2019年三季度,中共中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,确定了三、四季度政策基调,各部委在土地、财税金融等方面出台相关政策落实房地产市场长效管理机制,防范房地产金融风险,同事推动商业、体育、养老消费,保障相关设施用地。各省、市调控政策松紧有度,一方面部分城市加强“限购”“限价”“限售”措施,另一方面积极培育和发展租赁住房市场,在引进人才落户上持续发力。
- 土地制度构建取得进展
7月19日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》提出:完善转让规则,促进要素流通;完善出租管理,提高服务水平;完善抵押机制,保障合法权益;创新运行模式,规范市场秩序;健全服务体系,加强监测监管。
9月20日,农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅、依法保护农民合法权益、做好宅基地基础工作等。严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
- 着力防范房地产金融风险
7月31日,中国人民银行提出要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。要保持房地产金融政策连续性稳定性;保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
8月10日,银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。
8月17日,中国人民银行改革完善市场报价利率(LPR)形成机制。
8月25日,中国人民银行印发《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
9月4日,国务院常务会议强调专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
9月11日,银保监会对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域,以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施。多措并举化解高风险金融机构风险,持续整治网络借贷等互联网金融风险,坚决打击非法金融活动,遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。
- 整治机构乱象,完善住房保障体系
9月18日,住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会,要求通过专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设,不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心。
9月26日,住建部表示,将加快完善住房保障体系和住房市场体系,加快解决城镇中低收入居民,特别是新市民住房问题,促进实现全体人民住有所居。主要有四个方面,一是进一步做好公租房保障工作;二是大力发展和培育住房租赁市场;三是因地制宜发展共有产权住房;四是稳步推进城镇棚户区改造。
- 支持区域或片区发展
8月6日,国务院同意设立中国(上海)自由贸易试验区临港新片区,规划范围是:上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。
8月18日,中共中央国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,提出要加快实施创新驱动发展战略,加快构建现代产业体系,加快形成全面深化改革开放新格局,促进社会治理现代化,全面推进城市精神文明建设。助推粤港澳大湾区建设发展更具竞争力的文化产业和旅游业,完善社会保障体系,提升教育医疗事业发展水平,构建城市绿色发展新格局。
8月26日,国务院印发《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》,提出了各有侧重的差别化改革试点任务。
- 推动商业、体育、养老消费,保障相关设施用地
8月27日,国务院办公厅发布《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,推动传统流通企业创新转型升级。鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体;在城市规划调整、公共基础设施配套、改扩建用地保障等方面给予支持。
9月17日,国务院颁布《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》,,鼓励各地探索利用集体建设用地、符合条件的“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)土地发展体育产业。鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施,并允许按照体育设施设计要求,依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求,实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
9月23日,民政部印发《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》,提出要实施社区养老服务设施建设行动计划,指导、督促和检查各地确保新建住宅小区配套养老服务设施,老旧小区通过政府回购、租赁、改造等方式因地制宜补足养老设施。
- 地方落实“因城施策” 落实租赁住房发展政策 多地降低人才落户门槛
继续加强房地产市场调控。大连实施商品住房价格指导,要求实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。苏州“限售”,新房取得不动产权证3年后可转让,二手房5年。南昌规范销售行为,购“三限房”需须经过摇号方式进行。呼和浩特差别化限制购房贷款,三套及以上住房的不得办理商业贷款。东莞对拥有一套及以上住房的港澳台居民,暂停销售新建商品住房。海南垦区建房严格执行“一户一宅”制度,不得对外销售或转让。
住房租赁试点城市探索发展措施。北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都16城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。各城市积极探索住房租赁试点措施,涉及盘活存量、扩大增量、培育规模化企业和规范市场方面。主要体现在建立租赁用地供应绿色通道,存量房改租赁住房,减免税费,稳定价格、规范租赁合同等。不在试点范围内的西安、南宁等城市也提出培育和发展住房租赁市场的实施意见。
持续推进人才住房政策。杭州余杭区对高层次人才租赁和购房补贴;武汉为留汉大学生提供租赁补贴和共有产权房优惠政策;上海临港地区人才“居转户”年限从7年缩短到5年,核心人才缩短到3年,非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人,购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短到3年。
南京六合区提出非南京户籍名下无房者只要拥有大专以上学历或者中级职称即可在该区购房;天津对承接北京非首都功能疏解的项目,职工户籍暂未迁入天津,且其家庭在天津无住房,可在天津购房1套;三亚尚未落户各类人才可凭缴税或社保申购1套住房,不久后,海南取消全省(除三沙外)落户限制。
规范开发企业销售行为。南宁约谈全市120家房企,对捂盘惜售、违规代理、违规预售等违法违规行为进行排查整治。安徽对有严重失信行为、造成不良影响的房地产开发企业,纳入“黑名单”,采取限制房地产开发项目投标、限制参与政府采购等措施。
加强金融监管。北京要求确保个人信用卡透支用于消费领域,不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。浙江印发《关于进一步规范个人消费贷款有关问题的通知》,要求银行机构加强个人消费贷款用途管控,其中严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。
- 市场:销售面积、土地成交跌幅收窄
前三季度房地产投资增速较增速保持高增长;项目新开工增速持续小幅回落;土地成交价款和土地购置面积持续下跌,跌幅收窄;商品房销售面积负增长,跌幅收窄,销售金额增速扩大;商品房库存持续减少;季度内国房景气指数温和上扬。
投资:开发投资量保持高位,增速走势平稳。前三季度开发投资98008亿元,同比增长10.5%,保持稳定增长。住宅投资增长14.9%,主要靠90-144平的中大户型拉动,同比增幅高达25.7%,144平方米以上住房涨幅为8.7%,其中的高档公寓和别墅下降5.3%;90平方米及以下住房投资下降5.3%;办公楼投资小幅上涨0.8%,商业营业用房持续下降,下滑8.0%。
在开发投资构成中,土地购置费上涨19.6%,涨幅低于设备工器具购置的22.9%,再次为建安工程上涨10.6%,安装工程持续负增长,下滑24.6%。
土地:成交价款、购置面积仍大幅下跌。前三季度全国土地成交价款8186亿元,同比下跌18.2%,土地购置面积15454万平方米,同比下跌20.2%,跌幅分别较上半年收窄9.3和7.4个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比,增长最高的山西上涨141.4%,跌幅的海南下降57.2%。
销售:商品房销售面积跌幅收窄,销售金额增速扩大。前三季度新建商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,跌幅较上半年收窄1.7个百分点;其中期房销售面积101963万平方米,同比增长4.5%,占总销量比重85.5%。商品房销售金额111491亿元,增长7.1%,增幅较上半年扩大1.5个百分点;其中期房销售金额97839亿元,同比增长10.3%,占总销售金额的87.7%。分类物业销售面积中住宅上涨1.1%,办公楼和商业营业用房分别下降11.0%、13.7%;分地区来看,东部及东北地区负增长,分别下降2.9%、5.9%、8.3%,中部和西部地区分别上涨0.5%、4.6%。
库存:持续减少。9月末,商品房待售面积49346万平方米,比8月末减少438万平方米。其中,住宅待售面积减少293万平方米,办公楼待售面积增加5万平方米,商业营业用房待售面积减少133万平方米。
- 价格:房价上涨城市数量减少
新房:上涨城市数量减少,同比涨幅明显收窄。 7-9月,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为60个、55个、53个,环比增幅算数平均值分别为0.59%、0.58%、0.53%。7、8月,70个大中城市房价同比为上涨,9月上涨城市数量减少1个,同比增幅算数平均值分别为10.09%、9.09%、8.57%。
二手房:上涨城市持续减少。7-9月,70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为48个、43个、40个,环比指数算数平均值分别为0.37%、0.26%、0.27%。7-9月,价格同比上涨城市数量分别为67个、63个、59个,同比指数算数平均值分别为6.54%、5.31%、4.62%。
目前房地产市场整体运行平稳,各项指标向好,不过在金融监管对房地产领域不断趋严下,企业资金链存在一定风险。同时,共享办公、长租公寓、特色小镇等细分市场在发展过程中处境两难,尚需找到平衡点和破解之处。
1、融资监管收紧,房企资金链存风险。前三季度数据来看,房企资金链受销售回暖影响出现改善,但始于今年5月融资管控还在持续,近期严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的中央和地方性监管政策仍密集出台。房企融资分化也更加明显,银行贷款多倾向于优质房企,小房企得到的支持较少。同时,不少房企债务到期,企业资金压力凸显。
2、共享办公盈利面临难题押宝未来。“共享办公”创办于2010年,2014年中国开始引入。SOHO3Q、优客工场、氪空间是国内行业的领先者。共享办公在2017年前后经历了一段高光时刻,此后行业开始调整,企业进入了并购重组阶段。在此期间,资金与经营问题一直久久不散,业绩亏损、模式单一、整体收缩,成为关注焦点。今年以来,几家知名共享办公企业相继调整管理层,不少公司都放出了上市计划,随着美国行业扛旗玩家“WeWork”撤回上市招股书,人们对共享办公的焦虑和质疑再次泛起。它是不是成功的商业模式?未来如何调整?移动办公能否成为趋势?
目前,“共享办公”正处两难境地:扩张将亏损,不扩张丢市场。前期行业扩张过猛,速度过快,存在失序;不停烧饯,直接导致利润锐减甚至亏损;业主房租上涨,前期投入多,投资回报周期长,空置率高,利润空间小;入住企业一旦人员增多就撤出;传统办公室租金低于“共享办公”;小企业获客和融资难度高,两极分化态势明显等;这些都是整个行业面对的共同挑战。
当前,“WeWork”中国的会员正常办公,但发展规模和速度正在下调。“优客工场”的上市时间和地点都未确定。他们都需要继续融资,以更广阔的未来前景做支撑。对管理层和运营模式进行调整,打造“全周期企业办公服务商”新战略,完成从“联系办公”到“综合办公服务+新型资产管理”的业务模式升级,正在成为更多企业的发展目标。
3、长租公寓又现新一轮“爆雷”。两年前,长租公寓得到政策和金融的双重支持,一时间成为产业发展的热点。但从去年到今年三季度,各地长租公寓“爆雷”不断。一批具有市场知名度的项目,如寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、乐伽公寓、悦如公寓、德寓、国畅等相继关门。
表面上主要原因是经营预期和市场反馈不一致,成本高企,经营不善、资金链断裂,无力维持。但细究起来,有几个深层原因:急于扩张规模,经济实力和管运经验都嫌不足;高价收储,低价出租,难以闭环维系;向房东缴交租金一月或一季,向租房客收取租金半年或一年,原本的时间差未能顺畅打出;对经营者法律约束不足,押金、担保金制度缺失或存缺陷;自我造血功能不足,依赖外部不断输血,要求不断融资,而未能获得投资人和金融机构青睐;市场竞争激烈,市场租金水平下移;有商业模式,无盈利模式;房东租金被拖欠,引发业主撤出;找不到租客和房东的利益平衡点。
目前,长租公寓的头部企业尚能坚持,而大批中小公寓项目则面临较大的洗牌和淘汰概率,股权转让或退出,渐成无奈选择。
4、特色产业小镇如何继续往前走。特色产业小镇的提出和推动源自浙江,2015-2016年浙江率先提出建设37+42个省定特色产业小镇。2016-17年住建部提出在全国建设127+276个特色产业小镇,国家体育总局提出建设96个体育特色产业小镇。到了2018年全国各省市自治区公布的特色产业小镇规划总计竟高达2698个,大大高于国家发改委提出的全国建1000个的目标,总投资规模超过十万亿元。另外PPP项目入库数已有74个。特色产业小镇建设一直获得了各级政府在规划、土地、财政、金融等方面的支持。2019年4月,传出了全国淘汰整改419个特色产业小镇的消息。
我们总结归纳的主要问题大致有:一哄而起,滥用、套用、借用,特色不鲜明,产镇不融合;缺失投资主体和权属界定;综合债务率过高,投资巨大,周期长后续无力;占地比重过高,破坏生态环境,被房地产业化等。
从未来长处看,特色产业小镇是在中国城镇化浪潮、社会主义新农村建设和农村脱贫战略决战背景下应运而生的,当有巨大发展空间和潜力。当前放慢脚步、缩短战线、聚焦重点、求成不求滥,引入城市资本、城市人口、城市产业,似乎是破解之道。
1、四季度楼市调控的主基调依然是维护市场稳定,宏观经济有保增长需求,但房地产政策不会大面积放松,也不会加码,“因城施策”依然是下阶段应对市场波动的主要手段。城市在遵循"一城一策"的政策基调下双向调控,一方面部分城市以人才落户等方式对现有政策进行优化,另一方面房价上涨、库存较低的城市将加大调控力度。金融信贷政策全面持续收紧,地方将逐步落实防范房地产金融风险的监管措施。
2、四季度开发企业为冲业绩推盘更加积极,打折售楼再掀高峰,对应需求端改善购房者的集中释放。销售面积及金额将再创新高。房地产各项指标上,投资将保持高位稳定增长;四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期,新增项目供应增加,营销力度加强,全年销售面积有望正增长,销售金额保持涨势;受季节影响,新开工节奏放缓;土地市场有所回升,但仍保持负增长,土地市场低位运行下,财务状况较好的房地产企业四季度将加大土地上投资力度,及时补仓。
3、融资环境依然从紧,部分高杠杆企业可能面临借款兑付困难。房地产开发企业在融资环境全方位收紧下,不同类型企业表现更加分化,头部企业融资渠道较多,且拿地谨慎,经营风险总体可控。中型高杠杆房企则面临更多挑战,投资决策稍有不慎,资金回流不畅,轻则拖累发展速度,重则可能资金链断裂,破产倒闭。行业进入调整期,平台期,所有企业都应更加重视销售回款,进行风险管控、控制成本。
- 三季度土地购置面积连续负增长,遇冷态势不改
- 土地成交价款降幅收窄
- 多数省市土地量价齐跌
- 房地产开发投资维持平稳高增长
- 开发企业到位资金同比增速小幅反弹
- 房地产贷款余额增速继续平稳回落
- 新开工下行趋势未变,竣工持续修复
- 商品房销售增速好于预期
- 新房价格涨幅缓步收窄,一线城市价格涨幅“回归”主线
- 国房景气指数平缓向上
- 房地产开发投资增速小幅下调,开发企业资金面仍较为宽松
- 土地市场成交量回升,土地价格上涨
- 房屋新开工持续增长,竣工面积跌幅收窄
- 商品房销售面积负增长 销售金额稳定正增长 房价上涨持续
- 市场以稳为主 一线城市表现好于预期
- 典型房企保持审慎投资,防风险控成本成关键
- 销售放缓和集中度提升
- 2019年三季度主要统计数据
- 房地产市场主要指标汇总
- 2019年三季度40个重点城市房地产开发投资同比情况
- 2019年三季度中国房地产企业销售排行榜
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