2018年三季度,中共中央政治局会议明确“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调;央行货币政策预期转向中性偏积极;棚改货币化安置逐步退出房价上涨压力大的城市。各地继续出台政策完善限购、限售,强化差别化信贷,积极开展房地产市场乱象治理行动,同时调整住房和土地供应结构。
- 下决心解决好房地产市场问题,支持租赁市场发展
保持宏观政策稳定。7月23日,国务院常务会议召开,要求保持宏观政策稳定,保持经济运行在合理区间。一是积极财政政策要更加积极。聚焦减税降费,包括企业研发费用加计扣除,先进制造业、现代服务业的增值税留抵退税返还等。二是稳健的货币政策要松紧适度。保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。引导金融机构将降准资金用于支持小微企业、市场化债转股等。三是加快国家融资担保基金出资到位。四是坚决出清“僵尸企业”,减少无效资金占用。
坚决遏制房价上涨。7月31日,中共中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
因地制宜调整棚改货币化安置政策。10月8日,国务院常务会议指出,棚改重点攻坚的仍是老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,严禁违规支出,努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
大力发展住房租赁市场。9月20日,国务院下发《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出住行消费方面,总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。
10月11日,《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》印发,提出了2018-2020年实施的六项重点任务,强调要大力发展住房租赁市场,要鼓励有条件的城市结合实际探索发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题;加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例;建立健全房地产信息发布机制,加强舆论引导,稳定市场预期。要求建设培育特色商贸小镇,推进经济型酒店连锁经营,鼓励发展各类生态、文化主题酒店和特色化、中小型家庭旅馆。
房地产税列入五年立法规划。9月7日,全国人大常委会立法工作会议指出,党中央已批准十三届全国人大常委会立法规划,其中房地产税法被列入一类项目。
推进土地利用计划“增存挂钩”。7月30日,自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,在大力推进土地利用计划“增存挂钩”、规范认定无效用地批准文件、有效处置闲置土地、做好批而未供和闲置土地调查确认、加强“增存挂钩”机制运行的监测监管等方面做出要求。各级自然资源主管部门分解下达新增建设用地计划,要把批而未供和闲置土地数量作为重要测算指标,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划安排。
住房反向抵押养老保险扩围。7月31日,银保监会印发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。要求保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。
- 地方调控不放松,积极开展房地产市场乱象治理行动
开展房地产市场乱象治理专项行动。多省市清理查处捂盘捂地、囤房炒房等房地产开发企业违法违规行为。在加大执法检查力度的同时,部分城市还出台了惩罚机制,视各类违法违规行为轻重程度,相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施予以严肃处理。
同时整治租赁住房及存量房交易市场秩序,查处房地产“黑中介”、虚假房源发布行为。要求住房租赁企业不得恶性竞争抢占房源,不得哄抬租金等。积极推进房地产领域守信联合激励和失信联合惩戒机制的建设。
收紧公积金贷款政策。内蒙古、广东、长沙、成都、合肥等省市优化资金使用,防止提取公积金用于炒房投机,限制第二次或第三套公积金贷款等;北京开始“认房认贷”,并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。
严格商品房销售价格申报制度。四川、长春、海口、三亚、哈尔滨等省市提出在售的商品房申报销售价格后方可销售,强化“一房一价”备案管理,申报价格不得虚高。
控制棚改货币化安置比例。湖南、长春、呼和浩特等省市提出控制棚改项目货币化安置比例,更多采取新建棚改安置房的方式。
调整住房和土地供应结构。多地明确各类住房供应比例,深圳提出市场商品住房占住房供应总量的40%左右,人才住房占20%左右,安居型商品房占20%左右,公共租赁住房占20%左右;西安市居住用地的20%用于公租房建设,20%用于共有产权房建设;太原要求商品住房地块规划条件至少配建住宅面积20%的租赁住房。河北限制低密度大户型住宅项目用地,合肥要求合理规划住宅地块的容积率。
- 市场:热度有所下滑
前三季度房地产投资增速平稳,小户型住房投资减少;项目新开工保持高增长;土地成交价款和土地购置面积增幅高位平稳;商品房销售方面,无论是分物业类型还是分地区,都表现为涨幅收窄、跌幅扩大;待售面积持续减少,商品住宅去化明显;国房景气指数保持惯性高位。
投资:开发投资增速平稳,小户型住房投资同比负增长。三季度开发投资累计同比增速走势较为平稳,保持在10%左右。前三季度住宅投资增长14.0%,主要靠中大户型拉动,144平方米以上住房涨幅为17.7%,其中的高档公寓和别墅为7.3%;90平方米及以下住房投资出现负增长,为-8.2%;办公楼和商业营业用房投资持续下降,分别为-11.4%、-9.1%。
土地:土地成交价款、土地购置面积保持高增长。在开发投资构成中比较,前三季度土地购置费增幅最大,上涨66.0%,土地要素价格增长明显。建筑工程、安装工程及设备工器具购置持续负增长,跌幅分别为-3.4%、-8.0%和-8.56%。
前三季度全国土地成交价款10002亿元,同比增幅为22.7 %,土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比,增长最高的贵州省上涨92.1%,跌幅最大的北京下降55.9%。
销售:商品房销售增速回落。前三季度新建商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,较上半年回落0.3个百分点;其中期房销售面积97549万平方米,同比增长10.2%,占总销量比重81.8%。商品房销售金额104132亿元,同比增长13.3%,较上半年上涨0.1个百分点;其中期房销售金额88734亿元,同比增长20.5%,占总销售金额的85.2%。从销量上分物业类型看,三季度内住宅销售面积保持增长,同比涨幅为3.3%,涨幅逐步收窄;办公楼同比下降9.3%,跌幅持续扩大;商业营业用房由涨转跌,同比下降1.1%。分地区来看,东部地区下降4.3%、中部上涨10.2%、西部上涨8.9%、东北下降3.5%,较1-8月份均表现为涨幅收窄或跌幅扩大的态势。
库存:商品房待售面积持续减少。9月末,商品房待售面积53191万平方米,处于近36个月最低值,其中住宅待售面积26010万平方米,办公楼待售面积3545万平方米,商业营业用房待售面积14021万平方米。与去年同期相比,住宅库存去化最为明显,下降19.4%,商业营业用房下降9.6%。目前大部分城市库存去化接近完成,全国库存处于低位,补库存、稳房价应成为楼市的主要方向,避免库存降低导致市场供需失衡。
- 价格:商品房价格总体依然上涨
新房:房价上涨城市数量较多。 7-9月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数据量分别为65个、67个、64个,环比指数算数平均值分别为1.21%、1.49%、1.00%。房价同比上涨城市数量分别为65个、68个、67个,同比指数算数平均值分别为6.61%、8.02%、8.87%。
二手房:9月上涨城市数量、价格环比涨幅回落明显。7-9月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为66个、66个、59个,环比指数算数平均值分别为1.12%、1.42%、0.93%。二手房价格同比上涨城市数量分别为64个、66个、66个,同比指数算数平均值分别为4.95%、6.15%、6.92%。
在市场强监管和企业降价促销下,9月房价涨幅有所回调,但数据体现出来的基本情况依然是上涨,在棚改去货币化安置的推进下,未来三四线城市房价仍有下降空间。
- 区域间不平衡不充分矛盾仍然存在。
1-9月,经济基础好、产业配套全,人口处于净流入趋势的东部地区,商品房销售虽然同比下降4.3%,但销售面积、销售额在全国的占比仍高达41%。经济相对落后、公共设施配套相对较弱的西部地区,商品房销售面积、销售额在全国的占比不到10%,增速双双回落。人口基本净流出的东北地区,商品房销售下降3.5%,降幅扩大0.3个百分点。住房区域之间、城市之间发展差距较大。住房市场仍处于“东强西弱”的局面;稳定住房供求关系的教育、医疗、交通、就业等资源也存在“东多西少”的状况,虽然数字在某一个季度、某一个月份会有变化,但总体上我们仍然要面对住房发展不平衡不充分不协调的矛盾。
- 行政政策限干预下,部分城市由“一房难求”转为“多房挑选”,市场出现波动。
国庆期间,杭州新上市项目的中签率为100%,上海的中签率70%;西安作为上半年房价强势上涨的城市风向已转,如曲江某楼盘近期推出473套房源销售为零,这与上半年“一房难求”的局面形成了强烈反差。
同时,部分城市房价出现较大波动,厦门二手房价格较今年年初已下调近8000元平方米,调整幅度15%左右,长沙商品房住宅9月环比下跌31.33%,环北京的霸州、固安、永清、香河房价普遍下跌30%左右,消费者投诉增加。