李维东：新动力地产创新发展

  中房网讯 为结合“十三五”规划，分析展望房地产趋势，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，加快供给侧改革，发展新型建造和住宅产业化，并探讨交流中美房地产市场，增进双方合作，中国房地产业协会、美国亚裔房地产协会于2016年6月22日—6月24日，在江苏省常州市举办第八届中国房地产科学发展论坛暨第三届中美房地产高峰论坛。论坛现场，中国房地产业协会副会长、西安紫薇地产开发有限公司董事长李维东先生进行主题演讲，他的演讲题目是《新动力地产创新发展》。

中国房地产业协会副会长、西安紫薇地产开发有限公司董事长 李维东

  以下为内容实录：

  李维东：尊敬的会长，各位嘉宾，女士们、先生们大家下午好。我们前几天看过我开发房地产的项目，也看过我的园区，想必给大家留下深刻的印象。我最后一个演讲嘉宾，一天的演讲大家很累，最后我讲的题目是新动力地产，给大家再加点油。   
    我的演讲分三个部分，第一个是关于新动力地产的背景和思考。新动力地产源于2014年，我对城市高新园区形势系统的观察和思考。在宏观经济层面，随着人口红利的不断衰减，在中国经济格局调整的过程中，我们中国经济已经进入了一个新常态的时期，可持续发展乏力，供需错位，供需失衡，已经成为阻挡经济发展的最大障碍。   
    在城市新区发展当中，我们城市发展都是以新区发展扩张。国际有案例，自1942年，欧美各国有这样的需求纷纷将工厂从城市像郊区迁移，相继建立起供应园区。二战以后，随着现代电子技术的发展，美国创造的硅谷，英国建立了剑桥科学院和M4地段，日本建立了光早科技园，上世纪90年代以来，园区发展日趋信息化，创意化和多元化。部分园区不仅有生产的功能，还有相应的配套。2012年联合国认定，随着技术的进步，当前世界范围内，产业模式已经像第4代迈进。   
    第三，在房地产层面，2013年中国房地产业结束了黄金10年，与中国经济步入了新常态。10多年发展，积累了高库存，高房价、高杠杆等结构性问题，综上所述，在宏观政策，以及不断放缓的政策下，房地产转型和跨境发展势在必行。   
    昨天我们参观了常州武进新区，我们看到武进新区也在进行专业升级。武进在上世纪90年代就在研究。我们看到武进的新区，医疗科技园和以色列园都在实现常州市的产业升级。对于在座的各位同志说，我们既面临宏观经济和行业转型的新的挑战，同时也面临新的发展机遇。   
    以西安为代表的全国40多个区域正在面临新的发展。西安高新技术产业开发区，承担了全面开发的重任，实现创新驱动，开放共享，产城一体化。把西安区建设成为创新发展引领区，创业示范区，以及对于开放合作的先进区。   
    我从事高新产业技术开发20多年，基于多年立足于科技开发的配套，以及近10年的房地产的开发经验。面对房地产的开发目标，我们作为大型的区域性的企业，主动策划参与新动力地产发展模式的创新，以协同自主创新示范区建设为使命，实现人均环境最佳。     
    关于我发现的第二部分是城市因何而生？1910年城市学家简·雅各布斯出版了著名的《美国大城市的死与生》，第一次提出城市为谁而生的问题，对城市的产生具有深远的影响。哈佛大学经济学家格莱泽延续他的思考，在《城市的胜利》中指出，城市是人类最伟大的发明与最美好的希望之，城市的未来将决定人类的未来。   
    我们很多园区在建设过程中，特别是工业园区在建设过程中出现了工业园区和居住分开、分离，也就是上下班人潮的现象。
    另外一种现象更不能不顾产业发展，而大搞房地产建设，出现另一种现象就是空城、鬼城，或者死城。城市没有充分的关联，也就意味着城市没有持续发展的动力。我们看到深圳华为迁徙的现状，也是因为城市没有解决支柱性产业职工和居住的问题，在中国的一些板块，也出现比较严重产业模式的升级。你比如说我们陕北地区，两年前我们产业发展非常迅速，那么以上就是我提出新动力地产思考。其实房地产业要稳健发展，应高度重视产城融合，产业链的聚合，为城市提供更多的就业机会。力争做到人人有工作，人人有就业，在某种程度上，新型城镇化建设的核心，也应该坚持产业引导，产业聚集，以此作为我们新城镇建设的新路径。   
    只有生产专业化，形成较完整的产业链，城市才有驱动力，只有结构多元化，城市才有持久的竞争力。联合国工业发展组织认为，作为城市新区的未来方向，第4代产业园区，必须以高附加值为主，强调对自然生态的保护，减少对环境的污染。在中国我们国家几个园区搞得不错的，张江高科，还有苏州，自创立之初，通过发展优势产业，有机完善城市功能化的空间，使区域设施完善，经济更加完善，吸引各种要素像新区结合。成为新区的可持续发展资源。   
    格莱泽告诉我们，真正的城市是由居民，而非混凝土组合的。我们必须要先有业才有家，业是第一位的，对于现代城市来说，就近居住和工作，是打造宜居的关键。城市打造空间有两种，一种是解决人的消费地产，再就是动力地产。对于我国多年房地产短缺的形式。短期经济下，房地产异军突起，成为我们行业主要的需求，快速的商品化供给，造成全球罕见的产业现象。代表性现象是2012年，成为中国最大的开发商。而动力地产是消费地产之外的行业，是随着城市体系的完善，房地产产业发展衍生出来的支撑功能。为产业空间提供基础配套，包括工业地产、商业地产，和文化地产等类型。今天以满足居住为目标的消费地产，不仅面临着部分地区严重的供大于求，而且消耗巨大的资源。与此同时，虽然动力性地产可以形成长久税源，但是随着互联网经济，产业融合，全球化日趋深入，在以工业4.0为代表的情况，传统企业发生结构性的转变，传统结构企业是动力地产面临深刻的转型压力。   
    目前随着信息化和工业化，和新型城市化的推动。从供给端看，从需求端，大量新型产业所需的空间功能不能得到满足，不断涌现出的互联网产业，现代服务金融业等新的社会，新的产业所聚居的居融空间严重短缺。落后产业更新步伐，因此新动力地产正是基于传统消费地产，新动力地产的基础上，动态满足产业升级所需要的城市创新的空间为中心，为城市发展带来可持续发展的动力。这是城市新创综合体。   
    新动力地产在国家创新驱动战略，新一轮城市空间的供给和革新。虽然当前我们很多地方搞了企业孵化器，我们民间还投入了很多创客空间，都是致力于这个领域的实践，但是缺乏真正的市场主体。因此新动力地产，就是以弹性地产打造，新指的是战略性新兴产业，空间不是工业厂房和住宅，而是新的包容空间。使用城市新的职业阶层需要的空间。新动力本质是产业选择标准，动力性地产主要面向传统企业，归根到底还是传统的开发思维。新动力地产，则是承载、支撑、服务、作用于城市，产业高利用的产业，适用于国际视野下产业变化，通过产业融合，助推所在城市的高速发展。新安的高新地产走过25个年头，它的经验表示，惟有动力板块才能带来城市新的引擎。作为创新特色鲜明的新区，我们西安新区，在战略选择上面有新的定位，聚集了很多新的行业。   
    第三部分，是新动力地产的内涵，与实践。人类生活行成于空间当中，始终积极参与空间构建。美国社会学家认为，家庭居住空间为第一空间，职场为第二空间，而城市服务业的区域，博物馆，乃至酒吧、咖啡馆公共空间为地三空间。第一空间是生存空间，第二空间是生产空间，第三空间是休闲空间。新动力地产是对应到第四空间。是以第四代产业园为主要承载，从要素驱动像创新驱动，平台驱动服务转变，向智慧型、现代服务型融合转变，像产业、业态、空间、三态转变，倡导可持续发展，体现开放、包容。以内增性的创新和创业，实现智慧制造，和现代服务业结合，生产和生活的结合，产和人结合的现代城市区。   
    新动力地产是以节约土地为目标，以创新性产业园为主场，努力促进政府、企业机构三个一体，整合各方力量，盘活各类资源，通过聚集、支撑，激发产业能量，打造新经济的引擎，引领区域发展，助推产业融合。在基础运营中，新动力地产以市场为导向，以政府为推动的房地产企业，三位一体的开发模式。首先开发企业是新动力地产的运营主题，位居价值链的主体地位。因此在运营模式中，运营主体需要具备国有企业的属性。可以承担更多企业公民的作用，作为运营主体，房地产企业，必须着重产品和服务的优化提升，既服务于各类产业的功能性的空间，和复合型城市新创空间的复合体。首先是战略性新兴产业，或者广类的新兴产业，朝阳企业。只有依托这样的产业。   
    这类产业始终立足于时代前列，以强大的动力为城市注入能量，不断引领城市发展。新动力核心，是在于城市的可持续发展，以新动力地产为平台，集成各方的产业要素，为新动力地产承载产业，为产业组织赋能，不断提升人力组织的能力，以新动力地产的优势，逆向赋能，成为提升产业的不断动力。从市场层面看，新动力地产就是盘活世界资源的新业态。   
    金融机构需要承担数学、注入牛顿性的重要功能。其次能够保持耐心的资本，还可以借助资本证券化的创新，引入国际资本，充足资产，重资产的持有，实现和开发企业，共同享有企业的升值。战略新兴产业是以动力驱动，以大数云计算为支撑，必须以新动力互联网+为基础，以平台化，多元网络支撑。第4代网络平台的运营和发展。   
    最后从政府角度看，政企互信，目标一致，即培育优势成熟的企业，积累区域能量，为经济提高新的模式。特别是我们现在新创的PPT模式，从基础模式，延伸到新的战略模式，为新动力地产营造良好的环境。因为时间关系，我讲得比较快，最后谢谢各位女士，先生们，预祝我们此次会议圆满结束，谢谢大家。