刘志峰:做好“三个服务” 推动房地产金融健康发展

在中国房地产业协会金融专业委员调整重组会

暨房地产金融发展研讨会上的讲话

刘志峰 中国房地产业协会、中国房地产研究会会长

各位来宾、同志们：

  大家下午好！

  非常高兴参加中国房地产业协会金融专业委员会调整重组会暨房地产金融发展研讨会。中房协去年换届前有10个分支机构。最近，各分支机构正按照今年1月份中房协六届二次理事会通过的“总量控制，合理配置；适度调整，体现特色；凸显专业，优化服务；整体效应，持续发展”的原则，陆续开展调整重组工作，并且为加强领导，绝大多数的分支机构的主任委员由房协的副会长担任，同时还有若干副会长担任顾问，目的就是让各分支机构更加适应行业发展和市场的需求，进一步走上规范化、科学化、专业化的道路，更好地实现为政府、为行业、为会员服务的目地。

  金融专业委员会是中房协原有的10个专业委员会之一，今天召开调整重组会议，宣布由中房协副会长、嘉凯城集团股份有限公司总裁边华才同志担任主任委员，中房协副会长上海地产集团董事长皋玉凤同志和中国房地产研究会副会长润地利房地产投资集团公司董事长王和平同志担任顾问，同时宣布了副主任委员和秘书处的组成方案。刚才边华才同志对金融委员会的工作规则和明年的工作安排作了说明。这标志着金融专业委员会的工作开启了新的里程。我对此表示祝贺。过去，金融专业委员会秘书处依托中国建设银行，做了大量卓有成效的工作，并创办了《中国房地产金融》杂志，我代表中国房地产业协会向上一届金融专业委员会表示感谢。同时也希望新一届金融专业委员会在边华才同志领导下，在各位顾问、副主任委员、委员和秘书处同志的共同努力下，以“服务政府有作为、服务行业有推动、服务会员上水平”为宗旨，开拓创新，不断提升整体服务水平。

  金融是经济的血液，各行各业的发展都离不开金融的支持。房地产业是资金密集型行业，与金融业的关系尤为密切。大家知道，我国房地产金融是随着住房制度改革和金融体制改革的不断深化逐步发展起来的。在计划经济时期，没有真正意义上的商业性金融机构，也不存在住房金融。1980年4月小平同志关于“城镇居民个人可以购买房屋，可以一次付款，也可以分期付款”的讲话，提出了房改的总体设想。1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，并发放了第一笔个人住房公积金贷款，随后几大国有银行也开始发放个人住房贷款。十四大以后随着社会主义市场经济体制的逐步确立，一个以商业银行为主体、多种金融机构分工协作的金融机构体系开始逐步建立，金融业支持经济社会发展的能力明显提高。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994] 43号文)明确提出“建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系”。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)决定“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融”，房改取得重大突破，同时商业性和政策性住房消费贷款快速增加，金融的强大支持力推动房地产业迅速发展，房地产开发贷款和个人住房贷款占全部金融贷款的比重不断提高，成为银行的优质信贷产品。据统计，截至到2011年三季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额10.46万亿元，占人民币贷款余额比重为19.77%，其中房地产开发贷款余额3.43万亿元，个人住房贷款余额为6.94万亿元。住房公积金个人贷款余额1.26万亿元，占归集余额的59%。我国房地产金融实现了从无到有、由小到大、逐步增多、日益发展，为城市建设和房地产业发展做出了重大贡献。

  我国房地产金融经过多年的发展，取得了令人瞩目的成就，但从实践来看，也存在一些问题，主要表现为：一是当前房地产金融体系还不健全，相对于房地产市场快速发展而言，金融市场体系、监管体系、调控体系等还需进一步完善。二是房地产融资渠道较为单一，过度依赖银行贷款。据测算，80%的土地购置和60%以上的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，一方面导致房地产投资风险和融资信用风险过于集中在银行，另一方面，造成房地产业发展受货币政策影响较大。其他房地产融资方式，如信托、股票、债券和基金等，虽已有一定发展，但总体规模较小，不能满足房地产业对资金的需求。三是房地产金融机构发育不完善，政策性住房金融支持作用有限。在美国的住房金融机构体系中，有商业银行、保险公司等商业性住房金融机构，有储蓄和贷款协会的互助合作性住房金融机构，有联邦政策性住房金融机构，呈现多元化结构特征。目前在我国，除了商业银行和信托投资公司，其他专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构较少。政策性住房金融设计虽有住房公积金制度，但存在覆盖面不广、资金利用率低等问题。同时独立、有效的房地产金融市场中介服务体系不健全。资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱。

  当前，我国处于全面建设小康社会和积极推进城镇化进程的发展阶段，房地产业还有较大的发展空间。房地产具有产品价值大、开发周期长等特点，其建设和消费离不开金融的支持。随着产业规模的不断扩大和转型升级发展的要求，房地产业对资本的需求还将进一步加大。而且广大人民群众提高居住水平、实现住有所居目标还需要金融的大力支持。但同时，房地产业的发展也为资本提供了保值增值的空间。因此，完善和发展房地产金融，既是房地产行业健康发展的要求，也是金融行业持续发展的要求，更是以人为本、和谐社会建设的要求。

  促进房地产金融发展，是金融专业委员会的一项重要任务。在此，结合做好“三个服务”，对金融专业委员会今后的工作，我讲以下几点意见：

  第一，要围绕促进房地产金融健康发展开展工作。

  首先要认真总结回顾我国房地产金融发展的历程，以及金融在房地产市场不同发展阶段所发挥的作用、存在的问题，开展房地产金融相关政策研究，为政府主管部门制定产业政策、市场运作规则提出建议意见。房地产金融领域，需要研究的内容很多。我认为，当前要重点开展以下几个方面的研究，(1)信贷政策、汇率变化和国际资本流动对房地产市场影响的研究。包括房地产市场的过热、正常和偏冷与金融的关系，房地产的风险预警和防范体系建设等。前不久我到地方调研，就有企业反映，现在一些符合的条件购房者支付了首付，但因为银行贷款额度用完了拿不到银行贷款，信贷政策直接影响到自住性住房消费。(2)拓展房地产融资渠道的研究。包括对房地产投资信托产品(REITs)、股权投资基金(PE)、住房抵押担保、保险、法律服务等的研究。目前我国有各类投资基金六七千家，是直接融资的一种重要方式，对它的运作模式、投资方向、风险控制等都要认真研究。(3)政策性住房金融的研究。有观点认为，我们的住房金融，更多支持了高收入阶层，支持了投机和炒房，对中低收入家庭支持不够。这是因为房地产金融服务主要由商业银行承担，从资金来源、防范风险上都有保证。但从金融制度设计上，要兼顾经济性和民生性，要把服务群众改善居住条件的需要放在与服务宏观经济发展的需要同等重要的地位。这就需要政策性金融的介入，保障房的建设如何融资，如何进一步发挥住房公积金的作用等等都需要研究。其次要积极搭建房地产业和金融业交流合作的平台。可以通过组织会议论坛、考察交流、专业培训等活动，建立房地产企业与银行、信托、基金等金融机构的联系，促进交流合作，帮助企业拓宽融资渠道，促进相关房地产金融产品的创新。

  第二，要办好《中国房地产金融》杂志。

  《中国房地产金融》杂志在建设银行主管期间，在房地产金融的学术理论研究、行业调查分析、法规政策解读等方面做出了有效的舆论引导和宣传，发挥了积极的作用。现在，金融杂志即将变更由协会主管，金融专业委员会主办。要贯彻党的十七届六中全会《关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》精神，按照新闻出版总署《关于进一步推进新闻出版体制改革的指导意见》的要求，走专业化、市场化的办刊模式，创新内容，提高质量，将杂志办成专业性强、有特色、有影响力的房地产金融专业期刊。在这里，我对杂志今后的发展，谈几点想法：(1)要发挥协会主管、专业委员会主办的优势，既要结合协会的职能创办杂志，又要结合房地产金融的发展，以及读者受众的需要，本着“站在高处，立在前沿，引领方向，促进发展”的原则，实现“做精内容要有用，做活形式要好看，做足经营要盈利，做出品牌创影响”的发展目标，提升杂志在期刊市场中的竞争力。(2)要将房地产与金融紧密结合，既要为房地产服务，也要为金融服务。要积极帮助房地产企业开拓思路，创新开发管理理念，也要倡导创新金融工具，丰富房地产融资形式。实现既跨行业，又能将房地产与金融结合，推动房地产金融的创新发展。(3)要走专业化、市场化的道路。房协作为主管单位控股，掌握办刊方向，吸收社会资源包括专业人才、资本参与，发挥市场机制，提高办刊水平。金融委员会首先要拿出一个具体方案专门研究。

  第三，加强自身建设。

  金融是一个理论深、变化快，涉及面广的行业。委员会秘书处要加强自身建设，多学习，多研究问题，以高度的事业心和责任感，提高工作效率和工作水平。房地产金融是项很有意义的工作，房地产金融委员会是可以做事的很好的平台。我过去讲过，秘书处工作人员要“关心政务、熟悉业务、处理事务、搞好服务”，真正发挥轴的作用。秘书处工作人员要有大局意识和全局观念，要不断提升专业素养来适应发展的工作要求。要加强与会员单位的互动交流，开展市场调研，掌握需求，做好相关法规政策的宣传工作，真正把“服务政府有作为、服务行业有推动、服务会员上水平”的宗旨落到实处。