胡志刚：中国地产海外翱翔之路

  中房网讯 为助力中国企业打通出海渠道，实现中国地产企业“走出去”的战略目标，2014年12月20日，由人民网、中国房地产行业协会主办，亨瑞集团承办的“首届中国地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京人民大会堂新闻发布厅隆重举行。中国房地产研究会副会长胡志刚在本次论坛上发表了题为《中国地产海外翱翔之路》主题演讲。

  胡志刚表示，近期结束的中央经济工作会议未提房地产，表明中央一方面不希望房地产下跌影响经济，另外也不希望房地产再度进入2009年的白热化状态，中央不言之意就是要引导房地产市场常态化的发展。

  胡志刚认为，房地产不应该暴涨暴跌，应该是一个常态化的产业，随着调整期、振动期步入常态化，要用法制化、市场化双轨运行，让行业常态化、利润平均化。

  当前许多中国房地产企业走出国门，做了成功的探索和尝试，取得了瞩目的成就，但是很多企业仍然受制于中国思维。胡志刚认为这种“水土不服”的现象值得总结和反思。

  同时，他认为到海外投资也是吸引国际资本的需求。此外，中国海外移民的增加也是海外房地产重要的市场需求。他建议房地产企业要学习国外的先进技术和管理经验，用于指导国内常态化的房地产转型升级。中国房地产市场要常态化，要寻找新的商机，要走出海外创新之路。

  以下为演讲实录：

  各位领导，各位嘉宾，大家上午好！

  今天，我们和人民网以及亨瑞集团联合主办首届中国地产全球化暨海外投资高峰论坛，今天高朋满座，大家集聚一堂，首先我代表中国房地产业协会和中国房地产研究会对大会的胜利召开，表示最热烈的祝贺！

  我今天和大家要分享的题目是“中国地产海外翱翔之路”。有三个内容：一翱翔是市场变局之驱，二翱翔是转型升级之举，三翱翔是搏击天涯之路。

  当前在国内房地产市场跌宕起伏的形势下，越来越多房地产商把目光投向海外，到海外投资房地产，到目前我们一举进入千亿元的阶段，为什么我们的开放上要离开熟悉的土地远走他乡翱翔于五湖四海呢？毫无疑问这是中国房地产市场变局的趋势和驱使所然，我想翱翔是市场变局之驱。

  第一城镇化胖了，就是用李克强总理的讲话1.0版城镇化，我们城镇化率从30年前的17.9提高到现在的53.7，这个类历史上规模最大最宏伟的城市化篇章，促进了国民经济的发展，使我们GDP名列世界第二，中国经济虽然名列第二，我们习大大名列第一，因为最近国家领导人国内外的评比，习近平占了第一，他能够占得第一把交椅，这是他的能力、魅力和中国的经济实力三力交相辉映，但是我们不可否认。1.0版城镇化存在很多不足，粗犷型城镇化带来了人口不完全城镇化，刚才53.7，但是户籍人口只有35%。

  第二建成区面积接近4倍，但是人口增长1倍，城市发展失序，城市病，房价奇高。最后我们的城市化是什么结果呢？第一从布局上注重大城市，是倒三角，本来应该是正三角，变成摊大饼，导致城市病，最后导致高房价，最后导致高库存，最后导致了虚拟化。

  第二，房地产肿了。现在有两个数字，到底准确不准确我想不纠结，第一有五千万套空置房，第二前一段时间预测面积超过6亿平方米，这个数字不纠结，但是确实现在供大于求，矛盾比较突出，虽然从中央到地方采取一系列刺激措施，但是总体的格局一线城市乍暖还寒，二线城市不温不火，三线城市没有反应，我经常跑一些城市，这些城市严重的供大于求，有的城市20年以后的房子都造了，在这些城市街上扫马路的比过马路的多，营业员比顾客多。有的小区整栋楼不亮灯或者只亮一盏灯，在这样的情况下，我们的房地产市场确实压力很大。这是房地产肿了。

  房地产既然肿了就要瘦身，前一段中央召开的经济工作会议提出我们的经济运行依然面临不少困难和挑战，经济下行压力比较大，但是这次会议对房地产的问题，房地产年年头道菜，今年无处觅，十年九调，九调五高，房地产企业感到失落了，原来每年说要严格控制房地产，降价、加压，现在开发商跟原来政府已经有了默契，不打难过，打了房价反而上升，所以这次不提了，房地产感觉不打我也难受，我个人认为这次不提房地产是此处无声胜有声，表明中央一方面不希望房地产下跌影响经济，另外也不希望房地产再度进入09年的白热化状态，中央不言之意就是要引导房地产市场常态化的发展。

  前一段时间，许多人唱衰房地产，而且有人说明年9月份房价还要反弹，有时候记者来采访我也讲什么什么反弹，我听到这个访谈就觉得这个思路有问题，他们是在期待房地产重返神坛，我个人认为房地产不应该暴涨暴跌，应该是一个常态化的产业，随着调整期、振动期步入常态化，要用法制化、市场化双轨运行，行业常态化、利润平均化。

  房地产咳嗽，经济打颤。最近两个小落，第一个是官方数字的下落，具体数字不说了，第二个是CPI和PPI双双下落，从目前的房地产在瘦身，但是得悠着点。第一房地产拖累经济，明年GDP有可能降到7.1，也就是要下滑0.4个百分点，是由房地产影响的。还有由于现在政府对土地财政，特别是地方政府依赖过大，地方债务压力比较大，有的地方土地财政达到一半，有的甚至到70%，严重供大于求，地卖不出去，现在地方政府非常难过。而且房地 产还影响相关的关联产业下行，这个不说了，特别是钢铁。

  最后的结果是房地产产能过剩需要疏解，房地产去年全年是我们千亿元销售俱乐部三家，去年稳增到七家，说明房地产进入寡头时代。我们拿中国和美国来比，美国最大开发企业市场份额占5.2，中国只占2.1%，美国五大企业市场份额占18.1，而中国只占8.6%，中国有的说有五万多，有的说有八万多，这个数据说8.5万，但是美国只有1.1万个开发企业，说明我们现在的企业多产能过剩，当前房地产企业在分化，龙头企业现在份额越来越大， 小型企业资金链断裂，他们要么断臂求生，要么关门歇业，在这种情况下海外投资实际上是重要的选择和出路。

  从目前来讲，形势对海外投资是非常有利的，第一总书记讲了一个三期叠加，就是现在经济增长换档期，因为速度太快了，所以要把速度降下来，结构调整的阵痛期，因为要结构转型必须要阵痛，有的企业资金链断了。最近总书记又提出了新常态，新常态有三个方面的内容：第一从高速增长转为中高速增长，第二经济结构要不断的优化，第三要从要素驱动、投资驱动转向创新驱动，在APEC会上习近平总书记提出来了，未来十年我们中国对外投资要达到10.2万亿，也就是说意味着要增长3倍。经济如此，楼市也如此，我们房地产企业只有伴随着城镇化推进，不断的瘦身转型才行，我们房地产企业是骡子是马必须出去溜溜。

  现在我们房地产悄然生变，也在驱使我们海外投资，第一人口拐点到了，这个数据不念了，由于人口拐点，中小城市供大于求，结构性的过剩，去库存压力过大，而且现在90后住房需求比80后需求低，依此类推，将来结构需求在变化，还有最大的问题，我们很多人一直在讲房地产是支柱产业，我个人认为确实是支柱产业，但是作为支柱产业是阶段性的，因为在其他产业没有发展情况下以房地产作为支柱产业可以，但是不能成为永久的支柱产业，而且这种支柱产业绑架政府、绑架经济，我个人认为这个支柱产业要回归到以民生为主旨的民生产业，而且将来我们房地产和美国一样，从以增量为主到增量存量并存，最后以存量为主，还有我们城镇化的发展速度和1.0版的城镇化大有区别，大中小城市协调发展，而且速度不会很快，再有要规避掉入中等收入陷井。

  在这种情况下，一带一路经济丝绸之路房地产是个载体，还有我们要有产品输出转为海外地产带动投资输出，再就是海外的融资成本比较低，到海外投资也是吸引国际资本的需求，还有就是中国的海外移民增加，也是海外房地产重要的市场需求，还有就是我们要学习国外的先进技术和管理经验，用于指导国内常态化的房地产转型升级。所以我们中国房地产市场要常态化，市场容量小了，就必须输出庞大的容量，寻找新的商机，开启的市场，走出海外创新之路，凤凰涅盘浴火重生，翱翔海外。

  第三翱翔是搏击天涯之路，我想借用中国一个古语，“橘生于淮南为橘，生于淮北则为枳”，为什么呢？因为淮南的水土对橘的生长是有利的，它吃的是甜的，但是把它移到淮北它就成为枳了，又苦又涩。所以用这句话来研究我们的海外投资，我们当前许多中国的房地产企业走出国门到海外，他们做了成功的探索和尝试，取得了瞩目的成就，但是很多企业仍然受制于中国思维，他们水土不服，这种现象值得总结和反思，这也是我们这次论坛重要的任务。它的主要表现六个方面，第一缺少深入完整的尽职调查流程，第二错误的行业常识与惯性思维，第三回避本土化管理团队，不用当地的管理团队，第四中国团队严重的水土不服，第五开支节省的反作用力，第六无法适应当地的法律环境，尤其每个国家不动产法律制度不一样，市场游戏规则不一样，我们必须融入当地。产生淮北之称的根源就是为什么我们有些企业去了之后结果就像淮北之枳呢？有六个方面，刚才六个方面做了详细的介绍我就不介绍了。那么杜绝淮北之枳的对策，就是说怎么样使我们种的橘是甜的，而不是苦的枳，就是要用好专业服务机构的力量，我讲是两少两多，少走弯路、少交学费，多创佳绩，多创外汇。

  比如说土地购买，政府许可，过程监管，跟投服务，产品销售，这几个方面都有专业机构帮助我们的企业来完成海外投资，尤其是头两年的接轨，比如我们亨瑞集团在这方面可以给大家提供很多帮助。中国房地产企业出海的现状和展望，现在大家看五洲四海都有中国房地产企业投资，去年是出海年，目前中国在海外已经有1000亿了，将来还要增长。中国房地产企业分布图，美国最多，48.66，然后英国、泰国、马来西亚，中国房地产企业海外投资的主要情况。中国海外市场投资市场广袤，因为中国人出去也喜欢中国人自己造的房子。

  最后，我想讲一个结束语，期待中国房地产企业顺势而为、创新转型、跨出国门另辟新途，海外翱翔之路张弛有道，勇创佳绩为国争光。预祝本次论坛圆满成功。

  谢谢大家。