连平：房地产金融稳定与风险防范

  为深化房地产供给侧结构性改革，提高供给质量，满足多层次需求，应对机遇和挑战，推动房地产“三去一降一补”和长效机制的建立，全面提高房地产发展质量和创新能力，中国房地产业协会于2017年7月10至12日，在四川省成都市举办第九届中国房地产科学发展论坛。交通银行首席经济学家连平先生为大会致辞，以下为致辞实录。

交通银行首席经济学家连平

  尊敬的刘会长，尊敬的各位领导，各位来宾，大家上午好！首先要感谢主办方邀请我参加今天这个论坛，给了我一次跟大家交流的机会。那么刚才徐林司长和卢迈秘书长谈的是宏观，一位谈的是国内宏观，另外一位谈的是国际宏观。按照会议的安排，我就在这里谈一点我对当前房地产金融风险以及如何防范谈一些我们的看法。我们知道今年以来，随着降杠杆政策的推进，市场发生了明显的变化，那么尤其是房地产这个行业，从去年底开始，相关政策的调整是非常明显的，所以最近我们看到房地产行业，似乎是进入了一个下行的阶段，调整的阶段，房地产的成交，在某些城市已经出现了萎缩，在某些城市增速放缓，价格同样也出现了明显的变化。那么房地产投资的增速似乎也已经出现了拐点，也会进入一个调整的过程，当前的流动性相对较高，利益水平上了一定的台阶，降杠杆，政策推进的背景下，我们如何来看房地产行业相关的金融风险？我想利用下面的40分钟左右的时间，跟大家谈一点我们的看法。我想先放一个我们研究中心做的PPT了解一个基本的情况，之后再做一些梳理和小结，谈一些我个人的观点。

  这张PPT涉及到三方面的内容，一个就是房地产金融它的发展与地位，第二就是就是某些主要的发达国家房地产的状况，第三就是中国房地产的风险以及防范。

  中国房地产金融应该说经历了一个逐渐发展的过程，这个过程就是从过去的完全以银行为主发展到现在多元化的融资，开发商从银行，从资本市场，各个方面来获得融资，所以可以说是由原来的铁三角到今天的百花齐放。但是我们还是要指出的是到今天为止，依然是银行的信贷占到主体，PPT上反映的就是开发贷增长以及它的总量，以及个人住房贷款增长以及它的总量，个人住房贷款很明显是最近这两年它的增速是非常高的，以至于很多方面都在惊呼，我们有个别的月份，人民币信贷的增加大部分都是按揭贷款，这引起了很多方面的关注。开发贷虽然有过一些迅速增长的过程，比如说2012年之后也有一个爬升的过程，开发贷余额的增长是明显放缓，这种放缓是在引资银行放缓速度下降的情况下来做的，这说明开发商所获得的融资在这些方面的增速是明显的下降。那么股权融资在最近这些年，也有了快速的发展，尤其是15年，16年，整个来说它的增速是比较快的，但是我们认为他的总量和银行的融资相比还是有比较大的差距，估计在未来这方面的融资，随着政策保持相对平稳，这方面的融资还能获得长足的发展。

  那么另外就是，房地产信托，这个也在前些年有了快速的发展，我们这张图上也反映了2010年以后，房地产信托有了明显的增长，但是这两年速度有明显的回落。房地产信托经过高速发展之后，事实上投入到房地产信托上的资金也不少，这两年信托投入资金是明显放缓。

  还有就是债权融资，有关房地产方面的债权的融资也获得了快速的发展。这里这张图我们反映的是房地产公司债券的发行，新增贷款在GDP中间的占比的状况，应该说这个占比是在持续提升的，而发债在2016年，发债的总额增长还是比较明显。刚才是简单的介绍一下中国房地产金融发展的总体的一个概貌，一个大致的情况，我们再看看国际主要国家房地产融资的总体情况。美国的融资的特点，是证券融资型的房地产的金融模式，他的融资工具总是多样化，抵押贷款的模式比较高，德国的是储贷综合型房地产金融模式，他的是自成体系，利率隔离，专款专用封闭式运营，他们是最谨慎的，他们房地产运行比较平稳。日本为混合型房地产金融模式，新加坡是结合城市的特点，推行的是中央公积金制度与企业计划相结合的模式，更多的是体现政府在中间非常重要的指导和主体的作用。

  那么我们再看一看，部分发达国家房贷余额占比，2000年到2013年，美国房地产抵押贷款的情况，我们看这张图，总的来说占比是比较高的，那么德国也不低，但是有一个比较大的波动，通常来说，都在40％到50％这样的一个占比，就是说在银行的信贷中间有40％到50％是投入了房地产，是以不同的形势投向了房地产。还有一个数字我们也值得关注一下，就是存量房贷GDP占比不低，日本这个数据在90年代是30％以上，14年的时候达到了41％，美国在07年，就是资本危机的阶段，他的房贷占GDP的比重匪夷所思的占了73％，所以推出了零首付的贷款，现在已经有了明显的回落，但是依然还高于5％，我们房贷的存量到17年1季度的时候是略微超过19万亿人民币，在过去四个季度当中，国际范围来看，这个比重并不高，还处于合理的水平上。

  房价下跌对银行的不良贷款，是明显有压力的，当然关键是要看房价下跌它的幅度有多大，商业银行普遍采取了许多相关控制风险的措施，当房价下跌通常会导致房地产的价值的缩小，在上行周期入市的房地产开发企业和房地产投资容易减少，会加重资产的贬值，这个损失就有可能引起更大范围的金融的风险。我们也要注意到除了银行的贷款之外，非正规金融方式杠杆相对是比较高，这类风险我们也要加以关注，尤其是这些年资管计划，相当一部分也进入了房地产行业。我们这里再看一看，房地产企业的资产负债率的水平，在06年到07年曾经达到74％，之后有一个逐渐回落的过程，2014年又达到了77％，处于比较高的水平上，大大超过了国际的警界线。我们再看看个人住房贷款总体风险来看，应该说在目前，我们新增居民贷款集体的比重还是在7％以下，远低于发达国家30％的水平，还有按揭首付比例，这个风险还是可控的。我们再看看房地产行业的贷款的不良利率状况，09年有一个危机过后带来的冲撞，现在回落到比较低的水平，中国按揭贷款不良率存在1％，房地产贷款不良利率是在0.5％以后，银行业目前整个不良率的水平是在1.5％以上，所以房地产行业的贷款总体的不良的状况还是比较好，至少到今天为止。

  那么PPT最后这张是说的如何防范房地产风险四个方面的举措，第一个是要强化风险的多主体分担，来探索系统性风险，第二个是要注重过度创新风险的预警，来扼杀系统性风险的源头，第三个要加强双重管控，也就是说金融机构从微观层面的管控和政府的管控，第四个是要完善信用评级机制，把好金融创新市场准入关。刚才我是先给大家介绍了一下关于PPT的主要的相关的内容，接下来我想再给大家梳理一下，对当前整个房地产金融的风险是怎么来看的。

  现在有很多方面是非常关注，尤其是在去年我们中央经济工作会议上专门提到八大风险，这个八大风险中间有一条，就是跟房地产有关的风险，房地产有关的风险我们究竟怎么来看？刚才说了不良率银行是比较低的，从整个市场运行的情况，方方面面，我们究竟怎么来相对比较准确的来评估这种风险的状况？我想说这样几个方面，第一个，就是从整个金融机构的风险场口来看，房地产的风险的场口并不大，这里可以举一些相关的数据，刚才这里也介绍了，整个对于房地产的贷款，包括两个贷，一个是开发贷，一个是开发贷，这两个加一起就占到人民币贷款的四分之一，这个比例高不高？我们也给了很多国家的数据，很多国家达到40％以上，这个是不高的，香港也达到40％以上，房地产这块始终是金融机构贷款比较钟情的一块，说到底就是有资产抵押的，目前我们25％不算高，前两年曾经是22％，我记得三年前也是一个房地产论坛上，我说这个比重在未来肯定会继续上升，我们现在是25％，三五年以后，我们可能会看到接近28％，甚至更高，这是房地产行业资产的总量在整个GDP中间不断地上升是合理的关系。当然我们后面要说到控制风险是需要能够保持它增长的平稳，要保持好它上升的节奏。

  目前来看，这种场口并不是很大，还处于相对比较低的水平，这种杨口风险究竟怎么来管控？从开发贷情况来看的话，我们也可以说这是从微观的角度，就是银行怎么来把控风险，比如他的抵押物比较充足，我们知道去贷款你要有抵押物，这个抵押通常是有一个折扣，比如说打6折，高一点的打7折，打8折，大部分是打6折，这种情况我们倒过来看，你如果说是要获得一亿的贷款的话，那你有可能，你抵押的资产的价值是它的140％，甚至150％，甚至更高，所以抵押物的充足，对于金融机构在遇到风险的时候，来进行控制，减少他的损失，或者基本上没有损失，这是非常重要的一个关口。目前商业银行对于开发贷是非常谨慎的，这个谨慎首先是在准入这一关，好多银行对开发贷，现在已经取消了分支机构开发贷的审计，就是给房地产开发公司的贷款，如果这个贷款是允许在他的名单范围内，也叫名单制，只有名单内的房地产公司才可以贷款，这些贷款要总行专门的机构来批，这样控制住开发商的风险，保证有更多有资质的开发商能提供合理水平的贷款，是有基本的制度的保障。

  除了这个以外，我们说短期来看，我们的开发商在过去的这一年多的时间，卖掉了大量的房子，买房的人从银行拿到了很多贷款，这些贷款都进入了开发商的口袋，他们收回的资金。短期来看，行业来说，资金是非常宽裕的。对开发商来说，他的负债率依然是偏高的，而且还有许多非正规的融资，还有许多银行融资以外相关的融资，刚才讲的非标等等这些领域的融资，因此这个对于我们整个开发商一块来看的话，我们除了观察到风险状况总体还比较平稳的情况下，我们部分的开发商还是有一定的风险，这是一个方面。第二个就是按揭贷款，按揭贷款的风险，在中国来说，比起其他国家，要低得多。这个低得多首先是我们首付比例比较高，你到美国，日本，澳大利亚首付就是10％，我们国家高于30％的40％的都不少，有了这样一个首付比例，银行就在一个安全期间，如果是跌10％，20％，他如果是换栋的话，他不还银行的钱，把这些钱再拍卖，依然不会有大的损失，首付相对比较高，全世界来看，也是中国比较谨慎的控制房地产风险的有效举措。还有一点也非常重要，就是从目前的这种态势来看，中国的房地产这个价格，最近这十几年来持续不断地上升，不像过去，比如说在亚洲金融危机的时候，中国的房地产曾经出现过明显的下跌，在上海有的高档的楼盘，在2000年多一点的时间，2001年这个前后，曾经出现过外销楼盘是拦腰截断，曾经卖一万的，现在卖5千，这个里面就产生了矛盾。但后来我们说，再也没有出现过像样的房价的下跌，对于中长期许多按揭贷款来说，事实上它所抵押给银行的这些抵押物的价值已经大大超过他原来签约时候的价值，那么这是非常重要的一个方面，那么还有一个方面，就是最近这些年，当然也有很多新的购房者，他在新的政策的推动下，往往是制度型的，我们一二线城市政策管控得比较紧，像上海，这一轮以来，上海的政策，现在调控就更紧，目前有一个，你是属于刚需自助的，他才给你提供购房的机会。

  所以在这种情况下面，自助型的，即使遇到风浪，也没有办法变现，也只能躺着，对市场的冲击比较小，亚洲金融危机过后，香港房价跌得很厉害，有的地方的住宅价格比危机之前跌了70％，我记得有一个同事，我每年大概去两次香港，我去他就要问这个房价怎么办，四五年看到这个房价不断地在跌，最后只剩下原房价的30％，因为他是自助，也不存在多大的问题，后来市场反弹了，又回涨到他原来价值以上，他就不问我了。这说明什么呢？说明属于自助型的比例，如果未来比较高的话，这种类型的话，即使遇到大的市场的风浪，也不会出现很大的波动，这是有关按揭贷款相关的情况。

  那么我们还要再说一下的，就是事实上按揭贷款整个占比也还是不高的，虽然到2017年的一季度末，按揭贷款达到了19万亿多一点，占的比例，大概是17％多一点，这个比例也是相对比较合理的。这个是我们从开发贷，按揭贷款它自身在金融机构超过了这个特点，金融机构的风险场口，以及风险管控的角度，我们来看他的风险，或者是更多的是从微观的角度和行业的角度来观察风险，接下来我们还可以从几个维度来看下宏观的风险。一个就是我们刚才提到的，整个按揭贷款在整个金融中间所占的比例，刚才我们说了，在银行业中间大概比重是25％多一点，我们知道中国的银行融资余额占到了70％到80％，这种情况下面，毫无疑问，银行的信贷在这个中间是最大的，刚才我们这个PPT也有介绍。在这种情况来看，整个金融业放大的情况来看，融资对于整个房地产这方面来说，金融机构提供的融资所占的比重，整体来说，目前还算是比较合理的。第二个，就是中国的储蓄率比较高，居民贷款19万亿，我们是从终端来控制风险，再看宏观的角度，非常重要的就是要看，你有这么多的负债，19万亿的负债，把居民看成是整个的部门，你从银行贷款19万亿，有了19万亿的负债，那你的资产，中国是一个储蓄在便于来看最高的国家，因为各种原因，文化，传统，体制一系列的因素在里面。

  那么我们银行业的存款中间，现在存款大概有160、170万亿的总量，这个中间居民的存款要接近50％，差不多是政府部门和他们一半对一半，也有土豪几十万的，这个存款是按揭贷款的三倍到四倍，所以从这一点来看，储蓄率很高的情况下，居民的负债率是不高的，尽管在去年4季度到1季度，增速是异常高的，如果放到较长的一个时期来看，如果说短期的波动逐渐的走向平稳，是没有太多需要担忧的，市场总归有波动，长期来看，它能平稳的增长，保持一个合理的情况就可以了，我们居民部门的负债率，我想不会超过30％，这是从按揭贷款来看，从宏观来看，储蓄率比较高，居民负债率比较低，存款总量比较大，这种情况下，即使是出现一些风流，也不会引起市场剧烈的波动。还有就是按揭贷款占GDP的比重，将来我们要注意的是，GDP的增速是在回落如果按揭贷款持续保持比较高的水平，这个上述会上升，像美国出现的比例，也就是他经济增速明显回落，个人按揭贷款增速异常上升，和他的政策是有关系的，达到70％多增速，我们跟他们比是比较低的。还有一个数据也是比较宏观的，就是说银行所提供的贷款，包括开发商，包括按揭贷款，它占整个房地产市场的价值所占的比重，这里可以看得出，房地产市场这么大的一个市值中间，有多少是很明确，很直接的事由融资来推动支持，这个比例也会很高，我们大致算了一下，应该是9.5％左右，不会超过10％。

  当然前面我们讨论这个数据中间有一个还要注意一下的就是说，按揭贷款占GDP的比重，这个按揭贷款还要加上公积金的贷款，这个我也测算过，加一起差不多也占30％，日本是40％以上，美国更高，50％以上。从这几个维度来看，宏观上的风险，其实也并没有市场上有些人所想象的那么大，从不同的角度去观察问题的话，我们总体的数据还是处在一个相对合理，可以接受的范围内，当然了，我们说总体来看，系统性来看，不具有很大的风险，或者说至少从短期来看，并不面临着迅速爆发风险的这种可能性，但是我们说局部的风险继续发展，风险继续酝酿这个现象我们还是需要加以关注，尤其是刚才讲到的开发贷，开发商负债率非常高，目前这种调控之下，流动性偏紧的情况下，他们获得融资非常困难，就不得不以高价来获得融资，15％以上是成本，20％以上是成本都有可能出现，最终就会压跨他，这些都需要我们高度的关注。

  最后说一点，未来控制房地产金融风险的举措，时间关系就不多说，简单点一点。第一个，流动性适应的升级，也应该要注意控制它的力度和节奏，在短期内，流动性如果迅速的升级，市场利率水平大幅度上升，必然会有相关的开发商会爆发一些局部的风险事件，这个我们在总体上需要加以很好的把握，所以我是建议，我们下放的，我们已经由十分充裕走向了平稳合理的水平上，流动性并不像过去非常充裕了，但是在这个过程当中，利率水平也出现了较为明显的上升，下半年的实体经济的融资成本应该还会再上一个台阶，所以在这种情况下，我们的相关政策，当然主要指倾向政策，不以大幅度的升级，保持稳定是比较合理的。第二个，我们还是需要在未来有一个中长期的计划，我们一直在说降杠杆，降杠杆按照我们国务院的明确的观点，那就是企业降杠杆是重中之重，而企业中间，我觉得房地产开发商的降杠杆应该是更加的重中之重。那么这里应该有一个目标，把这个负债率控制在相对合理的水平上，相关的部门要有规划，房地产开发商负债率的状况控制在合理的水平上。第三个，重点城市我觉得还是要持续保障房地产的供给，刚才前面专家演讲的时候提到这一点，我觉得这个是控制我们一线和部分的二线城市房价一个最根本的举措，而且这方面的供给，当然是跟土地有关，土地的供给应该跟房价的变动明确挂起勾来，这样就能给市场一个明确的预期，涨了我未来的供给会增加一些，如果明显亏了，有很大下行的压力，未来我的供给放缓一些，通过这样的调整，使得房价跟未来的供给之间保持一个很明确的关系，有一个很明确的预期，我觉得房价要出现大幅度上升，基本上是不大可能的，对于这一点，现在还是有很大不同的观点，但是比较高兴的是，我看了上半年我们住建局出台的政策中间，已经把这方面讲得比较清晰了，还是没有说出最终直接挂勾的问题。我看到我们上海刚刚出台的十三五期间，要增加土地的供给，这个才是抑制未来房价上涨最重要的影响，重要的问题依然还是在于供给方面，其实中国相当多的问题主要是在于供给方面，供给的变化，供给的结构调整，供给的政策的改变，供给的改革这些方面，跟不上需求的发展，这个才是真正的主要的矛盾所在。第四个方面，建议，要推进，要大力度的推进银行的资产的证券化，就是开发债，还有按揭贷款这些要通过各类政策的进度的松动，尤其是像财政这些方面给予的支持和优惠，来推动房地产行业的发展，房地产总量越来越大，这些相对不太容易盘活的市场，需要盘活，这对银行控制风险是有好处的，化解银行长期风险。最后一条，就是还是要尽快推出长效机制，通过长效机制，使得未来的需求的进展主要是以制度为主，那么主要是以制度为主，那么将来爆发风险，大势抛售房地产的风险就会比较小。认为这是未来长期发展所需要解决的重要的问题。

  我们说到房地产市场的金融风险，毫无疑问，当然首先我们要看金融机构的风险的场口，以及风险的管理，整个行业相关的风险的管理这种状况，但是我们也要注意，当这个宏观经济总体比较平稳的情况下，政策也比较平稳的情况下，房地产要有波动，房价要跌个30％基本上是不可能的，我们还需要跳出房子的金融，来看房地产的风险，它是和宏观紧紧结合在一起，我们未来保持经济的增长，我们政策比较平稳，没有大起大落，大幅度的波动，比如说像金融方面的政策，持续大规模的收集，这通常会引起房地产金融领域的风险的爆发，这些都是需要在未来加以把握的。我刚才给大家介绍了我的很多观点，这个中间有说错的地方，请大家批评指正，谢谢。