企业要想在经营中间降低成本,必须用好多样化金融。
  三,双方要推动房地产金融优化结构,支持有效需求,像一线和重点二线城市更多满足中高端、高品质住房需求,在三线城市进城农民工的需求,设计性价比更高的中小户型,同时也要抓住城镇化区域在提供金融工具和产品方面,使农民工家庭有能力进城,并在城市落户、安家和生活。
  四,房地产金融要支持新的房地产发展模式。随着供给侧结构性改革的步伐加快,互联网、商业、文化、教育、健康等功能的拓展,老百姓越来越重视这些方面的服务,房地产已经从建房向建环境转变,从卖房子向卖服务转变,从提供居住场所向提供生活方式转变,金融机构也要根据市场需求变化帮助企业开发适销对路的产品,像绿色节能建筑、商办式建筑等符合政策的要给予资金支持、政策支持。
  五,房地产金融要满足住房多样化、个性化、差异化需求,我国房地产开发正在由住宅投资、商业地产为主,逐步转向面向城市中心改造、特色小镇建设、养老地产、科技产业园区的开发,这些都需要新的金融工具。因此,金融机构有必要瞄准这些新的领域,形成商业化住宅新动力。
  我特别要提一点,特别是新城镇化、特色小镇,绝对不能搞房地产化,那都是增加新的库存。
  第三,谈谈新价值。最重要的应该在创新方面。
  一是房地产金融要支持产业融合和产品创新,房地产企业可以通过银行和保险机构创新产品,利用互联网和新技术丰富金融产品,房地产企业也要与金融机构加强合作,提高金融运作的水平,拓宽融资渠道,改善业态和产品结构。
  二是金融机构要积极参与到房地产开发经营过程中间来,近年来,以保险、银行、证券、信托为代表的众多金融机构纷纷组建不动产金融平台,通过资金投入和参股控股房地产。此外,房地产资产证券化,自去年以来发展迅速,不仅帮助房企拓展了融资渠道,还带来了不动产经营模式的转变,为提升商业不动产价值创造条件。
  最后,银企合作,要共同防范风险。房地产是除了金融业之外的另一个资金密集型行业,从拿地、开发、经营都对资金有需求,近年来房地产投资杠杆不断加大,风险也有很大的增加。4月10号国家发布了关于银行业服务性防控公司的指导意见,在房地产领域提出要坚持分类调控,因城施策,严厉打击首付贷,将房地产企业贷款、个人按揭贷款,以房地产为抵押的贷款,房地产企业、债券以及其他形式的房地产融资纳入监管范围,这些以往都是不能有的。发布文件公布这样一些规定,实际上就是为了防范风险。此外,随着房地产调控政策进一步加强,用高杠杆方式收购土地也面临着风险。这些问题都不能不重视。
  我就讲这些意见,讲得不对请大家批评。谢谢大家。

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