第38期:我国住宅产业化之路

2011-05-20 17:25:22来源:中房网

扫描二维码分享

主办单位:中国房地产研究会人居环境委员会
承办单位:中国人居环境网(http://www.chinachs.org.cn)
特别支持:梁开建筑设计事务所
活动时间:2010年12月24日(下午)
主 题:我国住宅产业化之路
会议地点:北京市西城区车公庄大街9号院五栋大楼A3单元12层
主 持 人:付灿华(中国建设报—中国住房周刊记者)

活动背景:
  
我国的住宅产业化发展起步于上世纪70年代,其间既经历了快速发展的黄金时代,也遭逢了整体停滞和缓步不前的痛彻。为推进我国产业化进程,本期会客厅我们邀请到了业内权威专家领导及企业一起探讨“我国住宅产业化之路”,此次会议将围绕着“72号文件”展开。希望通过此次活动,在充分了解我国住宅产业化发展背景的基础上,形成政府部门主管、行业协会推进、媒体引导、企业参与的有效格局,共同推进我国产业化进程。


出席嘉宾:(排名不分先后)
徐正忠:建设部科学技术司原司长、教授高工;中国建筑科学研究院研究员、顾问总工
开 彦:中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长
马韵玉:中国建筑标准设计研究院总工程师
孙克放:住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师
秦 珩: 北京万科企业有限公司总工程师
时国珍:中国中国建设报—中国住房周刊主编

 

 

 
会议现场
 
 
主持人:中国建设报—中国住房周刊记者付灿华

    【主持人】:各位专家大家下午好,非常感谢各位专家出席我们今天的活动!

  我们今天探讨的主题是“我国住宅产业化之路”,主要是两个部分:回首过去,展望未来。大家畅所欲言形式不限,这次座谈虽然形式简单,但是内容重大。

  中国人居会客厅将与中国建设报的相关部门和记者继续组织相关专家学者、业内人士开展一系列多种形式的研讨活动。希望通过此次活动,在充分了解我国住宅产业化发展背景的基础上,形成政府部门主管、行业协会推进,媒体引导、企业参与的有效格局共同推进我国产业化进程。
 

 
建设部科学技术司原司长徐正忠

    【徐正忠】:我先抛砖引玉。实际上住宅产业化,我个人的看法是:百分之八、九十是政府的问题,政府要抓,而不是由市场去运作,政府要正确引导,然后通过市场把它运作起来。

    回想起住宅产业化,如果按照72号文件下来,已经有10年多的时间了。当时我参加为住宅产业化这个事召开的会议,大概是1996年,把各个司局的一把手找来,在大兴关了三天,开会讨论住宅产业化怎么弄。我作为汇报,汇报以后,当时我提出产业化这块怎么搞,最后统一起来,集中精力搞住宅产业化。那个时候确定几个城市,那时候宋春华同志在长春做市长,后来他听到我们抓住宅产业化他非常积极,那时候试点城市没有他,他争取要做试点城市。我到长春去,宋市长说得好好抓住宅产业,他说了很多想法。后来1998年他又回到部里,那时候搞了试点城市,刚好启动。宋部长回来以后,把部里面的三个组织和在一起成立住宅产业化促进中心,当时有住宅产业化办公室,是李振东部长抓的;还有一个是小康住宅试点,当时是三个,捏在一起成了住宅产业化中心,就是要集中在部里抓住宅产业化,那时候是1999年。

    这样,宋部长来开了五次座谈会,宋部长很认真,最后出了一个72号文件。当时来说,72号文件是八个部委统一起来的,然后由国务院办公厅正式出台,所以这个文件在当时来说是很有力度的。

    现在回过头看,有些部分还不够细。最核心的问题,目标建筑节能能耗50%,当时他就提出来了,已经提的比较深,住宅产业化应该建立五种体系,我不详细说了。这10年来住宅产业化应该说不是明确影响的,72号文件下来以后是有影响,有推动的。在几个方面有比较大的推进:第一,总体来说,对住宅的质量、住宅产品的生产、住宅产品的性能,有了比较清晰的认识和提高;第二,对住宅部品的生产,住宅部品的概念,已经基本上确立起来了,过去对这个概念不怎么太清楚,现在相对来说比较清楚一些,而且这个生产应该说从粗放型逐步往集成走;第三,住宅的体系也在不断地探索,有各种体系在走,万科在这个方面做了很多,各个地方都在探索。从整体来说,这个地方没有形成一个规模化。我看了一下72号文件,至少目前来说有很强的指导性,哪怕不修改它,我认为还有很强的指导性,应该把这个重新提上来,或者作为部里面要狠抓这件事。
我说一下目前的几种情况,大家把72号文件抛在一边儿,我有一次跟宋部长探讨过,我跟宋部长说72号文件应该很好地回顾一下,检查检查。宋部长跟我说,他也很为难,但是他也同意把72号文件好好总结一下,哪些文件可以继续用,哪些方面需要改进。

    我认为政府的权威性要讲起来是很厉害的。现在问题:一个是质量问题,一个是工程的质量,一个是功能的质量,一个是经济、效益。我认为最根本的,目前从材料部品到主体要建立一个体系,这个体系非常重要,要达到通用化,而不是单一的。当然,比如说像万科现在在搞的,他搞的是专用体系为主。我觉得作为我们国家来讲,住宅生产体系跟部品的材料生产体系,应该把它协调起来,统一起来。而这些要求来说,跟国外的差距实在太大了。我们现在住宅的建设,过去跟现在比有很大的进步,我们国家那么大,是不是全面铺开来弄,有一些问题在哪里?

    下面我提出自己的想法和建议。现在要做的话,有几个方面可以考虑:第一,一定需要有一个比较强有力的部领导开始下令抓这件事。因为不是纯粹中国市场能解决的,有些是强制性的。具体来说,比如说住宅部品跟模数的协调、标准、编制和执行,政府如果不强制性很难,我认为这个东西很重要,所以我觉得政府一定要有比较强有力的力度。

    住宅产业化有很多理念,可以是节能的,可以是绿色的,可以是生态的,这些都可以。在产业化过程中间,应该有这种理念去健全,组织不要搞倒过来,我认为现在部里面的领导倒过来,住宅产业化提的很少。我不是反对绿色、节能、生态,这些东西都很重要。建设住宅用什么理念在建设,产业化过程中间怎么样在产业化,这个是很重要的。所以,住宅产业化的一条主线在我们部(住房建设部)里面,那么住宅就应该是主线。我那天跟开总聊,不是说部里面的部长一个抓一个,这个不行,住宅产业化促进中心得抓这个事。理念我们可以理解,比如说住宅产业化可以看72号文件,开始就提出要搞节能住宅,目标是降能耗50%,这个东西都很清楚,应该怎么样做,至于怎么做要具体研究。

    在所有体系建设中一定要贯彻节能环保这些理念。反过来说,72号文件应该作为部很主要的文件,部里来贯彻,把它重新审议,审议以后修改,修改以后要统一起来围绕这个来做。我说的对不对你们大家可以批评,我认为应该这么做。

    比如说现在标准这些问题,马总是最清楚的,部品的、卫生间的,现在搞了一个跟建筑模数协调的这个,现在弄的怎么样,如果这些问题不统一起来,这些问题谁来管?如果要产业化,就要好好地干。怎么样做到统一化?第一步从保障性住房开始,保障性住房日本的公团组织,公团组织就是盖国家的房子,就按照我的要求,多大面积都可以。把部品生产跟盖房子的协调起来,用这个来带领。整个的形势不一样,现在不是没发展,现在是乱了。精装修算产业化吗?精装修算什么产业化,我打的问号?精装修就是家庭里面个别的装修,这怎么是产业化呢?产业化很多东西要标准化、模数化,要有一个体系。但是我说比过去要好了,过去我们引导就错了,毛坯房没有成为商品就开始卖了,毛坯房根本不是一个商品就卖了,现在装修完了就卖,这个是好的,进步了。我核心的意思是说:现在保障性住房,跟最早的经济适用房我有兴趣,我那个时候说住宅产业中心以经济适用房为主我们来抓,当时我提出这个,当时觉得不行,因为经济适用房不像商品房,经济适用房钱收的不多,全弄经济适用房很困难。现在保障房是国家盖的,可以来弄。
 

 
中国建筑标准设计研究院总工程师马韵玉

    【马韵玉】:我跟开总是1989年到日本去的,所以对日本公团住宅有所了解,所以刚才徐总说的这个我很有体会。日本作为解决老百姓居住生活必要的生活条件,用公团这样一个组织解决中低收入者住房问题,我觉得是非常好的。后来回来不久,我们建设部成立了“中房总公司”,那时候我报以希望,我说我们国家要跟着学了,中房总公司是建设部搞的,它可以引导住房怎么建好。结果后来到我搞实验楼的时候发现不是这么回事,他们成立这个跟社会上的开发商没什么两样。

    我觉得从现在的工作体会,尤其是现在的形势,住宅产业化确实是需要的。一个是我们这次编的国家《厨房卫生间标准》做了一些社会调查,做这个社会调查的时候,我们特别关注《物权法》,我觉得作为一般的老百姓来讲,有一点产权的就是房子,但是那套房子在计划经济条件下是没有划清楚的。秦总你那天陪我看工业化住宅的时候,连《物权法》划界没划清楚,做产业化住宅就是一个原则问题。

    现在我们提出同层排水,这次我去河南长岭,他们卫生陶瓷的企业都给我提出一个问题:能不能把马桶的下水口离墙多少,给我定一个,别定三个。为什么会出现三个尺寸呢?可能这个企业原来是这样的,那个企业是那样的,或者从国外引进来是那样的。我们国家这么大,没有标准的划分,所以有很多浪费。这解决刚刚讲的尺寸协调问题,一个是模数标准,一个是尺寸协调;模数协调是大的,尺寸协调是具体的。现在我知道我们给排水的标准在相应做这个工作,都要做同层排水,这个是很必要的。

    另外我曾经讲过这个问题,我们很多政策是自相矛盾的,比如说我买房子,我买这块土地使用权是70年,但房子的自然寿命是50年,那老百姓买这个房子划不来,50年破坏了,我那20年的地费怎么弄。这些政策应该是可持续发展的,应该有它的持续性。所以我觉得70年,50年更应该统一起来。我问过搞结构的专家,到底这50年改成70年在标准的结构上有多大的困难,我们往70年改,还是往100年改?因为日本以前提的是百年住宅,现在是二百年,将来是三百年。这是第一个问题,这是《物权法》,起码我站在消费者的立场,我买这个东西值不值,我觉得这个应该做到。

    第二,住宅怎么建好?我觉得这个属于策略性的问题,至于里边叫健康住宅、绿色住宅,那是属于具体的战略问题。我觉得住宅产业化肯定是建设住宅的一个,怎么建设好肯定是走住宅产业化道路。现在在我们国家来讲,人口和土地,资源的比例,我们不可能像美国大量建小住宅,我们肯定要做的都是集合住宅,集体住宅。那么在集合住宅和集体住宅里,假如要往100年、200年发展,有一个问题,自然的使用寿命是不是能跟得上去?现在来讲甲五楼、甲六楼,开间只有3.3米,就算面积再大也不好用。实际上它的厨房和卫生间标准都不低,可是小开间承重,在那个空间里头没有一个能适应今天的起居室空间,所以这样一来,我们再盖房子,再考虑结构系统,要考虑这个因素,使用使命得跟得上去。所谓IS住宅怎么提的,这个就是二战以后,荷兰的一个建筑师提的。生活水平提高了,设备提高了以后,整个要能适应。所以我们这次推荐标准的时候,把所有的跟管线能结合的,给它一个管线区。你们现有家里面装整体橱柜的时候,有一个是完整能装上去的吗?都得把它拆得一塌糊涂。现在来讲,生产部品的企业非常希望房屋设计的时候给他一个空间;第二得给他接口,模数的标准化接口。所以我觉得现在万科有点儿趋向于在结构上,要在预制板上花点功夫,而真正在接口上是不够的。

    这次我刚刚从河南回来,发现河南发展非常快,现在所有的部品都有一个集成化,一个县里边有74家卫生陶瓷,中国的中心地带,物流也很强。但是我觉得他们目前的产品定位,质量检查还有很多问题。但是说明这个产品的集成化是很有道理的,不但集群化,底下要有一个集成化。集群是说同类产品在这个地方,如果要提升这种产品还有一个集成化,集成化要根据我这个部品,所有的零部件有一个靠近的问题,而且这里面有技术。我觉得作为一个建筑体系来设计的话,事实上有一个集成化的技术含量,这个集成化的技术含量是很必要的,而且要求的知识也很广。我到欧洲去的时候,发现集成商很普遍,我觉得我们国内很少有,而且不但国内集成商不多,就算是一个大的企业,比如说像海尔,海尔从家电开始的,然后发展到了厨房、卫生间,现在有一个总的叫做精装修这个部分,然后有房地产,但是我到他们那儿参观的时候,他自己怎么用这些部品起一个集成作用,反过来让它的产品提升一步,提高配套的能力,我发现没有这个工作;而是在一个大的集团公司里面,你干你的,他干他的,如果内部考虑这样因素的话也能起一个集成。长沙的远大将来可能比海尔走在前头。

  我觉得任何一个人,对一件事物的理解,跟他的经历、学识、知识是受有局限性的。这次有74家卫生陶瓷座谈的时候,我问了一下,你们有74家卫生陶瓷,这么集群是不是有一个行业协会?那个主持人说我就是这个协会的秘书长,同时他也是一个副局长,他更多的是站在副局长的位置看这些问题,跟纯粹就为行业发展专职的秘书长思考问题是不一样。我们这次还看了大信,原来我以为这个大信是韩国的,但它纯粹地地道道是中国的,而且橱柜现在在中国销售量很大。他谈了很多,他的商品定位是怎么定的,他怎么经营的,他怎么在市场上去竞争,他讲的很有道理。他说他从来不做广告,他也不进大的超市,他的特点就是便宜,又好又便宜,性价比高。他这个性价比怎么提高呢?第一他不送礼,他不搞社会关系;第二他不会请名人搞广告宣传,他说我把这个省下来低价销售。我到他企业看他整个管理,他这个管理确确实实是精打细算,我们进去吃饭跟职工一起吃,他说我吃饭跟职工一起吃,不单独去吃饭。中国的整体橱柜市场,它现在的占有量据说是很高的,而且全都是回头客。比如说他这个柜门用的全都是国产的五金,他会告诉你这国产的五金是什么样的,也就是说这个五金的质量。这个人是学工艺美术的,他处处精打细算要把这个产业搞上去,但是他执行就是整个外观标准,我们国家有标准的,他那个按标准的。他说我要体现中国人的生活习惯,在厨房里的规律,不去说欧式的、日式,他要搞的就是中国人习惯。

  不同经历的人,不同位置的人,对住宅产业化建设做法不一样,因为有不同的理解。日本进入了买方市场社会,但我们现在还是卖方市场。我们在产业化不同的发展阶段,我们怎么走这个路。在这样一个条件下,我特别觉得徐总讲的话有道理,那就是需要政府领导。
 

#p#副标题#e#

 
中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦

     【开 彦】:靠市场的发展也是不行的,没有政府的引导,产业化实现不了,现在的部品是自由的、无序的。

    【徐正忠】:比如说在国外,国外没有我们所谓的精装修,他是空的就卖出去了,但是接口都留了。用户买了这个房子,把这个厨房的图纸给供应商,他马上给你配,一个配置,两个配置,一下子就给你配出来了。价格定好,多少钱,运回去,运回去装好,这才是产业化。

    【开 彦】:你理解的精装修,不是SI的精装修,你那个是无序的,自发的。SI讲结构,讲内装,内装要集成化、标准化,是这个概念。现在的装修是现场作业的,现裁现剪。

    【主持人】:刚才几位专家跟我们分享了一些体会,徐司长把一些问题都提到了。住宅产业化这个问题非常大,我想问的第一个问题就是住宅产业化目前现阶段核心内容是什么?最迫切的应该从哪个方面来抓?

    【开 彦】:针对你这个问题根据我的理解和体会来解释一下。定义问题,概念问题,刚才徐司长特别说了,概念不清楚怎么做。

    之所以现在那么低迷,尽管十多年不能说没有做,但是老牛拉破车,那么时代在进步,肯定这些东西也在体现,但是远远不够,我们浪费了十年的时间。这个概念怎么被误导了,或者到现在糊里糊涂根本就不清楚这个问题。从我的理解,现在整个房地产住宅发展分两大块:一个叫房地产业,一个叫住宅产业,但是两个概念是完全不同的东西。房地产业是开发商运行,给社会提供住房的,各种各样的住房,别墅、经济适用房等等,满足社会各阶层的需要。但是住宅产业不是这个概念,住宅产业是提供手段,给房地产商提供生产住宅的手段,生产过程。

    【孙克放】:住宅产业化必须加在一起。

    【开 彦】:住宅产业化,“化”是一个动词。你可以采取不同意见,这是两块东西,是分数两个领域的事情,任务不一样,手段和目标都不一样。住宅产业这块提供手段,就是建造,首先是施工单位,施工单位在做的时候是靠集成的概念,我们现在要求干作业设计,要集成化,要按照标准化的手段来做这个东西。

    现在市场要解决这些问题,为什么要做这些事情,因为做了产业化以后对生产效率会有很大提高,本来需要三天做完,现在只需要一天时间做完;第二,材料省了,因为是工厂生产,到了现场进行安装,有个接头,按照接头标准化的尺寸把东西装起来,不用去设计,这些东西都是现成的,拿来以后到结构城里一装就完成了。它的工种不用分得很细,也许一个工种、两个工种把集装箱打开就行。做到这些以后成本可以降低,材料省了,工效高了,质量提高了,像生产机器和仪表一样生产住宅。这样的结果是垃圾量减少了,我们现在垃圾量很大,湿作业没有了,减少湿作业。这样效率也高了,质量也好了,交货快了,生产的整个企业提供的速度就会提高,对环保、品质、功能方面都会有保障。所以刚才徐司长说的这是主线,这是关键。这个抓好了,其它品质问题、节能问题、绿色问题都能迎刃而解,把它定位成主线是非常重要的概念。住宅产业化有很多好处,一会儿万科的秦总还可以说,所以这就是为什么王石花那么多精力做这件事情,因为他看到了好处。

    刚才现场,现场需要在工厂预制,要做装配化。这些东西的产品是怎么来做的?是由工厂来做,工厂是社会上各种各样的,建筑材料有上千种、上万种,是社会化生产的东西。过去我们无序的对待建材生产,这个过程是自发的。万科做了十年,他体会到了要做大企业,要跟国际接轨,不做产业化不行。它要做强、做大跟国际接轨,它的定位不是说挣钱,而是把企业做大。

    目前我们做住宅产业化一个重要的就是部品(部品材料、设备、各种管线),这些是成千上万的材料,需要把这些材料组织起来,最后形成部品的生产链。生产链就是互相之间有关联的,前后面互相衔接,互相配合,互相有接口,这样生产出来的东西能满足,不管是万科的、万通的、各种各样的企业都需要,都能在里面找到他要的东西。形成一个社会化生产,是一个供应链来供应的。美国有一个很大的超级建材市场,把这些材料拉回来装起来,这个过程我认为是我们现在模仿、学习的过程。当然中国有中国的情况,不见得要那么快,我们劳动力很便宜,大量的农民工,像苏联做的时候做大板,大板的东西要条件,比如说要生产工厂,做出来的东西要有厂堆,要有运输设备,到现场有工人安装。所以这些东西构成了住宅产业化另一个非常重要的因素,怎么把这个生产链连接起来,一个重要的概念就是“建筑模数协调”,建筑模数协调是灵魂,它是个工具,拿来可以用。现在说集成化、供应化,缺少模数的东西是一盘散沙,联不起来。模数是一个科学,是一个很有讲究的东西,但是并不复杂。模数的应用国际上应用的非常成熟,比如像丹麦、欧洲、法国,包括日本,他们对这些东西的应用像家常便饭,这些东西他们很习惯了。像装配汽车,汽车的零件也是成千上万的,也是有很多工厂,最后到一个工厂组装起来。
集成概念是产业化的灵魂,通过它来做。刚才徐司长说精装修不是产业化,但是如果把这个产品做成厨具系列、窗的系列,变成很多种系列做出来,按照一个模式来装,材料的生产企业,做成部品,拿到工地去施工。这个东西装出来以后出现SI的理论,SI理论就是怎么把成千上万组装在一栋建筑里面。S是结构体;I是内装部品。刚才我说产业链生产的内装部品包括材料、设备。建设住房能提供一个模数的空间,调动空间,产品部件能很适合、到位的来安装。各种各样材料通过模数化的标准,模数化的系列,在建筑里头各种部位能够找到它的位置,只要通过安装、集成就是解决问题。这种叫集成化,所以我们现在讲的叫集成概念。刘东卫做合金公寓,合金公寓住宅体现了很多住宅化的概念,现在是目前最成熟的、最好的东西。但是有一条没有做到,模数的东西在里面并不强烈,它的结构体没有按照模数的方法来做。组织了十几个部品系列,比如说厨房系列、隔墙系列、采暖等系列,这些部件不是有机的,互相配合的。比如说暖气系统包给谁,这个包给你,那个包给他,它是打折扣的,根据你的东西,像我们做装修那样,经过先测量、先研究这个东西怎么做。它本身部件是成系列的,集成化水平很高,但是到建筑里头来,未必是一个完整的模数概念,不是一个SI的概念,它的模数概念不强烈,集成概念是小集成,没有形成大集成。

    【主持人】:专门针对个性化的集成。

    【开 彦】:比如像加工地板,不是很纯粹的一种产业化,水平比较低。我是这么理解的,标准化问题,集成化问题牵扯很多方面,一个是模数的问题,一个是产业链生产问题,还有一个集成概念,还有一个SI理论。SI现在住宅产业化促进中心搞了一个小标准,刘东卫参与了很多意见,有一个东西总比没有好,但是总的来讲,提出的这些东西是很好的,很有价值的。刚才我非常同意徐司长说的,需要政府领导和参与。

    【马韵玉】:要把住宅整个生产过程,从它诞生到使用过程的维护,到最后的拆除,全寿命都要考虑到。要看日本的东西,房子做好了以后,什么东西是四年一定要来看看的,一定要定期检查。现在来讲,没有一个开发商能做到这一点,你这个房子对消费者服务,什么时候是定期管理。我觉得现在作为住宅产业化的全过程来讲,我们的差距是相当大的。但是现在来讲,各行各业走的工业化的道路,要分开,要工业化,工业化什么的特点就是大批量,要重复使用,重复使用所以要有一个模数协调的规则,把这几个关系弄清楚,那么回答你这个问题就是这样了。

    【开 彦】:刚才马总说可变形、可改造性,实际上是产业化里面很重要的概念。因为一套住宅,70年,100年不变,它的功能不会改变。经过这几十年,我们的生活提高了,我们的要求提高了,如果建设百年住宅,最关键的问题是什么?就是可变,就是能够改造。管道坏了很容易改了,橱柜要翻新了,很容易就进去了,这个就是标准化的问题。这个是我们今天需要研究的,特别是做小住宅,小住宅怎么来更变,怎么样适合年轻人的需要,这种灵活性的住宅是很需要的,我觉得灵活设计是研究产业化最终产品非常重要的一个东西。
为什么现在提的就是把结构装配化、预制化,这种作为产业化的主体,核心,抓了预制化,产品化,这些东西作为产业化的重点,做好了这个就是产业化了,甚至达到80%的产业化,这个观点是错的。

    【主持人】:这是我们一会儿要讨论的非常重要的问题。

    【开 彦】:SI方法是多种多样的。

    【徐正忠】:现浇现代化程度很高,所以日本比大阪做的好。现在问题在哪儿?现浇做出来的房子,所谓的模数协调,管线走道,关键还是在接口。
建筑跟产品,跟集成产品不同在哪儿呢?我们这个产品是生根在土地的。产业化的问题,建筑本身的主体跟我的部品,这个模数标准,这些东西一定要协调起来。这跟汽车不一样,汽车各地都可以生产,生产以后到这儿。这个不是,主体肯定是在这个地方生根的,这两个关系在设计的时候就得考虑,这跟其它产品不一样。PC是对的,但是在我们那么大的国家之下,都要搞PC那不是唯一的。

    【孙克放】:我在德国参观首开的房子,我说这个房子一星期一层,工业化也一星期一层吗?他说是。因为工人便宜,人家上五十个人就可以了。我们国家现在没有达到那个阶段,我们属于初级阶段。
三位专家是我前辈,我先说产业化,开总您这个不是特别标准的语言,您说住宅产业不是房地产,您这个话让人理解不清楚。日本住宅产业是单分出去的,但这个产业是虚的,所以在日本里没有住宅产业。这个产业连带着第一产业、第二产业,所以它这个轮廓是概念性的东西。所以在中国很难分,一会儿住宅产业,一会房地产业,但是要抓住宅产业化这是另外一个问题。日本不用住宅产业化,用住宅产业现代化的名字。

    【徐正忠】:当时叫住宅产业化,后来宋部长讲是不是加现代两字更好理解。

    【孙克放】:您说这个住宅产业跟房地产业是两回事别人有点糊涂。住宅产业化是生产方式问题,是另外一个问题。日本到现在还用这个词叫产业化,如果用英语翻译出来这个工业化,产业化是一个词,但是在国外不叫产业化,它叫工业化。在德国叫工业化,工业化到什么程度,加工完木材,集装箱,木头房子从加拿大进口木材,然后集装箱运回加拿大,运回美国,生产房子就像生产汽车一样,实现了。日本的产业化从矮房子提出来的,日本的小房子,1979年底才提出产业化,那时候矮房子占了日本房子的67%。

    别人提出像造汽车一样造房子,中国现在矮房子实现不了。我们现在一定要回到72号文件去,非常重要的一个文件。这个文件现在执行了11年,那时候开最后一次产业化会议的时候,宋部长讲到72号文必须修改,而且他非常明确提出五条,非常细,刚才徐司长讲到很多东西都是不谋而合的。宋部长站在很高点来说,我们现在有很多东西提法已经变了,新的概念,比如说生态、低碳概念,其实我们可以加进去一些概念以外的,现在是模糊状态。我们住宅中心不是没在研究,最近写的东西叫“72号文”修改意向,在72号文的基础上,宋部长讲的很多东西实现了,很多东西没有实现。到现在目标定的很准,哪年节能百分之多少,其实72号文的原文比我们现在发的文要厚,后来回来的时候删了一大堆,比现在写的要细多了。到国务院回来的时候改了,原来多。你们作为专家可以提,如果没有一个文以后更搞不清,这是纲领性的东西。
还有一个,我们组织构架,建设部在调整过程中的整个布局,其实我们住宅中心是一个事业单位,没有那么强的政府职能,现在住宅中心没有协调能力,原来叫办公室。

    【徐正忠】:原来成立是住宅产业化,后来聂梅生去了以后改成中心,但住宅中心忽略了事业单位。

    【孙克放】:如果构架不解决的情况下,这个协调能力差得很,事业单位发文人家不接受你。 一个产业办和保障司,或者一个产业司来做这个事,那可能还行。因此建设部就抓两件事:一个政策、一个住房。仇部长讲技术含量,姜部长就抓房子,我觉得提的非常准确。

    我们这个住宅产业化十年的时间,后来我分析为什么我们推不出去呢?中国经济实力没有达到。我们现在的水平刚3800美金,我们差这么远,但是你会看到中国的一线城市,人均达到1万美金了,这就是为什么万科在深圳、北京、上海做住宅产业化,一个很重要的原因就是经济实力达到了,这是跟经济水平非常大的关系,他只在这三个城市干。
客观地分析一下,今天我们再看这个形势,如果不抓就不应该了。有很多变动情况,其实我一直在研究,只是这个力气使不上,如果再不抓我们就失去机会。我们回到日本,日本现在的房子是1:1.2,完全超过了一个家庭一栋房子的水平,中国现在还差得远了。我们时机非常重要了,现在分析这个,我想你们提出这个问题,如果今天不抓确实失去很多机会。其实严格来讲万科没有必要研究这个事情,他承担了社会责任,这个很重要。

    【时国珍】:实际上很多行业应该做的事情没有做起来,企业自己做起来了。

    【孙克放】:说明了一个问题,中国的制造业没有进入这个领域,中国产业化实现不了。因此在72号文里头是缺失的是我们对制造业的转变。产业链没有完全接上,制造业没有进入这个领域,产业链实现不了。我们把产品生产变成一个制造业的时候,这又是一个非常重要的概念。中国不缺产品,关键是缺乏集成的程度,它没有一个工业化的东西来配套。中国的制造业现在没有成形的进入这个领域里头来,比如说远大自己在摸索,但成不了气候。所以72号文里面有一个,怎么指导制造业的人进入这个领域里。比如说这么厚的墙超了,给他提高5%,国家不补贴,谁给他干这个,我们缺这个政策;另一方面比如节能,不到50%政府不让他卖房。德国房子是这样的,给你一个标准,比如说要求节能65%,你节能70%、80%了,利息下来了,比如说的贷款利息是6%,他给你降到3%。我觉得徐司长讲的,要有国家统一的好制度,但是用市场的手段来解决。我觉得今天的会开的很有意义,我们上次在香山开会谈了半天。我们住宅中心连制定东西的能力都没有。

    【主持人】:刚才我们讨论了很多,大家有争议也好,实际上我们对很多问题认识其实是很一致的,只是说我们在个别细节上问题有认识上的差异。您刚才提到机构设置的问题,这也是我想和大家讨论的问题,我们今天座在一块儿谈,我们谈到产业化中心,大家有种种评定的意见,我想请问几个问题,目前来讲,除了产业化中心,我们在部里头有没有一个主管的领导?

    【徐正忠】:就齐部长主管。

    【主持人】:并没有一个对应的起到作用的职能,但在全国范围的话,产业化中心最初由办公室的性质变成中心的性质,但是在很多城市有一个住宅产业化办公室。

    【孙克放】:有两种,有一种是自主经营的;还有一种是省里给钱可以聘人来干活。

    【主持人】:如果说我们谈到机构设置的话,几位专家觉得我们如果要实质性推动这个工作,是不是应该在部里面我们要有一个?

    【开 彦】:部里面现在抓保障房,抓房价,科技、产业这一块基本上没人管。科技司抓绿色、节能,但是没有像徐司长那个时代的人关心这个事,反复开会,有很好的提法,他布置下来有很多专家去做。当时是我们住宅现代化的小组编制这个东西,历史上站的地位很重要,但是现在没有人重视它,我认为它是纲领性的文件,非常重要的文件,但是今天没人重视。
我们的施工没有脱离传统的方法来做,现在生产方法很落后,面临施工方式要转型。我们的开发研究要转型、产品、部品要转型,面临好几个转型,都是我们需要迫切放在面前的。

    【马韵玉】:现在建设部的名字叫什么?

    【开 彦】:住房和城乡建设部。

    【马韵玉】:它第一个就是住房,我觉得所有的部长对住房有一个概念,有一个理念,然后他们别去分工,我搞绿色住宅,你们都搞住宅产业化就好了。现在来讲政策性房,搞住宅产业化是最有条件的;还有一种是出租房,都搞成标准化的都没有关系。

    【徐正忠】:现在建设部管住房有四个司,但四个司没有一个要抓住宅产业的。所以你刚才提的问题,除了齐部长主抓以外,应该要有一个司,这个司要有职能,就是抓住宅产业化,这个好一点,这个司长头脑里明确了要抓,可以依托产业化中心,也可以抓其它的都可以。

    【孙克放】:如果重新定位的情况下我们不是这种生存方式,肯定不这么定位。我现在做这个委员会,一年只做1-2个项目,就像合金公寓一样,拿出来就厉害,让人们看出东西来。

    【开 彦】:我们的管理体制、科研体制一大堆东西制约了这个。
 

#p#副标题#e#
    【主持人】:我们听听秦总的发言,我觉得万科既有PC的生产体系,又有很多SI结构的,请秦总谈谈万科做的产业化到底是个什么样子的产业化?
 

 
北京万科企业有限公司总工程师秦珩

    【秦 珩】:首先万科做产业化确实是被逼无奈,没有办法,如果这十年政府做好了轮不到我们来做。在这种情况下,我们只能自己往前走。作为行业的领跑者,对我们的一个期望是行业的领跑者,虽然政府暂时没有做起来我们就往前走一步,往前走一步出现很多问题。刚才大家有一些争论,可能有一些不太一样的地方。更说明这个问题,推动这个带来很多问题。这个方向大家很认同,但是具体怎么做还是有分歧的。

    产业化这块我非常同意产业化是一个生产手段,通过生产手段要解决一定的问题才能发展产业化,产业化不是目的。通过这个来说要把这个行业往前推一步,整个社会支撑不了,行业发展不了,所以作为万科来说没有办法,我们往前推。往前推我们自己的一些体会,刚才徐司长说的非常对,产业化是一个主线,刚才提到很多司抓不同的事情,但是这个是局部的理念,但是内容有重合的地方,这个主线我们一定要抓住,产业化怎么推。产业化推要解决很现实的问题,刚才说到日本怎么做,美国怎么做,但是能不能照搬,我觉得不太一样,每个地方发展特点不一样,我们借鉴他们的做法来发展,这是发展下去的根本。在这个情况下,一定要结合我们国内目前的状况推产业化,否则是生存不了。本身来说我们这个状况非常低的,刚才说解决数量的问题,其实孙总的思路我特别赞成;第二个解决性能问题。在这里面我们必须有一些选择,选择的主线就是产业化,划在这个线上一起推进。在推的过程中,先做什么,后做什么是有选择的。比如说我们工程上怎么用的,基地上怎么做的,大家看到不太一样的。我们要解决一个主要矛盾,首先质量问题没有解决掉,我们把现场问题解决掉以后才算是向前迈了一步,我们的质量问题是什么呢?首先把载体解决好,主体就是部品的载体,刚才马工说了,我们首先解决主体的问题,为什么要解决主体问题呢?大家谈到接口问题,谈到标准问题,谈到尺寸协调的问题,都非常好,谈这些东西制定一个标准,我们设定的东西跟做的东西是统一的才有意义。比如说这个接口控制在3公分,这是一个很大的宽松度了,那么我们一定要做到,首先我做出来这个载体达到设计的要求,才有可能往下做第二步,这是一个问题。在这个情况下,我们解决主体的问题。

    刚才说到产业化是不是就是PC?PC是产业化的一种形式,为什么大家都在说PC呢?刚才开总说万科做了很长时间,我们在这个过程中选择了很多形式,我们尝试了很多,在现有情况下,我们国土容积率的问题,我们要做的很高,我们容积率要很大,在这种情况下,高层建筑是我们必然的选择。在这种情况下,我们房屋主流结构形式就是混凝土,在这种情况下我们要发展混凝土的PC,这是一个市场选择的结果。并不是说这个就代表PC,不是这样的。比如说青冈结构、木结构都是一种选择,但是必须要在因地制宜的情况下。这是目前对万科来说选择的结果,那么对万科来说PC是唯一的选择?也不是,但是我们主流是这个。

    第二个,我们通过把品质解决掉,施工问题结果掉以后,我们下一步要发展部品集成了,但是目前发展集成,大家对标准化的认识不一样,做到什么样是标准化,大家有不同的认识,建立这个平台有一定的过程,这个过程还不是一个很短的过程完成的,需要一年、两年、三年来做这个事情。在这个情况下我们不能等,在等的情况下反而产业化停滞了。在万科来讲,产品量足够大的时候,把这一部分的部品先统一了,在我们一个企业内部能够统一的,能够做到部品的集成,我们没有在等待。在内部我们形成了一系列的标准,有些产品标准,另外还有一个装修的问题。装修的问题大家说的非常好,产业化精装修不是代表了产业化,但是精装修一定有产业化。像万科来说,把精装修分成几类,几个标准,大概有什么配置,什么样的房子配置什么样的东西,尺寸我们一步步来做。刚才马工说的特别好,比如说产权《物业法》的问题,我们感觉到这是未来的一个方向,但是这个方向来说,可能要和百年住宅结合起来,要和使用寿命,要和产权的寿命匹配起来,这样一步步来,要一步步做。同时我们现在很多做法已经具备这个条件、能力来做了。我们做了很多尝试,但问题是在个别工程上用,没有马上推起来。推产业化必须考虑客户的接受程度,这个接受程度代表什么问题呢?如果我大量投入以后,客户是否认可。这又牵扯到另外一个问题,性能评价,高品质的东西和低品质的东西在同一起跑线的竞争来说,企业付出有一定的限制,所以万科讲一个社会责任,如果万科铁前干这个,那生存不了,在万科成本能控制得住的情况下,我们来推。分地域来推,像北京、上海、广州,我们推的力度大一些。在小的城市我们推的力度小一些。

    实际上技术储备和应用和成本是有一个协调的关系。不是说好技术为什么现在不能用,那么我们下一步,如果到一定程度我们肯定会用的。

    【马韵玉】:上次我到北工大讲日本是么样维护管理的,他们老师听完了以后说第一次知道还有维护管理,事实上可持续发展没有维护管理是不可能的。所以现在像日本的支撑体住宅比欧洲得有些进步的话,主要是解决什么问题呢?把所有的共用管线挪到户外,户内就是可改的,将来查表在户外解决,不需要进户内了。这些实施管线,正常使用年限30年,30年总的维护管理,不用说这个人出国了不在家,就没办法改。你把这个东西拿到户外去,那就可以改。

    【孙克放】:中国面对高层住宅,这是跟国外完全不一样的东西。实际上美国的木结构,钢结构都非常成熟了,现在最好的是日本。日本也没高到我们这个份上,我们盖到33层,为什么管道能出来,它是双廊式的。光深圳4300个高层建筑,300个高层建筑超过百米,包括安全性比日本厉害很多。中国面临的高层建筑问题特别多,生产方式在这个地方表现好要比日本难度大。

    【徐正忠】:我们现在比较好的条件,比如说万科,他已经有这个理念,而且已经在做,而且他自己有一定的实力。如果再加上政府,政府针对他们现在做的状况,如果政府结合起来,他们有一些标准,有一些协调在考虑模数,有没有可能逐步就成为我们行业的一个东西。但是不行,希望他们改,这个东西不行,他们再改。很多事情,我的意思解决说,政府既要有领导,他愿意抓这个事,而且下决心要干这个事,目前不是没条件。国家的保障性住房就放在你这儿,我就叫万科来干这个事,把标准在这个基础上重新来干这个事情,这个就开始启动了。
现在我们住房主件造价多少,按照万科,全部标准划出去,哪怕一个平米三千,四千,你卖出去多少钱。我搞土建的占你多少钱,我那天在哪个会上,我忘了,我说了这个观点,他说徐正忠说的是对的,老是扣土建,结果有时候房子质量难以保证。有些东西是要增加投资的,要放快一点,增加投资水平就高了。很多问题,作为一个领导,他要下决心干这个事干得成,只要他真正去抓。

    【开 彦】:所以我说万科做的很辛苦,产业化本来是行业的事情,现在他一加来做很辛苦。所以上次我们开了一个会,万科现在做的也是一个产业链,但是是一个小产业链,小环境的来供应。

    【徐正忠】:这个东西不是光市场能调节过来的,一定要政府主抓,去解决。

    【主持人】:其实我列出很多问题都谈到了,大家讨论很热烈,我现在花几分钟总结一下,秦总还要补充意见。

    第一个问题关于什么是产业化的核心内容:通过标准化来整合在全生命周期的理念之下,这几个关键词那么认为是否到位?

    【孙克放】:产业化有标准的模式。

    【主持人】:接下来我的第二个问题,目前大家更熟悉全装修、部品化、系统化,这些概念跟住宅产业化是什么关系,这些概念在社会上的兴起起到什么样的作用,这个大家都有所谈到,我们要把握产业化是主线,像全装修不是住宅产业化的全部。

    【开 彦】:集成化是一个系列化、集成化要形成很多的系列,这种系列要拿到一个住宅里去,按照集成化的概念,一个小集成。

    【主持人】:政策因素,关于机构这个比较明确,关于政策体系的话,大家都提到,目前政策最缺乏的没有一个完整的政策体系,出了72号文以后我们看不到更多纲领性的文件,这种政策激励非常缺乏。

    【孙克放】:现在这个提法长久使用,可持续,这是很重要的概念。可以拆,可以住,SI最后的结果是可以长期使用。

    【马韵玉】:SI住宅作为社会住宅的设计方法,它的目的那上面都写的很清楚。

    现在更多讲一点当前的形势:第一要转型从出口转到内销;第二,现在正好要借着城市化的时机,我们大量发展,在这样一个时机,整个市场形势已经有开发商走起了这条路,你应该更结合这个。还有一个因素就是说现在世界各国的部品企业都往中国走,因为别人都饱和了,现在在你这儿,这个时候你这个部品企业,部品行业可以得到很好的发展,很好的应用,你把这些东西写出来领导一看。

    【秦 珩】:我有个问题再谈一下,当前这个产业化实现的路径是什么?

    途径其实有三个:产业化最能实现产品是什么?刚才徐司长说的特别好,保障性住房。这是大家都公认的,但是有一个解决不了,它的建造成本问题,因为首先政策来说,保障性用房政府的思路说,用尽可能少的钱建尽可能多的房子,他没有考虑到我们说的全寿命周期的问题。最可能实现的产品情况下,刚才说保障司,能不能把它统起来,这是很迫切的问题。

    【徐正忠】:北京市委书记刘淇他的想法,保障房要盖,他打算把地皮卖出去,有一些房子比如说地王的钱,政府拿了钱,拿这个钱来盖保障性住房。

    【孙克放】:土地盈利的10%来盖这个,他没有提数,但是少。

    【秦 珩】:现在大家都在提倡盖多少面积,大家品质要求没有,我觉得产品这块,政府能够马上做的,而且能够马上见效的一个事情。

    第二个,推荐产业化的主体有几种情况,部品或者供货商,这是一种情况;还有一种情况属于承包商在推进这个事情;第三种情况像我这种开发商在推进这个事情。实际上标准没有建立起来应该有一个统一的引导,这个引导谁能做起来呢?我觉得开发商应该站起来,因为最终的产品从开发商那儿交出去的。实际上影响力最大的,能够统和起来的,万科这种开发商最有影响的,从政府的角度来讲,是不是应该扶持这种企业?

    第三个,政策的引导,比如说像北京市鼓励政策,对于开发商实际上是一种鼓励,但光一个北京市可能做不到,能不能在全国来推?

    另外像模数化的东西,从国家的规范设计标准来说,把它上升到一个强调之类更有效一些。产品、主体、引导,三方面谈这个事情。

    【主持人】:秦总基本上谈了实践工作者的困惑。

    我这几张纸上的问题大家谈到了,内容非常丰富,未来我们还有一些座谈会希望各位专家支持。我们的重点对住宅产业化有实质性的推动,今天是第一次会议,是统一思想的会议,最后我们希望在政策层面形成影响。直接的目的大家都谈到了,我们希望推动72号文的总结、盘点,如果能修订是更好的。

    谢谢各位专家智慧的贡献,我们一起期待住宅产业化有更实质性的进展。祝大家圣诞快乐,谢谢大家!

 

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}