布鲁斯•皮克林：中国投资美国房地产市场发展趋势

  中房网讯 为结合“十三五”规划，分析展望房地产趋势，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加快供给侧改革，发展新型建造和住宅产业化，并探讨交流中美房地产市场，增进双方合作，中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会于2016年6月22日—6月24日，在江苏省常州市举办第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛。论坛现场，亚洲协会全球计划副总裁布鲁斯•皮克林博士进行主题演讲，他的演讲题目是中国投资美国房地产市场开发趋势。

亚洲协会全球计划副总裁 布鲁斯•皮克林

  以下为内容实录：

  布鲁斯•皮克林：我是亚洲协会的副总裁。我今天讲一下我们最近所做的一个研究，我们看的是中国对于美国房地产市场的影响。我这边先提几个事情，这就是我们所发布的研究结果，这也是我们第一次做中国对于美国房地产的影响，这是在今年5月16日发布的。我们为什么会做这样的研究？我们亚洲协会是非盈利的组织，是60年前成立的，当时的想法是能够让美国更多的了解世界的其他地方，因为美国是以自己为中心的国家，我相信（洛克菲）在未来会在世界占领很大地位，所以他建立这个亚洲协会，希望对亚洲有更多的了解。他们现在的总部在纽约，我们在亚洲也有办事处，包括在中国和欧洲。我们涉及到很多不同的领域。另外还有一个非常有意思的东西，我们重点不是在一个领域，因为我们把重点放在亚洲，那我们可以把这个商业、文化、安全等等方面都可以结合在一起，了解对亚洲影响，这就是我们亚洲协会的研究。这个研究最重要的是由加州咨询集团协助，这也是罗森集团他们第一次做中国对于美国房地产的影响。   
    这里就是关于罗森集团的报告。美国亚裔房地产协会，他们是为我们这个研究战略合作，他们把对于亚洲和房地产的了解，融入到我们研究当中，这就是我们报告的一个宗旨。我们是为什么要出具这样的报告？我们这个报告一方面给美国，一方面给亚洲我们在美国希望能帮助房地产和银行、保险，怎么样对中国进行投资，以及中国的投资应该怎么做出他们的投资决策。   
    我们现在美国正处于美国大选期间，现在可能对很多的问题非常过热的情况，我们对中国、墨西哥的态度有很多不确定性，我们对于个人得投资也是非常欢迎，我们对于个人投资没有很多阻碍。对于投资来说，我们仍然是一个开发市场，我们希望中国的投资者认识到这点，我们希望给他们投资提供一些指导。我们决定做这样的报告，我们希望建立中国和美国之间的桥梁，我相信美国对于中国有很多的偏见，中国也对美国有偏见，我们希望在两者之间建立桥梁。   
    有一个主要的数字，在2013年的时候，中国在美国直接投资，超过了美国对中国的投资。这样的话，中国投资不断增加，因为中国也有很多资金，有很多想法进行投资。   
    我们看一下商业地产。我们在这个报告里面，对于其他经济体是非常好事情，中国的投资人能够对美国进行投资也是好的事情，我们两个国家在经济上有更多的合作。当然的话，25年前，美国人对中国的经济增长并没有很多的了解，只是有一些矛盾，在大选年份比较激化，我们认为有中国投资者不断对美国投资是好事情。我们看到中国在商业房产购买量中只占9%，不是很大比例。我们看到对于加拿大人，他们属于自由贸易区，他们到美国购买房产比较方便。接下来是新加坡比较大，中国是排在第三位，而且这个趋势不断上升。   
    我们看到从2009年开始，中国对于美国投资房地产非常少，11年有所上涨，12年又减少，13年我们看到增长非常迅猛。从房产的类别上讲，办公室占第一。
    那我们看到商业地产，占了最大比例，都是在纽约，比如说我们现在有很多的其他分类，比如说是比另外一个分类大8倍，也有其他几个项目，也有几个小项目，很多对于投资来说，都是针对纽约的。洛杉矶就10%。那么可能在硅谷那边，我们有很多的办公室，他们只有2%，你可能发现，有一些让人惊讶的事情，在美国其他地方发展非常快，因为在美国、旧金山等等这些地方房价都非常贵。   
    我作为美国人理解，中国的一些投资人，他们看到这个价值主要是看到那些并不是主要的投资方面，比如说在中国你可以看到，我们在一些二线的州，比如说芝加哥等等州都是他们主要投资方向。但是他们也很有价值，我们看到中国投资者，也慢慢向一些我们叫做二线城市等等。
    还有购买量，就是我们一个预计，我们初始量很低，到2020年超过150亿美金，到2025年我们有超过200亿的购买量。你可以看到增速非常快，也是我们需要思考的问题。
   讲到住宅房地产，中国投资者已经向我们的住宅房地产买了很多量，比如是加拿大，还有印度、墨西哥都有一定的比例。在这个表格上，中国住宅房地产购买量都是比较高，他们仅仅是投资房地产，他们并不是那么低价值，他们针对高端市场，或者高价的购买量。中国人对于高端市场更有兴趣。平均价格，中国买家相对于国际的买家，我们价格都高出很多。我们购买的房地产的类型也是很有意思的事情，大多数的美国人，都想要买一个自己家的房子，所以美国人想买他们住的房子，但是中国的买家都想要买一个类似的地方，比如说独栋的住宅。他们现在想要跟美国一样买一样的类型。   
    我们有住宅租赁，还有其他的居所，我们有7%是留美的宿舍，很多家长和父母会为他们购买房子，这也是教育的用途土地。那么这个占了7%，虽然并不是整个总体很大部分，但是仍然是值得注意的部分。那么这也是非常有意思的图表，因为这个红点就意味着主要的可以有直达中国航班的机场，可以看到最大的一个中国人在美国购买住宅房地产都有他们的相关性，所以首先可以看到，他们在很多地方都有中国投资者，直航可以达到的地方。还有有好的大学也可以进行投资。你如果把这两个地方放在一起，就是一个最大吸引地。还有一点佛罗里达，也有很大的航空公司，但是投资并不是那么多。佛罗里达也慢慢吸引很多投资者，这可能是例外的情况。   
    这就是另外的购买量，这是非常明显的现象，当我是美国人，给你介绍这个情况，对于一般美国人，他们以前没有来到中国，他们没有发现中国经济的增长，不知道中国对于世界有什么的理想，中国人觉得这个图表非常正常，因为美国人认为这是非常值得注意的购买力。   
    首先我刚才提到，我们的确会说这对于美国来说是非常好的机遇，我也认为这是对于我们国家非常有益的事情。同时希望大家知道，的确美国是有包容性的社会，我们的市场环境比你们预想好很多，有一些你没有办法直接放PPT就可以知道很多的事情，但是我们确实是友善的社会。很多美国很好的公司，比如说通用汽车，或者大众、谷歌，还有其他很主要的美国大企业，他们都非常支持很多的非公益组织，我们机构也为社会作出贡献，因为我们投资并不是为了短期的利益，而是为了长期的利益。所以参与社会发展，不是根据你个人得水平决定，很多时候我们投资是什么样的情况。   
     现在有很多中国人到美国投资，美国是透明的城市，我们有一些社区价值非常好，但是需要很多帮助，我们在那边有很好的投资回报率，也可能对我们当地社会来说，增加更多的就业机会，或者对我们基础建造有更好的帮助。我们这个研究已经结束了，但是还没有更很好呈现出来，可能还会继续呈现，我们之后会给到翻译好的版本寄回中国，也希望听到大家的反馈，谢谢大家。