四季度,中央各部委从规范购房融资、严控资金违规投向房地产领域、维护住房公积金缴存职工购房贷款权益等多方面联动,进一步完善了房地产市场长效机制框架。地方层面,多省市出台了培育和发展住房租赁市场试点工作的意见,推进住房租赁市场发展,同时严控商品住房价格,部分城市对偏远地区和引进人才限购放松,进一步深化分类调控。
- 加快长效机制建设,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性
加快住房制度改革和长效机制建设。12月8日,中共中央政治局会议强调,要深化供给侧结构性改革,激发各类市场主体活力,实施乡村振兴战略,推进区域协调发展,推动形成全面开放新格局,提高保障和改善民生水平,加快住房制度改革和长效机制建设,提供更多优质生态产品。
12月18日至20日举行的中央经济工作会议重申,将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。会议还强调要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。同时,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。此外,还要加大房地产市场秩序规范整顿力度,始终保持高压严查态势,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。
规范购房融资,严控资金违规投向房地产领域。住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理,强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严格按照合同约定监控贷款用途,严禁资金挪用于购房。要求房地产开发企业、房地产中介机构要依法履行反洗钱义务。
严防特色小镇房地产化。12月4日,国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,要求各地区要注重引入央企、国企和大中型民企等作为特色小镇主要投资运营商,尽可能避免政府举债建设进而加重债务包袱。要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模,从严控制房地产开发,合理确定住宅用地比例,并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高产业及商业用地比例,鼓励优先发展产业。科学论证企业创建特色小镇规划,对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关,防范“假小镇真地产”项目。
推进保障房分配、土地出让等公共资源配置信息公开。12月6日召开的国务院常务会议,确定推进公共资源配置领域政府信息公开的措施,推动规范化透明化。将保障性住房分配、政府采购、国有产权交易、国有土地使用权和矿业权出让、工程建设项目招投标等,由各地各部门纳入主动公开目录清单。
维护住房公积金缴存职工购房贷款权益。12月26日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,指出住房公积金管理中心和受托银行要规范贷款业务流程,减少审批环节,压缩审批时限。要求房地产开发企业在销售商品房时,提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。
推进房地产税立法。财政部部长肖捷撰文提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
- 地方积极落实长效机制,推进住房租赁市场发展
积极出台租赁市场发展政策细则。北京、郑州、合肥等多城市出台了培育和发展住房租赁市场试点工作的意见,明确了建设标准、配套服务、扶持政策、配租范围、上市条件、转让范围等内容;辽宁、山东、浙江等出台了省级文件,确定省级住房租赁试点城市,推进建设住房租赁与买卖监管服务平台。
租赁地块入市加速。自上海“只租不售”的纯租赁用地出让以来,杭州、广州、深圳、合肥、南京也依次跟进推出。除了公开招拍挂方式,政府还将商办用地、工业用地改造为租赁用地。同时,各地在政府在2018年工作报告中重点明确要保障租赁住房用地供给。
对偏远地区和引进人才限购放松。兰州对房地产市场区域性限购政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京、武汉、昆山等城市的高端及创新各类人才可不受限购政策制约购买首套住房,同时,有部分人才将享受购房补贴。
控制商品住房价格,加强监管。四季度,海南、湖北、芜湖、柳州、德州等省市发文要求不得擅自提价超过备案价格,并限制再次备案价格涨幅。同时,开展商品房销售价格行为联合检查,重点查处虚假价格促销,强制提供商品或服务并捆绑收费,捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格等行为。
摇号购房。长沙、南京、成都加入“摇号选房”之列,对全市或者部分区域新建商品住房项目采取公证摇号、排序选房的销售方式。
城市总规出台。北京、上海先后发布城市中远期的总体规划,将许多城市规划中的新理念、新措施、新目标纳入其中,使城市建设和房地产的平稳发展建立在长远规划基础之上,也为全国其他城市编制城市发展规划提供了样本。
- 市场:商品房销售再创新高
2017年,在严厉的政策叠加之下,全年商品房销售市场仍然保持较高增长,总量再创新高;投资、开发增速有所下滑,但整体走势平稳,土地成交价款和购置面积持续高增长;商品房“去库存”政策效果明显,待售面积持续减少;国房景气指数持续上涨。
投资:开发投资增幅走势平稳。四季度开发投资累计增速在7.0-7.8%之间,为全年最低区间,全年最高增速为9.3%,整体波动不大,走势平稳。住宅投资增幅主要靠中大户型拉动,144平方米以上住房涨幅为11.2%,其中的高档公寓和别墅为15.4%,而90平方米及以下住房则是-9.7%;办公楼投资全年累计增幅3.5%,较去年下降1.7个百分点,商业营业用房投资增速持续下滑,从年初11.8%的增幅转为年末1.3%的跌幅。
土地:购置面积和成交价款高增长。在开发投资构中比较,土地购置费增幅最大,全年上涨23.4%;设备工器具购置增幅为6.1%,建筑工程增幅为3.1%,安装工程增幅为1.9%。相对与涨幅持续减小的设备安装和建筑工程价格,土地要素价格增长明显。全年全国土地成交价款13643亿元,增幅高达49.5%,土地购置面积25508万平方米,同比增长15.8%。土地储备量决定了企业的市场份额,开发企业在全国各地土地市场上的竞争从未停止过,全年各省市同比增减幅高度差异化,增长最高的青海省涨幅为142.3%,跌幅最大的天津为-52.6%。
销售:商品房销售再创新高。全年新建商品房销售面积169408万平方米,同比增长7.7%,较去年同期增幅回落14.8个百分点;其中期房销售面积129413万平方米,同比增长9.6%,占总销量比重76.4%。商品房销售金额133701亿元,同比增长13.7%,较去年回落21.1个百分点;其中期房销售金额107415亿元,同比增长16.2%,占总销售金额的80.4%。销售面积增幅中,办公楼、商业营业用房明显高于住宅,住宅销售面积同比增长5.3%,办公楼增长24.3%,商业营业用房增长18.7%。
库存:商品房待售面积持续减少。12月末,商品房待售面积58923万平方米,较2016年末减少1.06亿平方米。按全年销售面积计算,目前的待售商品房去化周期仅为4个月,库存问题要高度重视,去库存不再是全国性的解决思路。
- 价格:新房价格总体趋稳 二线城市涨幅扩大
新房:一线城市房价环比下降或持平,二线城市涨幅扩大。 四季度,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量增加,上涨城市数量从10月的50个增至12月的57个,环比综合指数从10月的0.28%上涨至12月的0.48%。房价同比上涨城市数量保持在60个上下,同比综合指数走势平缓,四季度各月在5.7%左右。具体来看,四季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在中西部省会城市及三四线城市,乌鲁木齐、哈尔滨、昆明涨幅领跑全国,桂林、南充、泸州等城市也有较大涨幅。一线城市环比持续下降或持平,二线城市持续上涨,由10月的0.3%上涨到12月的0.57%,三四线城市涨幅低于二线城市,由10月的0.3%上涨到12月的0.47%。
二手房:价格持续上涨,同比涨幅持续回落。在70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量在47-51个,每月同比上涨的城市数量基本保持在65个。70个城市二手住宅环比综合平均涨幅有所回升,同比综合平均涨幅均逐月下降。环比价格变动中,至11月,北京已连续7个月成为跌幅最大的城市,12月厦门环比跌幅最大,北京、广州次之。
总体而言,在严厉的调控政策和预售证审批下,热点城市新房和二手房房价环比、同比涨跌幅趋同,在平稳区间内小幅波动,部分城市年末高端项目入市节奏加快,带动了环比价格的上涨,之前上涨过快的一些三四线城市也在政策和市场调节下涨幅放缓。
- 调控措施存在误伤。
限购等措施延缓了需求的释放,但存在需求反弹的压力。信贷政策存在部分误伤,买得起房变成买不起房,换房户变成无房户,在老家为老人购房丧失了个人在所在地购房条件。
- 结构调整缓慢。
一些地方重投资轻维护,郊区新开发住宅,交通、教育、医疗等配套服务差,形成新的库存;一些商业地产、城市综合体贪大图洋,脱离市场需求,大量抵押贷款,造成呆坏死账。
1、在满足首套刚需、支持改善性需求、遏制投机炒房的提法下,目前实施的“四限”调控政策不会放松,继续大力度推进长效机制建设,推进房地产税立法。
2、2017楼市在调控压力下再创销量新高,2018年的房地产销售、投资、开发规模总体保持稳定,高位运行,不同城市房地产市场继续分化。
3、有政府支持的、国有企业主导提供的、企业机构参与的租赁住房的供给会出现爆发性的增长。
4、行业集中度进一步提升,前十强房企业绩占整个市场比重超过30%。阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛,远洋,融信、金科、祥生、蓝光,都可能在2018年达到千亿的目标。
5、降成本、降负债、增利润将成为房地产企业2018年三大任务。租赁住房、高品质住宅、百年住宅、健康住宅供给增加,满足老百姓住房新需求。
1、规定合理的住房信贷政策,支持刚需和改善需求。
2、大力发展住房租赁市场,特别是长期租赁。在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁市场,支持专业化、机构化住房租赁企业、特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场,推进住房的多主体供应;通过公共租赁住房(含廉租房)、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式,拓宽住房保障渠道,解决好居民的住房问题。
3、推进信息联网。推进居民住房信息联网和开发项目开发、销售信息联网,建立健全市场监测分析制度,提高精准调控的能力和水平,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的住房供需格局,有效保障居民的合理住房需求。
4、坚持绿色发展理念,推动建造方式变革。提高建筑工业化和住宅产业化水平,提高全装修房和装配式建筑的比例,提高新建住房的性能与质量。
5、加强对居民小区的物业管理与服务,管好用好住房维修基金。在试点的基础上,有序推进既有小区特别是老旧小区的更新改造和适老化改造,包括加装电梯、增加保温层、楼顶平改坡、增设停车位充电桩等。
- 土地购置面积上涨,同比增速持续上升
- 土地成交价款、土地均价持续上升
- 多数省市土地购置面积同比上涨
- 房地产开发投资增速稳步增长
- 开发企业资金来源稳中有升
- 房地产信贷指标持续回落
- 新开工面积稳步上升
- 商品房销售面积和销售金额再创历史新高
- 商品住宅价格趋稳,一线城市房价同比涨幅持续回落
- 国房景气指数基本平稳
- 房地产开发投资增速下探,开发企业资金面整体偏紧
- 土地市场成交量价齐涨,地价高位运行
- 房屋新开工面积小幅回升,竣工面积持续负增长
- 商品住宅销售面积持续负增长,年末房价涨幅回升
- 三四线城市为全年商品房市场增长点
- 典型房企拿地意愿强烈,拿地建面及金额同环比大幅增长
- 百强房企分化格局延续
- 2017年前四季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2017年前四季度全国40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2017年前四季度中国房地产企业销售排行榜
如需了解报告详细信息,或有意见建议及其他相关问题,请联系中房研协测评研究中心,骆女士,电话010-88380916或010-68323566-8068