陈方勇：地产金融化时代的商业地产投融资思维

  2014商业地产与国际零售商投资洽谈会暨中欧商业地产投资发展论坛于7月3日在京隆重举行。本届论坛由中国房地产业协会商业地产专业委员会、金融专 业委 员会主办、中欧商业协会协办。以中国商业地产的国际化腾飞为主题，旨在搭建中国商业地产开发商与国际零售商长期沟通交流平台，形成双赢合作机制，为海外零 售商拓宽中国商业渠道的同时，协助国内商业地产企业及购物中心增强国际化竞争力，实现双方资源最优化对接。以下为嘉宾演讲实录：

  陈方勇：大家早上好！

  很荣幸可以跟大家分享我们梳理的地产行业的投融资趋势。我的题目是“地产大投行时代的策略”。就我目前的观察，地产现在进入了一个时代，一个是地产需要跟金融进行紧密的结合。金融领域做地产的更多是以投行的思路在做。另外就是地产行业发生很多新的变化，投行的思路会出现在地产项目的运作过程中。

  我是从地产商转到基金行业的，最早是在首创阳光新业，去年跟几个朋友一起创业了佰士信基金，我们的基金比较小，大概投了3个多亿的资金量。

  今天我主要讲三个方面的内容，一个是地产行业的大方向，二是金融行业的趋势性变化，最后是一些思考性的策略。

  地产行业最近发生了一些新趋势，可以从李嘉诚的抛盘开始，导致了很多猜想。这个趋势在万科的毛总的内部讲话的流出导致了市场的看空，似乎印证了之前的说法，最开始是从杭州开始房价下降。另外还有一个典型的案例就是光耀地产的破产案，这对金融机构的信心打击很大。以前大家认为地产行业需要调整，但大公司还好，后来我们发现百强企业里面也有很危险的企业。另外一个案例是融创入主绿城，现在宋总从绿城退出，他做了一个企业做蓝城，他以后会专心转入做待建的工作。现在有一些关于地方政府的传闻，取消限购限价，全国都在兴起。下面几个是一些趋势性的，万科提出了事业合伙人制，这个故事可以跟金地的案例进行对比，怎么抵御门口的野蛮人。另外一个趋势是地产和互联网的结合，今年的发展趋势特别明显。另外就是互联网、金融和地产的结合，平安保险下的平安好房的目标是要消灭中介的。还有一个是搜房。最近还有一个很好玩的事情就是花样年的上市。

  房地产市场现在处于明显的低谷，这是不用讨论的事实。我更愿意相信这次是周期性的调整，只不过之前的房地产周期是五年，近年来有压缩的趋势，变成两年、三年加速震荡的趋势。这一轮的调整跟前面有一个很大的区别，前面的调整主要是政府的政策影响的，上一次，习主席上台以后并没有明显的调控政策，主要诱因是银根紧缩导致了这一轮的调整。

  这是刚刚发布的新数据。2014年上半年跟2013年、2012年同期相比，行业只是从顶峰降到的次顶峰，还没有到惨淡的断崖式的下降阶段。

  我们看到企业的表现是不同的，虽然说大多数企业在上半年的任务完成的不好，普遍都是在20%、30%的水平。有些也是完成不错的，像恒大、万科，任务已经完成过半了。在这个时点看到的一个现象就是地产行业进入成年期，专业能力会取代老板的拍脑袋的做法。这个行业在之前的黄金十年，只要有钱，能拿到地，我们说傻瓜都能挣钱，但现在不一样了，现在拍脑袋进来可能会很惨的出去。这个时候我们发现职业经理人的作用非常重要。我们现在看到一个大的趋势就是很多企业纷纷效仿万科的事业合伙人的思维，投行化的思路开始进入地产行业。我们可以把万科当做一个地产基金，是由管理人控制资金投向行业。

  这是我个人比较认可的一个事实，中国地产行业确实面临着调整期，一个大的背景是人口红利的下降。拐点就在2015年，政府现在做了一些补救措施，但这个趋势是不能改变的。

  地产在中国是很特殊的行业，在中国是作为一个大的蓄水池行业出现的。中国的货币发行量很大，但CPI涨幅并没有那么严重，很大的原因就是这两年兴起的影子银行体系流入到了地产行业。这个现象有利有弊，以前的资金更多是来自投资客，现在这种资金正慢慢的通过影子银行体系转移到了供应端。负面的影响是什么呢？开发商表现普遍销售不错，但资金回收的很慢，因为银行都不愿意做按揭了，按揭在银行是一个小受众的业务，银行没有动力去做这种事情。另外就是存款以理财的形式转移。

  地产是一个蓄水池，也是一个支柱产业。分析近些年来中国经济的走势，上一个波峰是来自上一轮4万亿的刺激政策，后来是一路的下滑。李总理这次在英国向全世界发表承诺，一定要争取7.5，像最近的微刺激，我们看到了政府对地产行业的担忧。地产行业在中国政府眼中是又恨又爱的行业，既恨它把钱吸走了，爱它是因为它的拉动作用是无可取代的，至少短期内无可取代。

  为什么政府会比较着急呢？因为地方政府的日子并不好过。随着前一阶段的城镇化建设，地方政府都是有很大负债的。地方财政中有很大一部分是土地的出让收入，今年各地政府的土地出让收入并不是那么理想。北京好一点，市场还是比较火爆，但像上海、江苏这样比较发达的区域，今年的卖地情况很不好。因为南方的企业对市场的冷暖更加敏锐，他们会主动放弃购地的打算，导致现在各地纷纷欲盖弥彰的做一些救市的动作。最近就是呼和浩特的事情传的沸沸扬扬，陆续还会有政策。他们的政策会不会地产有很大的作用呢？我认为不一定，因为大的环境不一样了。

  现在的市场一定是会出局的，一轮调整，没有人痛苦是不可能的。这是这些年来百强企业集中率的上升空间，比前几年是更快的集中态势。今年有一个确定的趋势，行业的集中度会加速增加，会有很多并购的出现。另外一个跟今天的主题相关的就是行业细分的加速，商业地产是其中一个转型，可能还有其他的。中小企业未来面临两个选择，第一个是做专业化细分，彻底退出，变成投资。

  地产行业，除了卖住宅，还有很多好玩的事情，比如物业，以前是微利的行业，花样年的上市告诉我们物业可以变成社区的接口，现在变成了实体店和电商的新模式，这是花样年带给我们的启示。

  两年前我就提出过这个结论，我认为产业地产应该是大行其道，以前大家对产业地产的认识更多的是概念性的，都是挂羊头卖狗肉的思路。我们要认清这个事情，地产在产业地产里面就是一个容器，是配套服务的角色，真正有生命力的价值是那些新兴的产业，比如养老、教育、医疗、文化、旅游，这些都是以前做得不好的地方。

  沿着产业链的细分，应该会有深度的加速，比如绿城现在做代建，这是很典型的案例。现在有很多从地产公司出来的操盘团队纷纷组建这样的团队。

  商业地产也好，产业地产也好，跟传统开发商的本质区别就是需要做运营，需要对产业有深入的理解。商业地产走得比较早一点，这两年经过一轮很惨烈的血拼，会慢慢出现一些做得不错的运营商。有了细分领域的提供商，使金融和地产的结合找到了很好的契合点。金融是大制造的产物，需要有分工，需要有合约精神。因为有了这种细分市场的出现，给金融的介入带来了很多的便利。以前大家质疑金融只会放债，我们的前提是要找到能够合作的对象去合作。

  还有一个细分是对客户和产品的细分加大。以前我们提商业地产，我们以前有一个比较不好的概念，就是大家只知道写字楼、商场、酒店，其实商业地产有很多的细分。我的一个朋友在国贸附近做了一个新的业态叫白领公寓，这个做得很好。以前的开发商都是粗放式发展，导致了在城市中，即使是北京、上海这种一线城市也存在着大量的存量物业，这是一个机会，有没有人可以挖掘存量物业的机会。这比到一个新的城市进行地产开发更有意思。

  我一直认为我们现在处在非常令人激动的时代，遭遇着三次浪潮的激荡，一个浪潮是地产行业的大转型，二是金融行业的市场化浪潮，三是这个时代的特征就是移动互联时代，移动互联时代是人类第四次技术革命的出现，能够给行业带来想象不到的变化。

  我认为地产行业粗放的十年做的最愚蠢的事情是把自己的客户放弃掉了。卖完房子就走了，把物业甩给很差的物业去管理，跟客户之间是断档的。我们现在进入金融行业，我们认为客户是有价值的，招行做得很好。地产行业买房的客户，哪一个手里没有50万以上的资产呢？但这些客户被地产商放掉了。怎么抓住社区的这些黄金客户，这应该是地产行业思考的问题。

  后面给大家讲讲金融的大趋势。我是从地产行业进入准金融行业，一直在思考金融的问题。如果市场是完全充分透明的，有钱的人跟有项目的人相互之间很容易找到，这就不需要金融机构的出现。随着社会的复杂化，需要一些机构帮投资人去理财。金融机构也出现很多的细分，有的机构可能是做资金募集，有的机构是做投资，这又形成了分工，是现在我们所说的大资管时代的根本。

  中国现在处在私人财富快速增长的时代，高净值客户的争夺进入白热化时期。高净值人群对高收益的产品是有独特偏好的，这是很好的转变。

  有一个资管是值得注意的，就是基金子公司，它可以做很多事情。

  在大资管时代有一个现象，就是全牌照的金控平台。以前只有平安、中信、光大三家，现在越来越多了，甚至一些民间机构也在做全牌照的尝试。

  中国的货币发行量很庞大，钱去哪儿了呢？每年6月份、12月份都会出现季节性的钱荒。中国的银行是世界上最赚钱的银行，各个银行都在干制度套利的事情。大资管时代到来，同质化的竞争越来越多。

  以前金融行业的日子过得很舒服的重要原因就是有三个可以承受高资金的行业，就是矿产、地产和政府融资平台。今年很巧合的是这三个行业都在出问题，这也使金融行业必须要谋变，是否要继续做以前的业务，还是要进行改变。具有代表性的就是信托，今年遇到了兑付的问题。

  我认为金融行业会出现大投行化的发展趋势，有三个业务需要大家重视，财富管理、资产管理和投行业务，重中之重是抓住客户。短期内的成本会提高，但长期内一定会慢慢发挥资源配置的作用，资金会流入优质的企业。主动管理会是很大的趋势。另外一个跟商业地产相关的就是资产证券化，我有一个朋友是中信证券的，他们做了第一单的准Ritzs，平安也在做类似的尝试。现在可以想像Ritzs离我们越来越近了。

  未来金融机构进入这个行业有几种方式。一种是偏保守的策略，找到一个好的公司，帮助他进行这个行业的再整合。第二种是中性一点，进行结盟，变成平台的角色，结合产业上的各种力量。第三种是主动一点，自己来做。

  典型的案例就是诺亚做的TOP50基金，现在的结果是最牛的不一定跟他合作，而是第二梯队的企业跟他们合作的很好。

  还有一种是结盟策略，是宜居跟星河湾合作的西安项目。

  品牌商的另外一种结盟，是昨天刚刚曝出来的，上实做了新的基金，跟上海的私募杰银和信诚资管做了25亿的基金。上实自己出了5亿的基金，控制了25亿的盘子。私募出了5亿的中间层，导致资管看到的列候资金是10亿，1：1.5是很安全的杠杆，这是很经典的模式，应该是品牌开发商都会效仿的案例。

  阳光新业是从住宅开发商转到商业地产开发商的代表。很大的诱因是来自于JIC的入驻，他们需要在国内找到好的商业地产运营平台，就找到了阳光新业。阳光新业以前只是一个在北京做高端楼盘的小开发商。在做商业地产的时候，我们发现第一得有运营团队，当时挖了很多人。当时我在阳光基金做了第一任总经理，做得并不好。最近阳光遇到了一个新的机遇，最近刚刚完成了一个收购，收购了上海的银河宾馆。交易的金额大概是12亿左右，阳光出资1.5亿左右就完成了收购。这个过程中用了几个杠杆，一个是阳光和首创合作出资。另外一个很大的杠杆是来自中信信托。还有一个是并购贷款。

  我认为未来是地产行业收资产的好机会，特别是商业地产。现在住宅无非就是降价，而商业地产不是降价就可以做好的。阳光的案例有运营团队，有资本的结合，还有自己的开发，是很完美的体现。

  另外一个公司的案例也很有意思。中国有四大资产管理公司，这是信达。资产管理公司的产生是由于帮银行解困不良资产，可以说是捡垃圾的公司，但我们发现他们在现在的时点很有价值。信达是去年12月底上市的，有几个案例很能说明问题。第一个案例是3月份，信达跟圈内比较有名的基金合作了合作投资基金，在美国纽约收了一个很好的物业。另外一个案例是信达体系自己的重组，对信达地产的不良资产包进行了对价收购。另外一个结合是很有代表性的，就是信达和绿地的合作，这是金融和操盘手的合作，未来应该也是瞄准大的收购机会。

  另外一个案例是星浩资本，虽然媒体有负面的报道，但我们还是承认它是一个独立的开发基金，商业运营也组建了一个团队。

  最后给大家讲一个黑石的案例。黑石的两个创始人是投行做咨询出身的。黑石真正的爆发机会恰恰来自于上世纪90年代美国的泡沫经济时代，抓住机会收购了很多资产盘活。去年年终的数据，黑石管理的资产是2295亿美金的规模。这是黑石做的一个很经典的案例，在次贷危机发生之前完成的，杠杆收购了美国的写字楼信托，很聪明的就是在危机爆发之前及时出手，将大量资产盘活，把最优质的资产留在了手里。

  我们公司是一个小基金，定位是结盟策略，主要跟一些专业机构结合。我们希望变成地产和金融机构之间的桥梁，我们会帮好的资产团队寻找好的投资人，别帮助一些想投商业地产的机构梳理其中的逻辑。我们把自己定位成沙里淘金的机构。通过我们前期资金的启动，把逻辑梳理得更清晰，让更大的资本有机会进入。

  我就给大家介绍到这里，谢谢！