大连博涛多媒体技术股份有限公司董事长肖迪发言

  2014商业地产与国际零售商投资洽谈会暨中欧商业地产投资发展论坛于7月3日在京隆重举行。本届论坛由中国房地产业协会商业地产专业委员会、金融专 业委 员会主办、中欧商业协会协办。以中国商业地产的国际化腾飞为主题，旨在搭建中国商业地产开发商与国际零售商长期沟通交流平台，形成双赢合作机制，为海外零 售商拓宽中国商业渠道的同时，协助国内商业地产企业及购物中心增强国际化竞争力，实现双方资源最优化对接。以下为嘉宾演讲实录：

  接下来有请大连博涛多媒体技术股份有限公司董事长肖迪先生发言。

  肖迪：大家下午好！博涛多媒体是一家从事体验设计、多媒体高科技设计的公司。过去几年，我们从事的行业涵盖动漫、游戏、主题乐园、博物馆、商业综合体的体验设计项目等领域。

  过去一年，有很多客户找到我们，希望可以帮助他们做室内的商业综合体的体验设计。我们也开始思考如何将主题乐园的体验带到商业综合体的设计当中。面对中国这么庞大的市场需求，我们也在寻找比较好的答案。在过去一两年，我们也是走遍世界，寻找一些比较好的灵感。

  接下来我带来的是比较有代表性的项目。首先就是不可避免的要面对中国消费者。中国消费者们变了，变的很快，他们变的更聪明、更挑剔、更敏感、更有眼界，同时变得更加难以琢磨。

  尽管消费者的变化非常快，但实体的体验刚需还是非常火爆的。消费者在诉求躲艳化发展带来新的商业机会，精神层面的消费意识增加。单独的购物中心时代一去不返，取而代之的是体验式消费时代的来临。

  过分的专注卖东西不如研究如何给消费者带来多元化的、特色鲜明的、一体化的消费体验。

  体验消费中心是什么概念呢？它们可能是特色餐厅、博物馆、电影院、主题乐园、水族馆、玩具店、科技馆、亲子乐园、粉丝俱乐部，甚至是吃货天堂、发烧友基地。

  它的第一个特点是跨界性。以后不会再有商场这个名字，而是叫做消费体验中心，会有博物馆、天文馆、特色餐饮、水族馆等商场中很少见的业态。

  二是以小胜大，以前我们进行了很多主题乐园多媒体的开发，我们认为在电商逼迫商业综合体进行转型的同时，主题乐园这个业态也受到了严重挑战。在未来的世界里，如果你家门口的有一个2、3万并的商业综合体，它的内容非常丰富，你会不会驱车2、3个小时到市郊的主题公园去玩儿呢？未来的城市综合体跟主题乐园相比是以小胜大的。

  第三个特点是以近胜远。随着汽车在生活中的普及和消费理念的改变，就近原则更适合未来的发展，它的效率更高，而且更容易节省体力。东京迪斯尼是我们经常去的，我们的感觉并不是很好，非常累，从脚疼到头，一直很辛苦。未来随着商业综合体的改变，整个体验格局会不会改变呢？这也是我们探讨的一个问题。

  第四个特点是主题突出。每一个商业综合体都可以找到适合自己或者是适合城市消费群落的代表项目。

  我给大家介绍一个去年12月份在东京开幕的大型综合体的项目分析，我们有幸参与了其中一部分设计。

  这个综合体在东京，是非常偏远的一个地方，在东京坐地区也需要再乘10分钟的摆渡车。这个摆渡车还在城里打广告招募司机。整个商业综合体拥有规模很大的立体停车场，综合体的面积达到40万平方米。我们是周二下午去的。这个综合体的业态设计非常丰富，有专门为宠物开辟的体验中心，还有专门为家庭、为年轻人开辟的体验中心，还有为动漫发烧友、小学生、中学生定位的动漫体验类项目。它有一些室内攀岩项目、儿童体验中心。他们的自行车贩卖不像国内的商场一样摆了很多产品，而是把商店做成一个博物馆，把自行车零件拆开，讲述它们怎么运行，每个人都可以在里面组装自己的自行车，这种模式是很有借鉴意义的。这是我看到的最酷的自行车零售店。这种铁路模型店可以做成咖啡厅，家长和孩子们可以一起玩耍，大家非常开心。这个披萨店不是专门卖披萨的，而是教孩子们如何做披萨。铁路主题的咖啡厅。这是日本家喻户晓的高达，也有一个主题咖啡厅，顺便卖玩具。服务设施非常贴心，到处都有婴儿车，垃圾分类非常严格。整个餐饮区是以奥特曼主题打造的，非常受欢迎。这么一个非常偏远的地方，由于它的业态设计非常具有创新性，给很多家庭提供了可以玩儿一天的充足理由。

  要打造一个商业项目，分为几个步骤。商业地产可以叫文化地差、主题地产、体验地产，它的核心就是B2C的直接面对终端消费者。只要终端消费者买单，这个综合体就是成功的。消费者可以形成口碑传播、区域性话题和媒体的热点，这些都是商业综合体的策划内容中需要重点考虑的。有了这些以后，会产生用户之间的病毒性传播，会产生用户的黏性，功能上依赖、文化吸引和消费的冲动。这个商场不一定只卖商品，而是吸引消费者愿意到这里来玩儿，玩儿的过程中可能会产生某种购买商品的冲动，最后是推动B2B的增长，店铺的租金、业态和知名度、商业效益和价值链的效益。这个模式是可复制、可推行、可持续、可升级的。

  这里有几个值得关注的因素。第一是调整心态。对于中国的商业地产开发者来说，在核心地段建一个楼，肯定底下是写字楼，上面是商业，现在要问为什么要这么做，消费者会不会买单？国内的开发商要从粗犷开发阶段进入精细化运营的阶段。

  二是要虚实结合，实体空间和虚拟空间进行互动。

  三是线上线下O2O。很多人理解O2O是在线上、线下透视卖东西。我认为O2O有一个更加广泛的应用，就是通过人文的黏性，让用户跟你进行互动，进而产生依赖。O2O是一个渠道，可以让用户关注地。

  四是完整性，刚刚介绍的日本项目是非常完善的商业业态，一家人开车1个小时，一天都可以在这里渡过，甚至连宠物都考虑到了。这样的业态在东京这样的国际大都市肯定是非常受欢迎的。

  五是文化为本，创意为魂，营销为翼。没有文化的内核，想做传播是很难的。

  接下来给大家分享几个案例。这个是我们参与的猫的博物馆，这个项目是在商业综合体，占地面积是1万8千平左右。说实话，这是一个鬼屋，这是一个小朋友都可以体验的鬼屋。这个鬼屋里有很多饭店，饭店里只卖一种食物就是饺子。你可以花1千日元租一个抓鬼的工具。它会形成很多线下的APP，线下可以继续玩儿这个游戏，到实体店也可以继续玩儿这个养成游戏。现在刚刚开业，非常受欢迎。大量运用了大媒体、高科技的虚实结合。

  这个也是我们参与过的一个项目，是BBC投资的项目，是虚拟的动物园。这个动物园的特点是没有一个真正的活的动物，全都是虚拟的。利用大量的高科技互动，可以把你带入非洲丛林的感觉。这个项目去年刚刚诞生，比较有代表性。

  这是很著名的时代阳光水族馆。我们做过几个虚拟的无水水族馆，是非常成功的。

  JOYPOLIS是将主题乐园和综合体结合起来的典型案例，相当于是一个微型的迪斯尼，离家的距离很近，品质又很好。

  这是把一个高速公路的休息站改造成江户时代的文化街，也是非常受欢迎的，很多游客会专门驱车几十公里去那里体验。

  这个案例要跟大家强烈推荐，这是我见过的化腐朽为神奇的项目。这是新横滨拉面博物馆，将全日本最著名的拉面集中在这个仓库里，观众进去的时候，可以看到哪个拉面排第一名，要买这个拉面的话需要提前付费。我们排一个第二名，大概要排一个半小时才能吃到一碗面条。完全是通过文化打造的，而且成为了话题，所有的消费者都通过新媒体进行分享。它的游客量是巨大的，投资极少，收入极大。这个博物馆连停车位都没有。

  以上的案例都是我们研究如何将文化的主题和综合体结合起来，能够产生一些奇妙的商业模式。我们参与了其中的一些项目，效果是非常好的。

  接下来简单介绍一下博涛。我们是专门以主题设计为主的公司。以前我们的客户主要是主题乐园，还有博物馆、政府部门。现在我们认为商业综合体项目更有吸引力，也在做大量的调研工作，希望能够把博涛的设计经验跟综合体的投资商结合起来，为你们创造具有商业价值的商业模式。我们能为中国提供价廉物美的设计和项目，是国际品质的。

  我们把考察过的项目集结成册，出了一本书，如果大家有兴趣可以跟我们的工作人员进行交流。由于时间关系，我就讲到这里。谢谢大家！