- 房价同比涨幅继续扩大,一线城市涨幅较高
-
第三季度各月70个大中城市房价延续了第二季度的持续涨势,季末9月份,房价环比上涨的城市有65个,持平的城市有3个,下降的城市有2个(温州-0.3%,桂林-0.1%);与去年同月相比,上涨的城市有69个,下降1个(温州-1.8%)。
从两个方面看最近3个月房价上涨的态势:
一是最高涨幅。环比方面,7-9月的最高涨幅分别为2.2%,1.7%,1.9%;同比方面,最高涨幅分别为18.3%,19.3%,20.6%。
二是价格指数平均涨幅。环比方面,7-9月的平均涨幅分别为0.72%,0.83%,0.72%;同比方面,平均涨幅分别为7.11%,7.93%,8.7%。
70个大中城市,除个别城市外,房价出现持续全面上涨,环比、同比上涨及持平的城市数各月份都高于66个。,北京、上海、广州、深圳四个一线城市9月份同比涨幅均超过20%,对全国房价影响大,9月份环比平均涨幅为0.72%低于8月份的0.83%,房价环比涨幅趋缓。
- 房地产开发投资平稳增长
-
第三季度内,房地产开发投资额表现为逐月扩大态势,最高的9月份投资额达到9000亿元(但低于6月份的投资高峰,10030亿元)。从环比值看,7月份较6月下降-25.5%,但8月和9月的投资额较快增加,且环比值逐月递增。从同比看,7月和9月的单月投资同比增幅都超过20%,8月份增长相对小一些。
分类市场看,住宅投资额在三季度各月呈现逐月增加的态势,但投资额的增加弱于二季度各月。商业营业用房和办公楼投资在8月份和9月份分别出现了环比下降的情况,住宅投资依然是相对稳健的。
-
2013年1-9月份,全国房地产开发投资61120亿元,同比名义增长19.7%,增速比1-8月份提高0.4个百分点,比1-6月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资41979亿元,增长19.5%,增速比1-8月份提高0.3个百分点,比1-6月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.7%。
从单季度角度看,今年三季度与二季度相比投资额基本持平,略有增长,延续了二季度投资增幅相对快速增长的态势。去年第四季度到今年第三季度连续四个季度同比值分别为18.5%、20.2%、20.4%和18.9%。虽然今年第三季度投资增速略低于今年前两个季度,但依然明显高于去年同期的增幅(去年第三季度同比增长13.7%)。这也在一定程度上反映出房地产投资的稳健与连续性。
分类市场看,三季度住宅投资额达到16752亿元,占总开发投资额的比例为69%,较第二季度提升了0.6个百分点。商业营业用房占比为14%,办公楼为5.1%。住宅和商业营业用房投资的占比有所上升,办公楼投资占比有所下降。
从区域投资看,与第二季度情况类似,第三季度中、西部地区投资环比和同比值都大于东部,显示了这两个区域投资活跃度和增长性高于东部。从占比看,第三季度东部地区投资占比为54.6%,略低于第二季度占比,但依然占据半壁以上江山。
-
相对于土地购置面积的同比下降,土地供应面积相对充足,实现同比大幅增长。国土资源部数据显示,前三季度全国住宅用地供应9.17万公顷,同比增加28.4%,远超近五年同期均值(6.29万公顷)。住宅用地中,商品住宅用地供应7.13万公顷,同比增加37.3%,也超过了近五年同期均值。4月份以来,住宅用地中保障性住房用地占比始终保持在20%以上。截至9月底,今年中央下达633万套保障性安居工程任务所需用地已全部落实,实现了应保尽保。
与全国土地购置面积同比下降形成更大差异的是一线城市的土地市场的火热成交。在一系列“地王”带动下,北京、上海等一线城市土地出让金大幅增长。北京前9个月土地出让金已达1154.89亿,创造了同期历史新高;上海前9个月土地出让金额达1538亿,超去年全年(968亿元)1.5倍。
- 部分热点城市高价地频现
-
住房用地溢价率高。据不完全统计,7月以来,有10个城市25宗住房用地溢价率在50%以上,11宗溢价率超过100%。天津市南开区育梁道地块溢价率高达163%。
部分地块楼面地价超过周边房价。如广州市出现的7宗高价地中,3宗地块楼面地价超过周边房价,2宗地块楼面地价接近周边房价。北京农展馆地块附加异地配套建医院成本后,折合楼面价格约为每平方米7.3万元。
部分地块总价较高。上海徐家汇地块(商业办公用地)、杭州浙大华家池三宗土地、天津天拖地块、苏州金鸡湖两宗土地成交价分别达到218、137、103、47亿元。这些地块由于体量较大,有的实际为两宗或三宗地块,折合楼面地价仍处于合理区间。但部分媒体的片面、夸大报道,使这些地块成为社会关注的焦点。
高价地频现的主要原因:一是随着销售好转,开发企业资金回笼和库存消化速度加快,市场预期趋于乐观。二是不少企业将投资重点由中小城市重新转向热点城市,使热点城市土地市场竞争更加激烈,地价不断走高。三是一些地方年度土地供应计划不足且不透明,有的地方政府通过土地市场补充财力的意愿较强,从而推高了地价。四是有的地方对中央的调控政策执行不力。
高价地频现直接影响市场的平稳运行,对开发企业和购房者心态产生了较大影响,进一步强化了房价上涨的预期;一旦市场发生大的变化,可能引发金融风险。
- “钱荒”加剧信贷收紧,部分地区商业银行收紧了个人购房贷款,房企融资开闸预期升温
-
今年6月银行闹“钱荒”以来,普遍收紧了对个人的购房贷款和对中小企业的开发贷款。近期,北京、上海、广州、深圳、合肥等城市部分商业银行收紧了个人购房贷款,部分商业银行暂停发放二手房购房贷款,或大幅提高了贷款利率。
出现上述情况的主要原因是今年前几个月房地产贷款放贷较多,不少商业银行全年的房地产贷款额度已基本用完,导致往年四季度才会出现的个人购房贷款收紧状况在今年三季度提前出现;也导致中小房企贷款困难。
从以往的经验看,个人购房贷款收紧将影响部分群体的购房行为,延迟其入市节奏,会对当下房地产市场过热的情形起到一定抑制作用,这在一定程度上有利于缓解房价过快上涨的压力。但到明年初贷款额度恢复后,推迟的购房需求有可能会集中释放。
与此同时,国务院办公厅7月份发布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,在提出严格防控房地产融资风险的同时,也给创新房地产金融产品带来了希望。近期,已有10余家上市房企不约而同地公布了再融资方案。
- 市场差异性明显
-
当前市场整体处于上升趋势,加上部分媒体和“名人”前段时间将中央的政策取向误读为今后不再强调房地产市场调控和对市场预期的过分“唱好”,一些热点城市消费者恐慌心理加速入市,广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”现象再现,一个项目几百套房往往有几千人排队摇号,不少开发企业虽也加快了推盘节奏; “看涨不看跌”的心理也助推房价的进一步上涨。
市场差异性明显,一些三四线城市供明显大于求,和一些地方商业性地产阶段性过多的问题不容忽视。国家统计局数据显示,9月末,商品房待售面积44636万平方米,比8月末增加280万平方米。其中,住宅待售面积增加127万平方米,办公楼待售面积增加1万平方米,商业营业用房待售面积增加68万平方米。
- 2013全年商品房投资额、销售量、销售额仍将创下历史新高
未来调控的难度和稳定房价的压力仍较大。预计到年底,全国房地产市场总体仍将呈高位运行态势,房地产开发投资增速保持平稳,住房成交量处于高位,预计全年的投资额比去年增长18%-20%左右、销售面积增长25%左右、销售额增长35%左右。
- 部分热点城市住房供求紧张的局面仍将延续,房价上涨压力进一步加大,完成年度房价控制目标难度较大
-
目前房价快速上涨(70个大中城市房价指数环比逐月正增长,同比增幅逐月创新高,一线城市领涨全国)的原因是多方造成的:今年以来相对稳定的政策环境,虽然“国五条”的出台造成了一定的市场波动,但各地并未真正落实,目前调控思路已经取得共识,即逐步减少短期行政性调控,尽快推出中长期制度建设;限购政策效果递减,市场需求不断释放;加上社会资金充裕和居民投资渠道狭窄,都会导致购房需求的增加。
新开工增速继续低于销售量增幅,那么市场关于房价上涨的预期就不会减弱。1-9月土地成交量同比下降3.3%,如果四季度土地成交量未明显增长,热点城市面临的市场压力和价格上涨压力更大,完成年度房价控制目标非常困难。
- 在市场化的调控政策未出台前,仍应坚持房地产调控各项政策
-
改革的总趋势是更多的发挥市场的作用,在市场化调控政策未出台前,和当前房价地价上涨预期不减的情况下,应继续坚持既有房地产市场调控。国务院及有关部门应督促有关热点城市从严落实好各项调控政策措施。政府部门应主动加强舆论引导,并做好政策储备。
- 增加住房用地和普通商品房的有效供应
-
建议有关部门,督促北上广深等热点城市采取切实有效措施,增加住房用地供应,缓解供求矛盾。同时,引导普通住房用地出让价与稳定房价的目标责任制挂钩,而不与地方财政收支平衡挂钩;加强对高价地项目的合规性审查,严防高价地再现。继续抓好保障房的建设与分配,加快制定城镇住房保障条例。
- 继续执行差别化的信贷政策和居民对首次购房贷款的优惠政策
-
当前我国银行体系流动性供应总体较为充裕。虽然媒体报道个别银行有收缩信贷的动向,但实际情况是各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。鉴于金融信贷政策对房地产市场的直接影响,建议金融监管部门密切跟踪监测个人住房贷款市场变化情况,加强与相关部门的协调配合,鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务,积极支持保障性安居工程和中小套型普通商品住房建设,继续执行差别化信贷政策,支持居民家庭首套自住购房需求,促进房地产市场持续稳定健康发展。
- 加强对市场的监测和监管
-
进一步加强商品房预售资金监管。加大房地产市场整治力度,认真查处房地产开发企业、中介机构哄抬房价等行为。
- 加快研究并出台长效机制
-
目前,社会各界对十八届三中全会寄予厚望,但也有相当比例的百姓对房价能否回归到合理区间表示不抱希望,建议政府在考虑经济增长合理区间的同时,也要考虑百姓在心理上对高房价的可承受能力。建议政府有关部门抓紧做好促进房地产市场健康发展长效机制的顶层设计,并针对市场变化分期分批地出台有关政策。在总结上海、重庆经验基础上,积极稳妥地推进房产税改革扩大试点工作,以此引导市场的预期。
- 第三季度土地市场热度不减,成交价格持续上涨
- 前三季度三区域土地成交价款明显上涨
- 大部分省市土地成交价款大幅上涨
- 三季度开发投资额环比递增
- 国内贷款比重持续下跌,利用外资条件改善
- 新开工面积先降后升,竣工面积环比小幅回升
- 商品房销售面积和金额再创新高,同比增幅放缓
- 65城房价环比上涨,房价上行压力依旧突出
- 三区域房地产开发投资逐月递增
- 三区域新开工面积环比均出现下降
- 三区域施工面积同比增速继续小幅回落
- 三区域竣工面积增长放缓,西部地区同比下降最快
- 三区域商品房销售继续回升,但增幅开始放缓
- 第三季度房地产开发投资平稳,到位资金增速放缓
- 土地市场热度不减,土地成交均价持续上涨
- 前三季度新开工、竣工面积与去年同期持平
- 商品房销售面积、销售金额同比上涨,增速放缓
- 一线城市商品房、土地市场同比涨幅最大
- 前三季度保障房开工率98% 完成投资8200亿元
- 保障性安居工程建设是政府的硬任务、硬承诺
- 典型房企拿地量价齐升,多数企业土储量仍偏低
- 企业业绩全面上升,龙头房企竞争加剧
- 2013年前三季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2013年前三季度全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50
- 2013年前三季度上海、广州、深圳房企销售排行
如需了解报告详细信息,或有意见建议及其他相关问题,请联系中房研协研究中心,骆女士,电话010-88380916或010-68323566-8068