周睿：中国商业地产投资价值的概览

  2014商业地产与国际零售商投资洽谈会暨中欧商业地产投资发展论坛于7月3日在京隆重举行。本届论坛由中国房地产业协会商业地产专业委员会、金融专 业委 员会主办、中欧商业协会协办。以中国商业地产的国际化腾飞为主题，旨在搭建中国商业地产开发商与国际零售商长期沟通交流平台，形成双赢合作机制，为海外零 售商拓宽中国商业渠道的同时，协助国内商业地产企业及购物中心增强国际化竞争力，实现双方资源最优化对接。以下为嘉宾演讲实录：

  周睿：在接下来的时间，我们要讲的更务实一点。如果说金融端是商业地产或者是地产行业的最上游一端，商业地产的从业人员在日常经营中的考虑就是特别细碎的。从金融的角度来讲，都是用亿去做单位的，我们做营运的，包括跟租户谈租金，都是几块钱、几毛钱。

  今天我的分享分四个部分，首先我想简单介绍一下盈石中国。我是在盈石中国工作了十年的商业地产的从业人员。第二个部分，我会介绍一下中国商业地产投资价值的概览。第三部分会用盈石在过去两年里打造的项目朝阳大悦城，在商业地产市场备受怀疑，或者说会不会崩盘、实体商业会不会消失，在这样的质疑之下，我们逆势增长的在经营方面做的动作。最后会简单做一下总结，看一看商业地产的投资价值到底由哪些核心要素组成。

  盈石中国由两个部分构成，首先我们是由Space开始，在2003年创立，2008年，美国的黑石基金成为我们的战略投资人，协助黑石在国内收购和管理，并且退出，操作整体的商业地产资产。目前我们的服务面积和旗下管理的项目在行业内是排在最前列的。我们是一家做营运的公司，而不是简单的做顾问，我们的员工数量已经突破500人。

  我们非常有幸，这十年是跟中国的商业地产市场一起成长起来的。在2003年，司徒先生作为品牌的创办人，从瑞安集团出来，带着新天地的光环，打造了Space这个品牌。我简单介绍一下几个项目。盈石这十年来一直致力于中国购物中心的发展。2005年，我们成功地把正大广场从一个失败的项目打造成上海最火爆的购物中心之一。从2007年开始，我们也持续的跟中粮集团合作，打造大悦城品牌，从西单到朝阳、天津、沈阳，盈石帮助中粮走过七个年头，帮助大悦城在不同的城市和商圈布点，打造了一个又一个新的商业项目。除了购物中心的项目，我们也在不断探索当商业市场的竞争达到白热化阶段，我们怎样通过不同的操作手法让每个项目都具有独特的优势，我们在上海打造了一个3万平米的奢侈品项目，没有IFC大，也没有恒隆那么长的历史，我们通过打造奢侈品的全球定制店的集合，打造了一个小而精的奢侈品生活方式中心。在2012年，我们接了行业内普遍关注但又不看好的项目，就是前门大街。作为东城区政府旗下的天街置业，我们共同成立了经营管理平台叫东方盈石，作为前门商务区，包含前门大街以及向东400米的前门西区的经营管理团队，现在有40多个人在管理着前门大街，在逐渐梳理项目未来的商业价值的提升之道。大家最近关注到前门应该是在5月底的时候，杜莎夫人蜡像馆已经开业了，也在给中国的旅游商业注入新的商业力量。在2013年，成都的新世界环球中心是180万平米的单体建筑，商业部分是30万平米，还有一个大家非常关注的室内海洋乐园。我们也是在做商旅文化的简单探索。

  在商业平台上，我们通过整合基金公司、工程咨询、品牌招商、产权管理、物业管理的专业公司，给业主提供更全面的服务。这十年，盈石除了做项目以外，也离不开开发商朋友的大力支持。在过往的十年，我们持续为中国房地产的50强主流客户提供服务，其中有三分之一都跟我们保持着非常良好的合作关系。盈石十年，保持每年2到3个项目的开业成绩单。

  这是给大家展示一些盈石的项目。从盈石最近的热点项目来看，大家应该可以了解中国商业地产的发展趋势。第一，我觉得市场竞争越来越激烈，很多项目在操作的时候有两条路可以走，一种就是细分，在细分市场中找到更细的客户群定位，比如说外滩园，在奢侈品行业里又算是达到最尖端的客群。浏阳河是通过主题打造的。还有一条路就是集成，我们发现很多的房地产项目、商业地产项目都在集成更多的娱乐、旅游等文化元素。细分和集成是市场发展到一定阶段，每一个行业都会面临的问题。作为在座的每一位，你们在做项目的时候，可能也免不了要考虑是做大，还是做精。

  除此之外，从城市的分布来看，除了在一线城市看到城市核心资源，比如前门大街的重新配置和重新价值的梳理，还能看到二三线城市在中国商业地产发展当中逐渐展现自己的能量。

  盈石在过往的这段时间打造了资本运作的最佳平台。包括我们讲到的黑石基金，在2009年，我们协助它在中国开除了黑石的第一个项目，是上海的，总投资是9.5亿，2011年被新世界以4.6亿收购。除此之外，我们跟华平基金也在西安合作，退出的时候卖给了海航。北京的首地大峡谷是最近的并购案。2009年，业主用9个亿拿过来，在2013年以17亿卖给了凯德。一个项目要经营得好，要让投资方看得上，我们应该做什么工作。

  盈石在行业做了十年，我们希望给行业带来一些前瞻性的观点。盈石集团的研究中心也已经成立，并且用六大报告体系给行业带来热点关注。在第二个部分我会给大家讲到盈石指数系列的核心数据。

  第二个部分，我给大家介绍一下中国商业地产的投资价值。首先跟大家分享一个盈石集团研究中心研发的盈石矩阵。大家都在谈新型的城镇化，中国的20大城市到底如何排名。我们用了两个指标，纵轴是城镇化率。在我们监测的20大城市中，城镇化率有一条平均线，基本上是在47.9，就是在横轴的虚线上。横轴是第三产业的占比，大家可以看两条竖着的虚线，一个是代表一二线城市第三产业的比重，大概占到55%。靠左的曲线是20大城市，包括一二线和三线城市的第三产业比重，大概占到51.2%。

  通过这样的三条虚线，我们对中国的城镇化发展趋势的特点进行了六个层级的区分。红色圈是一线城市，是已经相对成熟的市场，商业地产的存量是非常大的。提醒大家，圆圈的大小代表着商业地产存量的水平，像北京是最大的存量市场，这样的一线城市已经完全进入到了成熟期。除此之外，还有一些城镇化率相对高，第三产业的比重逐步提升，没有达到一线城市的成熟水平的项目，我们认为它正处在转型期的经济发达市场，它的投资价值也是非常高的。除此之外，大家还可以看到不同城市的特点。我想特别提到重庆，重庆的开发商应该是比较郁闷的，不管是城镇化率，还是第三产业的比重，它的发展水平都没有那么高，但它的商业地产的存量是非常大的。我们也会看到一些商业地产的重灾区存在，怎么解决这些问题，这是需要我们不断考虑的。

  我们最近也对中国的20大城市的基础设施竞争力进行了排名。一个城市的竞争力将严重的影响到商业地产的投资价值，包括辐射能力。为什么我们会在2006年在成都开始业务，并且有新世纪环球中心这个特别的项目出现，就是因为成都的辐射能力非常强。我们看到机场、港口、省际高速、地铁等交通资源。同时，我们也关注教育，因为教育带来的是人才，当人才聚集的时候，这个城市的产业发展能量更多。包括南京、武汉，它的教育资源可以跟北京、上海比肩，排名也是靠前的。通过基础竞争力的排名，大家可能会对中国商业地产市场出现的机会进行初步的评判。

  第三个部分是盈石20大城市商业物业供给和需求的指数。供给和需求是市场的杠杆。左边的柱状图显示的是商业物业的供给指数，也就是在监测期里看到的几大城市的商业物业的供应情况，是新增情况和存量情况的对比。当系数越大的时候，说明放量是倍增的。当系数小的时候，说明放量跟原来的存量相比还没有那么夸张。我们会看到它的泡沫性。成都非常不幸的长榜了。当时我们开成都新世纪环球中心的时候，面临的状况就是每两个月都有一个新的项目在我们周边不到5公里的范围之内开业。这个情况只有在发展的市场中才能看到。成都、武汉这些都是突出的商业地产供给压力非常大的城市。

  除了供给，还要考虑需求。旁边的柱状图，我们会评估20大城市的需求量。我们会看人口数、社会消费品零售总额的情况。当我们选择投资商业物业的时候就要考虑选择供给指数相对来讲供给压力比较小的，而在需求指数方面要选择需求强劲的，比如像上海、北京等等。重庆的人口非常多，近期各个方面的发展也比较不错，它的需求指数也是上涨的，希望大家可以更多关注。

  最后是我们关于20大城市商业物业整体市场存量的区域划分。我们把中国的地图分成四大部分，包括华北、华南、华东、华西南和其他地区。华北地区始终都是供应非常多的市场，就是存量非常大。它的占地也比华东地区更广，华东一直是非常有价值的投资区域。反倒是西部的位置，相对来讲城市发展水平不均，有的部分是地广人稀的，它的主要供应还是集中在成都、重庆这样的中心城市。这些可以帮助大家判断哪些市场是值得投资的。

  第三个部分，我们要谈一谈营运方面的事情，通过一个案例的解析跟大家进行分享我们的营运思维。

  首先分享一个2013年的北京重点商场和购物中心的销售额排名。我们把朝阳大悦城特别用红色标注了出来。这个项目的排名不是特别靠前，在第16位。我们可以关注它的增长率，在所有的项目基本持平，尤其是百货行业，以双位数的速度下降。朝阳大悦城项目以35%的营业额增长成为行业内关注的热点。在去年，我有一个朋友非常想跟我打赌，在“双十一”刚刚结束没多久，电商冲击传统商业，他当时跟我打赌半年之内所有的传统商业都会死掉。我们用朝阳大悦城的整体增长对他的这个论调进行了有力的回击。朝阳大悦城的销售额、租金收益和人流量在2013年都是达到30%以上的增长。这个项目也是盈石倾注了很多精力的，我们从2009年开始就协助中粮打造它的开业，2012年正好面临项目的两年和三年的转型周期，我们又跟中粮一起对项目进行新一轮的改造。

  任何一个商业项目，不管是开业前，还是开业后期的改造，都要顺势而为。我也要讲讲为什么在2012年的时候要进行整体的改造。首先是因为地铁6号线在2012年年底正式通车。这条地铁线的通车晚于政府规划时间的两年，在招商的时候，通地铁的楼层是最困难的。在2012年，地铁开业，意味着轨道交通将重新定位各个楼层的价值。我们需要对整个商业的规划进行新一轮的梳理。同时，轨道交通的到来也会对周边客群的消费行为带来更多影响，也可能是一把双刃剑，有可能人会更容易流出去。如果做得好的话，也可能把更多的人拉过来。

  第二个机会就是我们开业两年时间，整体经营状况日趋稳定。虽然存在一部分的空置面积或者是经营不是特别理想、评效不是特别高的租户，但我们的经营水平和流量还是往上走的。它会帮助我们更加理性的认清客户。也就是在经营了两年以后，我要重新看一看定位是否存在偏差，是否真的满足了客户的消费需求。同时也能够看清趋势，在未来应对市场竞争的时候会有更多的机会。朝青商圈再往东还有一个积极蓄势待发的商圈就是常营板块，这个区域的人口是非常多的。目前常营板块的很多人是被吸引到朝阳大悦城消费的，再往东还有通州的核心区、运河商务区，也有蓄势待发的新项目。我们开业两年，经营情况日趋稳定，为什么要做调整？就是因为作为经营者，我们周边的市场是随时发生变化的。如果不跟上这个变化，就会很快被市场淘汰掉。在这两个大势之下，我们对朝阳大悦城进行了为期一年的整体调整。

  刚才我们讲到的是取势。第二个部分就是明道。我们一直认为商业地产的道特别简单，但真正认清楚的人不多，所谓的道就是消费者的需求。很多做营销和市场的都觉得这个理论挺无聊的，但对朝阳大悦城来说，在明道的这条路上做了很多的斗争。西单大悦城的成功给中粮集团的商业地产发展带来了非常坚定的信念，就是他们要坚持做年轻、时尚、潮流、品位的引领年轻人群的购物中心。西单作为核心商圈的项目，具有非常独特的优势。在做朝阳大悦城的时候，如果我们还定义做全北京的年轻人，是不是有一点自己骗自己呢？在朝阳大悦城2010年开业的时候，我们跟中粮集团的争论非常多。当时中粮的管理层并不太接受我们提出的要做家庭和品质生活中心的概念。又迫于周边3公里范围内40万居住人群的情况，他们不得不做了超市和儿童体验的业态。正是因为这样的摇摆不定，整个项目的定位传达是相对模糊的，导致我们在初期经营的时候，消费者的认知也是模糊的，到底是做潮流时尚的年轻人，还是做周边的家庭。

  经过两年的经营，我们发现以消费者的需求为导向，我们要首先实现大悦城的所谓近者悦、远者来。在你身边，有几十万的消费客群在流动，不用是很浪费的。我们对消费客群进行了梳理，我们认为大悦城的消费群体分为几类，一类是住在朝青板块或者是东部区域的白领，他们通常在CBD上班，会经过朝阳大悦城作为每天上下班的必经之路，有可能在京通快速这样离我们不远的城市干道上。

  第二类是新成立家庭的二人世界，通常是在26-30岁的年轻客群，两个人，没有孩子，也就没有老人在身边，生活会比较自由，以公共交通的出行为主。还有很大一部分是周边的26-35岁的品位家庭，通常是幸福的三口之家或者是老人跟这些家庭住在一起。分析了客群占比以后，我们发现家庭是不能放弃的，在这个区域里，不管是二人世界，还是品位家庭，都是作为我们最主要的消费客群导向，以白领和骨干精英客群作为有效补充。

  所谓的优术是什么？就是我们在经营活动中通过什么样的方式改变经营不理想的状况。我们当时的工作是非常细碎的。我挑四个部分跟大家简单分享。

  首先是主力店策略。大家现在在做商业地产的时候，首先都是知道在讲完定位之后都要回答主力店是谁。对于主力店是谁，或者主力店招进来以后怎么让它发挥价值，这是很多人解答不清楚的。第二部分就是地铁给我们带来了很多新的想象空间，我想分享一下地下商业的价值策略。第三个是消费黏性的策略。像朝阳大悦城这样一个在周边3公里有40万消费客群的区域里，到底怎么样抓住消费者的消费黏性。第四个是体验的细节，可能是营运上的细节。

  首先我们说的是主力店。主力店对于商业地产项目是双刃剑。在盈石经手的商业地产项目中，有很多项目都是因为主力店的影响导致它的后期调整存在很多障碍，包括我们在2005年改造的正大广场，也是有百货、超市的集成项目。当时的调整策略是缩小正大百货，给购物中心腾出更多的空间，让购物中心的优势更加明显。应该是在2011年，北京东南四环的美罗城项目，这个项目在2011年有一次易手，有一个香港的银团收了这个项目，项目在改造的时候也遇到一个问题，它的主力店是红星美凯龙、国美电器和百盛百货。到底要不要清出去，或者是用什么样的代价跟他们谈，让他们协同我们提升项目。很多业主的抉择是很难的，我非常理解。

  朝阳大悦城项目体量非常大，24万平米的购物中心，分十几个楼层。我们一定会布很多的主力店。首先是在蓝色的虚线区域是顶上的蓝天城，是儿童职场体验的项目，会作为拔升高楼层人流量的重要引擎。第二部分是影院，已经是购物中心的标配，它的业绩也非常好。靠近左边的黄色部分是冠军溜冰场，它是我们的景观，也可以让家庭更好的享受欢乐氛围。最下面的主力店，从它的大小就可以看出来，这是最大的一个主力店，有4万平米，是永旺百货。1到4层是做百货零售，地下1层是永旺超市。在开业以后，永旺在整体经营上都跟不上朝阳大悦城的发展步调。永旺百货的整体档次不能跟朝阳大悦城的档次匹配。同时，它在品牌的整合能力方面有限，而且跟大悦城购物中心的品牌是不断打架的。有的品牌是选择进百货，还是选择进购物中心，这都是很大的问题。万达在做招商大会的时候，都会存在万达百货和万达购物中心的招商人员共同谈一个客户。这种品牌的整合能力也使得永旺的经营贡献不好。主力店的租金肯定比不上我们切成小店对外出租来得高，它的租金水平也不是非常好，对于吸引周边的客群也是没有帮助的，但它的超市确实经营的非常不错，周边居民都会定期到这个超市购买日常生活用品，但它的零售部分，包括服装、鞋类、配饰、化妆品，从整体的档次上和对客群的吸引力上都没有，大家基本不会到哪里消费。

  面对这样一个主力店，我们当时内部有很多争论，作为朝阳大悦城这个项目，如果被永旺百货拖的没有办法往更好的档次上提升，还真的是挺遗憾的。

  我们大胆的提了一个去百货化的概念。我们调整的第一步就是把整个永旺百货1到4层的面积清退出去，只保留超市的部分。通过这样的撤场，释放出了2万多平米的可出租面积供整体规划，而不受制于永旺百货整体的档次。

  大家仔细看一看朝阳大悦城的平面，如果不看原来百货的部分，只看购物中心，它是一个简单的环形动线，能够切出小铺子的面积不多，大部分都是主力店。永旺百货这个区域退出来对于提升整个购物中心的品牌数量也有非常大的帮助。

  在去百货化以后，我们要做什么？首先是在首2层的部分考虑整个项目提升零售的档次，我们更多的是考虑了配饰、形象主力店。在2层的部分引进了一些设计师品牌和知性的女装，像鞋类在购物中心中不是那么优势的品类。在鞋类是打造了相对开放的集合区，弥补整个购物中心的品类缺失。我刚刚谈到的设计师品牌、大女装、成熟女装和鞋类都是购物中心不愿意做的，更多的都是百货愿意打造的品类。我们通过跟他们的洽谈，让他们进入到购物中心经营，给他们更好的形象，也使得这个楼层的客单价有所提升。

  在3、4层，是租金贡献率相对比较高的楼层。我们不会被强势的零售品牌欺负，更多的是潮流品牌。我们把店铺的面积缩小，引入了一些新锐品牌，包括日系的服装品牌，提升整个楼层的丰富度，给消费者更多的搭配选择。除了打造服装品牌，现在购物中心越来越多的都是强调文化氛围以及生活方式，我们也打造了单向街这样小型的书店去提升区域消费者的文化体验。还有一些新近的独立品牌，可以为楼层的选择丰富度做出很好的贡献。在4层的平面，百货的区域是切出来又增加了中岛的小店铺。这对于购物中心的可逛性有一个大大的加分。

  刚刚讲到的是去百货化，很多购物中心都在探讨这个问题。我想说的是去百货化不是放之四海而皆准的规律。因为北京是一线城市，我们的品牌整合能力更强。在二三线城市，如果盲目的去百货化，可能会导致招商的困难。我们在成都打造的项目就并没有把百货去除掉。成都的新世纪环球中心是引进了7万平米的乐天百货，与我们的购物中心互动，形成整体的零售氛围。

  第二个策略是消费的黏性。我放了两张图，左边是西单商圈的西单大悦城，右边的是朝阳大悦城。西单商圈每天有30万的消费客群，朝阳大悦城周边半径3公里有40万的居住客群，朝阳大悦城比西单大悦城的人口数量更多，但他们的消费模式是完全不一样的。我们经常这样解读西单商圈。我记得当时我们谈H&M的时候，虽然西单每天有30万人，但每天的30万都是不一样的，西单的客群到访频次和居住区项目完全不同。朝阳大悦城每天40万的消费客群基本都是周边的这批人，重复到访性和到访周期相对比较短。我们去西单大悦城逛街，一个月去1到2次，朝阳大悦城周边的客群，可能是每周都有1到2次的到访。对消费客群的解读对于我们规划业态功能有重要的指导意义。

  怎么样抓住居住区消费者的消费黏性。行业内谈得非常多，就是儿童，我们要关注家庭，聚焦儿童。在我们调整之前，朝阳大悦城并没有不做儿童，原来最早是在顶层放了蓝天城的职场体验馆，在3层做了零散的儿童零售。作为一个总共有12个楼层的购物中心项目，这样的儿童规划是没有办法产生任何互动的，一个在10层，一个在3层，对外也看不到，永旺百货的运作能力导致儿童百货的部分品质低、形象差，也没有太好的品牌，整个儿童消费的氛围是找不到的。

  我们定义了三个楼层的概念。因为主力店引进以后，我们要让它用足，10层的蓝天城给购物中心的销售贡献虽然不多，但它毕竟是一个引擎，每个家庭都会带小朋友来玩儿，它是一个磁铁楼层。有了这个主力店楼层以后，我们希望在整个商场的中间部分打造一个标志层，提升儿童消费的丰富度和规模。我们在5层打造了覆盖各纬度的儿童消费品，以儿童零售为主，承上启下。大家可能会觉得大悦城还挺牛的，能够在5层做这么多的零售，其实我们5层有独特的交通优势，我们有一个1层到5层的飞天梯，5层在项目中属于第二个首层，我们对于家庭的目的性引导进行了非常好的工作。5层有平层停车场，这并不是为了解决停车的压力，而是希望将家庭消费的客群直接带到5层。因为家庭消费可能会出现推婴儿车的需求，当5层有平层停车场的时候，就不会出现惊险的爸爸妈妈推着婴儿车在扶梯上，给家庭消费带来了更多的安全便利。

  我们在外面怎么传达家庭消费的氛围呢？我们在朝阳大悦城面向星河湾的部分有一个户外的公园广场，在这个广场上打造了一个亮点，以玻璃房为点、花园为面，打造了北京最具特色的儿童游乐园，放了一些旋转木马和小朋友喜欢的游乐玩具，这个地方在天气好的时候，有阳光的时候或者是比较温暖的时候，爸爸妈妈会带着孩子在这儿玩儿，整个花园广场显得比较有气氛，有让周边居民知道朝阳大悦城是有亲和力的项目。

  这个就是我刚刚讲到的儿童主题公园，它在朝阳大悦城的背身，我们引进了小鬼当家这样的特色业态，让小鬼当家做了一个旗舰店，给了它一个玻璃房子，非常漂亮，在晚上的时候，这个花园里也是很热闹的。尤其是现在夏天，小朋友在纳凉的时候出来玩儿，在这个区域里传达了非常强烈的家庭氛围。

  在5层，我们重点引进了一些有行业领导力的儿童品牌，打造了目的性的消费热点，使得它成为朝阳大悦城非常重要的客流发动机。经过儿童类的调整，整体的评效提升了20%，租金收益提升了15%，可出租的面积和店铺数量都有25%以上的增长。消费者的定期到访率也大大提升。

  在座有孩子的朋友都有会体会，如果有小朋友，每周都会带他出去。现在留给孩子和家庭的空间太少了，朝阳大悦城恰恰是弥补了东部区域的这个不足，让很多的消费客群每周都会到访大悦城，能够在这里消费。

  接下来我们想介绍一下轨道交通。朝阳大悦城地下一层可以作为轨道交通改造的样板。对于轨道交通价值的理解，大家应该能够看到，轨道交通意味着大量的客流量。我们又是相对来讲重复到访率非常高的项目。我们要做的事情真的不能太过高大上，我们要做的更多的是新鲜的、便利的、亲民的和触手可及的东西。我们不会像传统的核心商圈一样在地下做服装零售。西单大悦城的地下一和二做的都是年龄潮流的服饰，而朝阳大悦城做的是相反的东西，丰富了地下一层的概念。

  我们对地下一成进行了定义，就是地铁通勤，大悦TO GO的概念。很多白领下班的时候，通过地铁到达项目旁边，他不会直接选择上到地面，而是选择进入大悦城买面包、买牛奶或者是在旁边的永旺超市买一些新鲜的蔬菜，或者是在零食区域吃一点东西。通过这样消费行为的定义，我们也对地下一层的动线和店铺的分割、公共区域的装修进行了重新的梳理。

  左边的图是改造前的情况，在主通道两边，所有店铺都是非常深的，切不出太多的店铺。右边的蓝色块是把右侧部分的店铺线往后退，围绕中间的柱子打造了大量的中岛，提升了地下一层的店铺数量和消费的丰富度。在改造之前，整体的灯光、店铺的形象和通道的趣味性、亲和力都非常弱。在改造完以后，整体的氛围是非常好的，所有的商品离人都很近，大家很愿意随手买一买，它的客单价也不贵。

  改造完以后，租赁面积是改造前的2.5倍，店铺数量是改造前的3.5倍，店铺出租率达到百分之百，年租金收益是改造前的2倍。这样的改造完美诠释了享受生活的概念，将各种生活业态结合在一起，形成了完美的生活想象空间。

  还有一些体验的细节。因为是做营运，我们更多的是把消费者体验到的东西做到极致。我们把中岛、店铺装修效果进行了重新的梳理，让它更有亲和力。在公共区域也会着重强调商业氛围，营造舒适的购物环境。对于每天到访的人来讲，不会关注是不是有水幕或者是超大的鱼缸，而是这个环境是不是让他感觉舒服。

  接下来要说一说停车场。停车场面积特别大，停车场特别不好找。我们对停车场进行了重新分区，在标识系统方面进行了强化。左边的图是我们改造完的效果，右边两张图是把标识放大了，左边是灯光效果给停车场带来的不一样的感觉。整个停车场里通常是比较暗的，为了让消费者更容易找到核心区域，我们在交通河的部分打亮，让它跟其他区域不同。哪怕你视力不好，但你看见那边的光是不一样的。这些都是细节的打造，让消费者到这里来购物非常方便，而不是特别困扰。包括出租车，我们也是鼓励兑换积分让更多的出租车到访。

  朝阳大悦城从2012年开始调整，逐渐引进了100多家的品牌，客流量也是不断增长的。在2013年，已经正式超过中粮集团一直引以为豪的西单大悦城的客流量和单日营业额，给整个市场带来了耳目一新的感觉。

  最后我想跟大家谈一谈评价商业地产投资价值的核心要素，它可以帮助大家梳理出如何判断一个商业物业是否值得投资。如果已经投了这个物业，在后期的经营活动中应该关注什么。首先是交通条件，它决定了一个商业项目理论上可辐射的范围，是否方便到达或者说应该用什么样的方式到达，是开车，还是地铁，还是高铁。划定出一个理论的辐射范围以后，就要看这个范围中的人口密度和结构。

  我想着重强调一下结构。朝阳大悦城是非常有特点的，它的客流是相对单一的，在它周边40万的人口里面都是居住客群。做商业项目，人流不怕少，最怕的是单一。如果单一的话就意味着要分两段考虑经营活动，周一到周五的晚上，或者周六、周日是居住客群，白天的消费怎么办？我们就考虑是不是用其他手段把白天不用上班的人拉到这个区域。人口的密度和结构帮助我们深入认识客群。竞争结构就更重要了，是不是有人要分我们的奶酪。

  产品规划也是一样，这个空间是不是有很好的成长性，是不是好切出能够贡献高租金的小店铺。

  最后一点就是持续运营能力。商业地产真的是不进则退的行业，如果我们不持续的关注消费者和市场，物业的增值能力一定受到影响。每个人都希望如果我投资了这个项目，就一定它能够交出朝阳大悦城一样漂亮的成绩单，后期才有更多的投资人看好这个物业，我们才能退出。这样五点是我们评估一个商业项目时不能忽视的。

  今天的分享就简单到这里，谢谢。