2018年四季度,中央层面推进棚户区改造,大力发展住房租赁市场,鼓励发展共有产权住房等多渠道解决群众住房问题。中央经济工作会议定调2019年房地产调控核心思路,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。地方层面继续落实因城施策,以加强价格备案管理、租赁市场管理、公积金政策调整为主,部分城市放宽限售政策。
- 房地产调控思路不变 多渠道解决住房问题
中央经济工作会议定调房地产调控思路。12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行,会议在明年要抓好的重点工作任务中提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件。10月8日,国务院常务会议提出,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障,通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式,让更多住房困难群众早日住进新居。
多渠道解决群众住房问题。10月11日,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》提出了2018-2020年实施的六项重点任务,强调要大力发展住房租赁市场,要鼓励有条件的城市结合实际探索发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题;同时,加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例;建立健全房地产信息发布机制,加强舆论引导,稳定市场预期。要求建设培育特色商贸小镇,推进经济型酒店连锁经营,鼓励发展各类生态、文化主题酒店和特色化、中小型家庭旅馆。
重拳治理房地产失信行为。10月15日,住建部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》重拳治理房地产市场失信行为,列举了住房保障方面、房地产市场方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象名单。
支持优质企业发行企业债券。12月5日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》指出,重点支持符合要求的优质企业发行企业债券。其中,房地产行业财务指标要求包括:房企资产总额应大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。优质企业须对债券资金用途实行正负面清单管理,“正面清单”应符合国家产业政策,聚焦企业经营主业;“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。
推动快递专业类物流园区改扩建。12月21日,国家发改委与交通部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》提出推动快递专业类物流园区改扩建。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目,经国务院及有关部门审批、核准、备案的,允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的,由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。
土地管理法、城市房地产管理法修正。12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案做出重要修改:删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用;现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
稳地价、稳房价、稳预期。12月24日,全国住房和城乡建设工作会议指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
- 各地加强价格备案和租赁市场管理 部分城市放宽限售政策
加强租赁市场监管。上海、浙江严格规范“租金贷”业务,实行租金价格管控;广州要求新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年,一次性收取租金不得超过一年;深圳规定住房最小出租单位,定期公布房屋租赁指导租金;武汉新(配)建租赁住房不得“以租代售”;北京加强公共租赁住房管理。
价格备案管理。青海、江西、海口、广州、襄阳等省市要求房地产开发企业要进行商品房预售方案申报并接受合理的价格指导,已经价格备案的商品房不得高于备案价格对外销售,从严把握备案价格调动的频次和幅度。
公积金政策调整。成都、长沙公积金贷款要求个人贷款额与缴存额挂钩;合肥针对贷款对象及条件等新增一系列细化规则;兰州停止受理商业银行住房贷款转公积金贷款等多项业务;武汉户籍办理异地个人住房公积金贷款,同时细化异地贷款的对象和条件;汕头提取住房公积金,所购房产必须在公积金缴存地或户籍所在地;广州提出在毗邻城市购买首套房可申请提取公积金。
部分城市放宽限售政策。菏泽取消新购住房限制转让措施,广州2017年3月30日以前出让土地的商服类物业,不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
放宽落户条件。杭州放宽高技能人才引进户口迁移政策;厦门放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员落户限制,放宽外来务工人员落户条件。
- 市场:多项指标创新高
全年房地产投资增速较为平稳,四季度略有放缓;项目新开工增速逐步提高,高位平稳;土地成交价款和土地购置面积保持高增长;商品房销售面积和销售金额增速回落,但绝对值仍创历史新高;商品房去化节奏仍然较快;国房景气指数略有回落。
投资:开发投资增速平稳,年末略有放缓。四季度开发投资累计增速走势较为平稳,从9.7%小幅回落至9.5%。全年住宅投资增长13.4%,主要靠中大户型拉动,144平方米以上住房涨幅为16.7%,其中的高档公寓和别墅为10.1%;90平方米及以下住房投资负增长,为-8.2%;办公楼和商业营业用房投资持续下降,分别为-11.3%、-9.4%。
在开发投资构成中比较,全年土地购置费增幅最大,上涨57.0%,建筑工程、安装工程及设备工器具购置持续负增长,跌幅分别为-2.3%、-10.5%和-1.7%。
土地:土地成交价款、土地购置面积增长明显。全国土地成交价款16102亿元,同比增幅为18.0 %,土地购置面积29142万平方米,同比增长14.2%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比,增长最高的四川省上涨89.8%,跌幅最大的北京下降47.2%。
销售:商品房销售面积及金额再创新高,增速回落。全年新建商品房销售面积171654万平方米,同比增长1.3%,比上年回落6.4个百分点;其中期房销售面积140610万平方米,同比增长8.7%,占总销量比重81.9%。商品房销售金额149973亿元,同比增长12.2%,较去年回落1.5个百分点;其中期房销售金额127774亿元,同比增长19.0%,占总销售金额的85.2%。销量上分物业类型看,住宅销售面积保持增长,同比上涨2.2%,办公楼和商业营业用房负增长,同比分别下降8.3%、6.8%;分地区来看,东部和东北地区负增长,同比分别下降5.0%、4.4%,中部和西部地区同比上涨,涨幅分别为6.8%、6.9%。
库存:商品房待售面积持续减少。2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比比上年末减少5072万平方米,办公楼减少15万平方米,商业营业用房减少1411万平方米。各城市库存状况逐步分化,地方政府在政策面从土地供应、棚改货币化安置等方面进行调整。
- 价格:环比上涨城市数量减少且价格增幅回落
新房:价格涨幅逐步回落。 10-12月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数据量分别为65个、63个、59个,环比增幅算数平均值分别为1.02%、0.98%、0.77%。房价同比上涨城市数量分别为67个、68个、69个,同比增幅算数平均值分别为9.65%、10.25%、10.56%。
二手房:环比上涨城市数量明显减少。10-12月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为54个、51个、47个,环比指数算数平均值分别为0.49%、0.54%、0.32%。二手房价格同比上涨城市数量分别为67个、66个、66个,同比指数算数平均值分别为7.28%、7.57%、7.64%。
城市之间的价格涨跌明显分化,环比下跌的城市数量持续增加,尤其是二手房市场。二手住宅不受限价政策影响,价格调整幅度较大,更能反映市场走势。
- 如何将“房子是用来住的,不是用来炒”的理念方针予以政策落地化。
“房子是用来住的,不是用来炒”无论在政策执行层面,还是在住房消费层面,都受到肯定和拥护,但还是处于思想理念和指导方针的高度,需要通过配套政策才能真正落地到实处。现在的问题是形式的口号容易喊,而落地的配套政策缺少研究和制定执行。房子如果成为商品房,要解决炒不炒的问题,必然要在机制体制调整和政策约束方面先行一步。否则,面对巨大经济利益,一般性的道德伦理召唤和个性化的自觉修养践行,都不可能从根本上解决房地产市场上社会化的炒作痼疾。
在现实经济条件下,解决商品房炒作价格大幅波动问题,其实有下列政策可供选择:
1)部分地、局部地,甚至是阶段性全部关闭房地产交易市场,如同今天的雄安和海南。
2)通过行政审批、禁令实行管制,坚决遏制房地产市场的商品房价格上涨,一手房、二手房和租赁房,一律不得涨价。如同现在一、二线城市普遍执行的新建商品房价格备案制。
3)不准城镇居民拥有第二套或者三套以上套数的商品住宅。因为谁拥有多套房,难免不会出租、出售和炒作。对多套房屋家庭或个人,实行高额空置税、增值税和房产税予以调节。如同现在一些地方实行的限购、限贷。
4)地方政府和房地产开发企业,将工作重点不是放在可售性商品房的开发上,而是放在可租性商品房的开发上。大幅度提高租赁房的供应比重,大幅度减少可售产权房的供应比重。如同现在一些地方大幅提升保障住房的土地和住房供应的做法。
5)通过若干年,坚决地、逐步地、大幅度地压缩城镇居民产权商品房的拥有比重,大幅度地提高城镇居民租赁商品房的拥有比重,让租赁住房成为城镇居民家庭的主流住房方式。如同现在雄安准备实施的规划方案。
上述五条政策选择,哪怕是实现了其中一条,相信“房住不炒”一定能夠完成从“理念一政策一落实”的三阶段。但是,这样的房地产发展机制和政策,与发展中国特色社会主义市场经济的改革初衷相吻合吗?它能夠满足日益增长的城乡住房需求吗?这是我们的发展难点,需要我们的理性智慧和政策选择。
- 建立什么样的房地产业长效机制。
建立房地产业健康稳定发展的长效机制,被我们提出多年了。2018年也在中央领导和高层会议中多次被重申。与“长效机制”一道被提及的,还有一个是“顶层设计”。现实情况是地方政府和房地产业企业,都在热盼等待房地产“长效机制”被“顶层设计”出来,大家还认为要不了多长时间,新的长效机制就会产生,可以尽快照办和适应了。但是房地产业的“长效机制”,目前客观上还存在两种有差异的认识:
1)认为只要建立起全国性的房地产市场信息搜集机制、市场运行预警机制和市场监管调控机制,就是房地产发展的长效机制的确立。还认为这种长效机制用不了多长时间,便可以完成了。
2)认为房地产的长效机制中,中央政府和地方政府对房地产的工作机制,只是长效机制中的重要方面,也是在较短时间内可以完成的。但这远不是房地产业长效机制的全部内容。如使房地产业呈现长期、稳定、健康发展,需要根据我国宏观经济现实需要和房地产经济发展客观规律,积极建设体系性的长效机制,它应该包括土地供应机制、规划引导机制、开发建设机制、市场交易机制、金融支撑机制、税费征收机制、住房保障机制、绿色建筑机制、法律保障机制、政府监管机制等。
这些机制的形成确立,单靠顶层设计和较短时间,是根本无法完成的。它需要基层创新和顶层设计的长期结合互动,它需要创新实践、比对箍选、纠错调整和法定推行。中国房地产长效机制的形成,注定是一个长期的、磨合的动态过程,而非一蹴而就。房地产长效机制的确需要顶层设计,但是顶层设计需要有牵头责任单位,需要有各相关高层部门的通力协作,还需要有路线图和时间表,只有如此,才能让房地产业具有明确的发展目标和价值取向。