2019年一季度,《政府工作报告》提出“更好解决群众住房问题”“落实城市主体责任”“稳步推进房地产税立法”。中央层面积极落实贯彻,银监会多次表示重点防范房地产金融风险,住建部规范住宅交易,发改委推进户籍制度改革。各地结合自身发展需要,调控方向有紧有松,在“稳地价、稳房价、稳预期”基础上微调。
- 防范房地产金融风险 促进房地产市场平稳健康发展
落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。3月5日,李克强总理作《政府工作报告》,提出2019年要坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。
重申“房子是用来住的、不是用来炒的”。4月19日,政治局召开会议,要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
深化农村土地制度改革。1月3日,中共中央、国务院发布《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》提到,要深化农村土地制度改革,健全土地流转规范管理制度,发展多种形式农业适度规模经营,允许承包土地的经营权担保融资。在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。
严禁以政府储备土地抵押融资行为。1月9日,自然资源部发布《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》表示,为更好实施建设用地“增存挂钩”机制,加快批而未供土地处置,严禁以政府储备土地违规融资,严禁将储备土地作为资产注入国有企业,妥善处理存量土地储备贷款,促进依法解押并合理供应。
开展集体建设用地建设租赁住房试点。1月11日,自然资源部、住建部原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。提出健全合同履约监管机制,保护租赁利益相关方合法权益;建立租金监测监管机制,租赁项目要合理确定租金,建立公开透明的租金变动约束机制,支持长期租赁等意见。1月15日,财政部和住建部联合发布《公共租赁住房资产管理暂行办法》,继续完善住房保障体系。
加强房地产金融审慎管理。2月25日,银保监会表示继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。2月26日,2019年人民银行金融市场工作会议强调,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月13日,银保监会发布《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》提出,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。
促进新型城镇化进程。3月31日,国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等方面促进新型城镇化进程。要求继续加大户籍制度改革力度,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
- 各地因城施策 调整政策走向
地方两会楼施政策聚焦“棚改”“稳地价、稳房价、稳预期”。各省人大会议在房地产方面以构建房地产市场健康发展长效机制为主,要求大力发展住房租赁市场,完善住房保障供应体系,推进棚户区改造。落实房地产调控城市主体责任制,科学制定“一城一策”实施方案,落实“稳地价、稳房价、稳预期”。
规范销售行为和引导理性购房。山东、长沙、廊坊、保定、合肥等省市整治房地产虚假宣传、哄抬房价、非法避税违法违规销售行为。武汉明确支持购房者对明显不合理的精装房解约退房;东莞提出购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金。
继续推人才进引战略,放宽落户限制。海南、芜湖等省市对引进人才在租房、购房、契税等方面给予不同等级的补贴,鼓励金融机构对引进人才住房贷款的利率予以优惠或者向住房租赁企业提供低息贷款,降低人才租赁住房成本。西安、南京、常州、石家庄、杭州等地放宽落户条件,对部分重点人群降低购房门槛。
贷款利率松动。青岛、北京、上海、南京等城市多家银行首套房贷利率执行基准利率上浮10%-15%,较之前普遍下调5%;合肥对于首套房贷已结清的,居民购买二套房时仍执行首套利率。
- 市场:多项指标增速下滑
一季度房地产投资增速较去年明显上升平稳;项目新开工增速回落;土地成交价款和土地购置面积大幅下跌;商品房销售面积负增长,销售金额增速回落;商品房库存持续减少;季度内国房景气指数逐月回升。
投资:开发投资增速较去年明显上升。一季度开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速较2018年增速上升2.3个百分点。住宅投资增长17.3%,主要靠中大户型拉动,144平方米以上住房涨幅为15.6%,其中的高档公寓和别墅为12.7%;90平方米及以下住房投资下降4.7%;办公楼和商业营业用房投资持续下降,分别下滑2.6%、9.9%。
在开发投资构成中比较,土地购置费增幅最大,上涨32.6%,其次为设备工器具购置和建筑工程,分别上涨19.5%、8.5%,安装工程持续负增长,下滑22.9%。
土地:成交价款、购置面积大幅下跌。一季度全国土地成交价款1194亿元,同比下跌27.0 %,土地购置面积2543万平方米,同比下跌33.1%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比,增长最高的宁夏上涨160.0%,跌幅最大的海南下降89.9%。
销售:商品房销售面积负增长,销售金额增速回落。一季度新建商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%;其中期房销售面积25133万平方米,同比增长3.2%,占总销量比重84.3%。商品房销售金额27039亿元,增长5.6%,较2018年回落6.6个百分点;其中期房销售金额23354亿元,同比增长8.2%,占总销售金额的86.4%。销量上分物业类型看,均为负增长,住宅销售面积下降0.6%,办公楼和商业营业用房分别下降11.1%、6.9%;分地区来看,东部地区负增长,同比下降6.8%,中部、西部和东北地区同比上涨,涨幅分别为2.8%、4.3%、0.3%。
库存:商品房待售面积持续减少。3月末,商品房待售面积51646万平方米,比2018年末减少768万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积增加1万平方米,商业营业用房待售面积减少372万平方米。商品房库存再创新低,同时部分三四线城市库存出现上升趋势。
- 价格:环比上涨城市数量明显增加
新房:70城同比全部上涨。 1-3月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数据量分别为58个、57个、65个,环比增幅算数平均值分别为0.61%、0.53%、0.61%。房价同比上涨城市数量分别为68个、69个、70个,同比增幅算数平均值分别为10.82%、11.09%、11.30%。
二手房:环比上涨城市数量明显增加。1-3月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为41个、47个、57个,环比指数算数平均值分别为0.22%、0.30%、0.46%。二手房价格同比上涨城市数量分别为66个、66个、67个,同比指数算数平均值分别为7.68%、7.79%、7.89%。
- 保障房建设和实际需求的精准对接有待完善
黑龙江省鹤岗“白菜价”房子的案例反映出,在部分三四线城市,棚改房供应大于需求,成为一种新的库存变量。2018年北京市共提出3.2万套共有产权住宅,但实现销售只有50%。尽管房价比周边楼盘便宜30-50%,但是仍未获得符合购买条件家庭的普遍青睐,一些楼盘弃购率甚至高达80-90%。造成大量保障性住宅积压空置的主要原因是政策设定的购买门槛限制部分需求,房屋供应和有购房需求者的工作生活区域不相匹配,项目区位偏辟、公共资源配套不足等。还有一个原因不可忽视,与郊区商品房价格可以灵活变动不同,共有产权房定价及购房者持有产权比例是事先定好的,但实际认购时,其经济层面的性价比如果低于完全产权的商品房,真实的价格优惠不明显,弃购就不可避免了。
- 少数地区土地招拍挂、地价、房价呈现暗流涌动
在“稳经济”大环境下,稳定土地供应、地价和房价应获高度重视和有效缓解。今年一季度宏观经济取得比普遍预料更好地稳定局面,表明一系列经济政策调整取得明显实效。房地产市场在不少地方出现了阶段性回暖的“小阳春”,但随之产生供地热络、“招拍挂“频次激增、地价售价和租金上升的情况,一些热点城市受到主管部门的关注和点名。国家统计局一季度70城市价格指数也表明绝大多数城市环比上升,一线城市节后回暖明显。