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2014中国房地产上市公司测评成果发布全国联合发布媒体

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领导致辞

刘志峰:促进上市房企提质增效 推动行业平稳健康发展
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰
今天是我们连续第七届发布上市公司测评报告及排行榜,这次测评有以下几个特点值得关注:1,负债水平上升,风控有待加强。2,市场理性回归,成本意识加强。3,多业态发展形成,转型与服务双提升。4,区域、城市分化加剧,机遇挑战并存。从测评结果看,今后一段时间,行业要保持平稳健康发展要具备以下条件:一是企业要有符合自身发展的业态和适度调整的能力;二是要具有转型创新的经营团队;三是要有金融创新的不同手段;四是前端要有产业化的建造方式,后端要有服务链的价值拓展;五是企业发展导向要符合绿色低碳、节能环保的国家政策。同时抓住新型城镇化机遇,发挥机制、管理上的优势...[详细 ]

主题演讲

周忻:行业之变 市场之变 易居之变
易居中国董事局主席兼总裁
易居中国董事局主席兼总裁周忻在2014中国房地产上市公司测评成果发布会上表示,过去的十年,“人有多大胆”的趋势已经过去了。过去十年有很多公司消亡了,“只要能够借钱,一定可以成功”,但是未来十年,或者从现在开始不一样了,这个市场,我相信会有血腥,这个是正常的、市场成熟的体现。
房地产业经历20多年,我们的企业变得成熟,变得很有经验了,今天的基础和抗拒风险的能力超过十年前,抗变革的能力超越十年前。所以我把这个定义是成人的游戏,所以这个市场是精彩的。虽然有波折,血腥,但是一定是精彩的。 [详细 ]

2014中国房地产上市公司测评成果发布

丁祖昱:上市房企发展模式不断创新
中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁
中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱表示,2014年房地产上市公司测评,从成果上来说分为综合实力榜和单项榜。第一是综合实力榜,我们对100强公司通过模型和公式,分析的成果很到位,具体细节参见报告。第二是单项榜,根据绩效和创新能力等进行排名,并且分为H股和A股。另外,单项榜单还有风险控制5强、创新盈利5强等。
从测评来看,发展模式的不断创新、企业未来的定位变化、单纯住宅的开发销售模式的变化,这些变化是很好的现象。作为房企标杆,每一个突破和思考都将为整个行业带来新的变化。相信2014年上市房企的表现会更加精彩。 [详细 ]

2014中国房地产上市公司测评榜单

综合实力100强名单
排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称 排名 企业名称
1 万科       000002.SZ 26 建业地产     00832.HK 51 深圳控股     00604.HK 76 毅德国际     01396.HK
2 保利地产     600048.SH 27 中南建设     000961.SZ 52 城投控股     600649.SH 77 卓尔发展     02098.HK
3 中国海外发展   00688.HK 28 荣盛发展     002146.SZ 53 滨江集团     002244.SZ 78 阳光100中国   02608.HK
4 恒大地产     03333.HK 29 阳光城     000671.SZ 54 泛海控股     000046.SZ 79 信达地产     600657.SH
5 龙湖地产     00960.HK 30 SOHO中国     00410.HK 55 龙光地产     03380.HK 80 鲁商置业     600223.SH
6 世茂房地产     00813.HK 31 合生创展集团    00754.HK 56 恒盛地产     00845.HK 81 华远地产     600743.SH
7 碧桂园     02007.HK 33 方兴地产     00817.HK 58 嘉华国际     00173.HK 83 栖霞建设     600533.SH
8 富力地产     02777.HK 34 泰禾集团     000732.SZ 59 中粮地产     000031.SZ 84 张江高科     600895.SH
9 融创中国     01918.HK 35 上实城市开发   00563.HK 60 中天城投     000540.SZ 85 五矿建设     00230.HK
10 华润置地     01109.HK 32 越秀地产     00123.HK 57 中渝置地     01224.HK 82 天安     00028.HK
11 远洋地产     03377.HK 36 宝龙地产     01238.HK 61 明发集团     00846.HK 86 众安房产     00672.HK
12 招商地产     000024.SZ 37 沿海家园     01124.HK 62 中骏置业     01966.HK 87 宁波富达     600724.SH
13 绿城中国     03900.HK 38 新世界中国     00917.HK 63 华发股份     600325.SH 88 新华联     000620.SZ
14 华夏幸福     600340.SH 39 禹洲地产     01628.HK 64 北辰实业     601588.SH 89 深振业     000006.SZ
15 佳兆业集团    01638.HK 40 建发股份     600153.SH 65 花样年控股     01777.HK 90 五洲国际     01369.HK
16 金地集团     600383.SH 41 瑞安房地产     00272.HK 66 时代地产     01233.HK 91 大名城     600094.SH
17 雅居乐地产    03383.HK 42 首开股份     600376.SH 67 中华企业     600675.SH 92 中航地产     000043.SZ
18 金科股份     000656.SZ 43 仁恒置地     Z25.SI 68 华南城     01668.HK 93 浦东金桥     600639.SH
19 新城发展控股   01030.HK 44 北京城建     600266.SH 69 苏宁环球     000718.SZ 94 顺发恒业     000631.SZ
20 金隅股份     601992.SH 45 景瑞控股     01862.HK 70 福星股份     000926.SZ 95 荣安地产     000517.SZ
21 保利置业集团   00119.HK 46 合景泰富     01813.HK 71 莱蒙国际     03688.HK 96 南京高科     600064.SH
22 金融街     000402.SZ 47 雅戈尔     600177.SH 72 嘉凯城     000918.SZ 97 云南城投     600239.SH
23 华侨城     000069.SZ 48 陆家嘴     600663.SH 73 银亿股份     000981.SZ 98 天房发展     600322.SH
24 旭辉控股集团   00884.HK 49 新湖中宝     600208.SH 74 冠城大通     600067.SH 99 上置集团     01207.HK
25 路劲基建     01098.HK 50 首创置业     02868.HK 75 中国奥园     03883.HK 100 万通地产     600246.SH

2014中国房地产上市公司专项排行榜I

A、H股十强

2014中国房地产上市公司专项排行榜II

  • 风险控制5强   发展速度5强   经营绩效5强 三角icon
  • 资本运营5强   创新能力5强 三角icon
风险控制5强
企业名称 企业代码
1 中国海外发展 00688.HK
2 上实城市开发 00563.HK
3 阳光城 000671.SZ
4 旭辉控股集团 00884.HK
5 路劲基建 01098.HK
发展速度5强
企业名称 企业代码
1 时代地产 01233.HK
2 泰禾集团 000732.SZ
3 禹洲地产 01628.HK
4 宝龙地产 01238.HK
5 景瑞控股 01862.HK
经营绩效5强
企业名称 企业代码
1 金隅股份 601992.SH
2 新城发展控股 01030.HK
3 建业地产 00832.HK
4 雅居乐地产 03383.HK
5 世茂房地产 00813.HK

上市房企高峰论坛(一)

新阶段,房地产市场形势分析及前瞻
上市房企在严厉的调控环境中仍有着优秀的表现,但同时也存在着一些问题,比如抗风险能力不足,负债水平仍高企,盈利效率出现下滑;也出现一些新动向,比如分化整合日益明显,轻重资产模式之争等等。在这样的态势下,我们的上市房企今年会有怎么样的表现呢,对今年的房地产市场又如何判断呢?

上市房企高峰论坛(二)

现场直击

上一张
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰致辞
下一张

2014中国房地产上市公司测评研究报告

  • 入榜企业分析三角icon
  • 资本市场表现三角icon
  • 运营规模分析三角icon
  • 抗风险能力分析三角icon
  • 盈利能力分析三角icon
  • 发展潜力分析三角icon
  • 经营效率分析三角icon
  • 社会责任分析三角icon
  • 创新能力分析三角icon

万科七年蝉联榜首,保利中海位居前三
      根据2014中国房地产上市公司测评结果显示,万科连续多年位居榜首,保利地产和中国海外发展位居三强,其中,中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位,碧桂园上升六个位次至第七,富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。

      占据榜首的万科聚焦主流市场,坚持以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主的产品定位,144平方米以下户型占比达到91.5%。配合良好的销售节奏,万科2013全年实现销售金额1709.4亿元,销售面积1489.9万平方米,同比分别增长21.0%和15.0%,销售金额再度刷新行业纪录。

房产板块整体低迷,估值水平差异很大
      2013年,沪深房地产板块指数与大盘走势基本一致,整体呈震荡下行态势,且表现弱于大盘走势。以2013年12月31日收盘价计算,房地产行业指数年内累计下降9.56%,而沪深300指数累计降幅为7.65%。港股方面,在恒生内地100指数累计上升1.01%的情况下,恒生地产分类指数年内仍累计下降9.17%。在基本面与政策面交替作用下,上市房企整体表现低迷,仅在主题投资遇机会时,题材类个股有超预期表现。

      全年来看,房地产板块超额收益时间段主要在7-9月,期间基本面稳定向好,调控压力较小。具体看,年初大盘整体向好,房地产板块上行。2月至3月,受“新国五条”影响,房地产板块大幅回调。而4月至5月,地产指数反弹并创出年内新高。在6月资金紧张、资金成本突然大幅上升背景下,房地产板块跟随大盘深幅调整。7月,新型城镇化概念带动地产板块反弹,自贸区概念兴起,相关地产类上市公司有较好表现。10月以后,一二线城市加大了房地产调控力度,房地产板块再度表现低迷。

规模导向特征明显,千亿阵营增至五家
     2013年,上市房企资产总额均值为362.89亿元,同比上升24.33%;净资产均值为102.66亿元,同比上升17.11%;房地产业务收入均值为92.08亿元,同比上升46.63%;营业利润均值18.08亿元,同比上升12.53%;各项规模指标同比增幅均有较大幅度的回升。

     总资产方面,2013年,沪深上市房企总资产均值为236.71亿元,同比增长26.14%;在港上市房企总资产均值为640.89亿元,同比增长15.22%,增速较上年提升13.68个百分点。房地产业务收入方面,2013年,沪深上市房企收入均值为65.11亿元,同比增长64.37%;在港上市房企收入均值151.51亿元,同比增长26.11%。总体来看,在港上市房地产公司的资产规模、房地产业务收入在绝对量上依然领先于沪深上市房地产公司,但近两年来的扩张速度已慢于沪深上市房企。

盈利比率持续下滑,标杆企业出现分化
      从绝对值指标看,2013年,上市房企净利润均值止降回升,为13.76亿元,同比增长16.44%;现金及现金等价物余额均值为44.00亿元,同比增长19.73%。从比率指标看,净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中。由于成本费用相对利润额增速更快,成本费用利润率同比下滑3.31个百分点至28.56%,企业需加强成本和费用的管控,全面提高盈利效率。

      2013年,受房地产开发成本费用上升且房价上涨压力较大的影响,盈利增长型和盈利维持型企业数量较上年明显减少,分别仅占6%和13%,二者合计比例下降了21个百分点,盈利乏力型和盈利下滑型两类企业的占比分别为55%和26%,合计占比从上年的60%上升至81%。数据表明,企业盈利能力分化明显。

高周转快销成主流,精准运营平衡成本
      2013年,房地产上市公司存货均值在200亿元左右,同比增加约25%,较上年提高10个百分点,去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升,但由于两级分化情况比较严重,再加上个别企业极端值的影响,行业均值由上年的0.60降至0.47;流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25,基本与上年持平。

      近年来,由于土地成本和资金成本不断攀升,而杠杆系数提升空间有限,高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看,产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业,在周转速度上更胜一筹,而定位仍偏高端住宅和商业物业且产品差异化程度较高的企业,周转速度普遍较低。

营销服务触网升级,勾勒发展地域版图
      为了在竞争日趋激烈的房地产市场实现企业长期可持续发展,在营销、社区服务等层面积极探索创新成为企业的必然选择。2013年4月,新浪乐居推出“口袋乐居”、“口袋经纪人”、“口袋家居-装修钱管家”三款房产家居类移动客户端APP产品。11月,乐居发布房产电商4.0平台,推出金融产品“乐居贷”,在E信通优惠购房者的基础上,还将为购房者解决首付不足的难题。与此同时,以“大数据”、“云服务”为基础的社区服务创新引人注目。

      除在营销、服务等经营面上积极创新外,在业务领域的拓展上,多家企业对养老地产和相关服务也展开了探索。
      上市房企在市场定位的创新也没有停止脚步。不少上市房企通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。
      一些上市房企抓住国家推进城镇化的机遇,积极参与城镇化建设。

2014中国房地产上市公司测评结论

1.市场分化迹象显现,竞争压力持续加大
2011-2014年1季度国房景气指数走势

      2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势,在投资交易两旺的背景下,2013全年国房景气指数整体高于上年水平。但是进入2014年,市场情况有所变化,房地产开发投资增速开始放缓,开工销售指数呈负增长。持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。

      尽管市场转冷迹象与我国宏观经济整体增幅下滑的态势有一定关系,再加上银行放贷额度收紧等多个因素,可能进一步影响购房者入市的信心,从而加剧市场观望情绪,预计2014年房地产市场压力将有所增加。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化。

2.上市房企市值下滑,资本市场不乏亮点
2009-2013年IPO及借壳上市房地产企业数量

      从市场和行业面来看,房地产上市公司估值普遍较低,资本市场对行业悲观预期未有方向性变化。2013年,房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊,行业下行空间有限,2014年第一季度,行业估值有所修复,但货币政策仍中性偏紧,海外流动性风险依然存在,同时以促供应为主体的政策框架将使企业利润进一步摊薄,行业基本面总体平淡。

      由于A股房企IPO大门持续紧闭,2013年房地产企业香港IPO成为资本市场的热点之一。景瑞地产、龙光地产、时代地产等7家企业登陆香港资本市场,另外,万达和绿地通过借壳重组实现香港上市。2014年3月,阳光100也成功在港上市。从IPO企业数量来看,2013年共有7家企业完成IPO,逼近2010年以来的最高水平,但企业募集资金量与前期差距较大,7家内地房企赴港上市募资在90亿港元左右,而2009年仅恒大地产一家房企就募资近60亿港元。

3.土地储备策略各异,融资渠道逐步畅通
再融资开闸
      2013年,房地产上市公司补充土地储备的意愿较强,纷纷加大拿地力度。
      但企业土地储备策略发生分化。既有企业青睐一线城市,又有企业深耕重点区域,也有企业全国积极布局。但整体而言,一二线城市仍是房地产上市公司布局的重点,土地储备策略的差异更来源于企业发展路径。
      融资方面,2013年以来不断加强的房地产上市公司再融资开闸预期在2014年第一季度终于落地。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归,2014年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解,也有利于降低企业融资成本,一定程度上可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。与此同时,地产股资本市场机制重归市场化不仅限于再融资的回归,还以更多其他融资形式体现。
4.发展模式创新不断,企业定位差异战略
      2013年以来,房地产上市公司的模式创新不断,包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型。但绿地、富力、合景泰富都是重资产模式拥护者,认为稳定的收入和商业租金回报是房地产公司成熟运营的标志。
      轻重资产模式整体而言各具利弊,国际上均有成功成熟的代表房地产企业样板。虽然中国房地产企业短时间内都无法摆脱对销售的依赖,但可以预计的是,未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展,不同企业之间发展战略将日趋分化。

测评指标体系与模型方法

中国房地产上市公司测评指标体系

研究对象

2014年中国房地产上市公司测评研究对象按如下方式确定:

1、在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市,且主要业务位于中国大陆地区;

2、上市公司中房地产业务收入占整个营业收入的比例超过50%;

3、上市公司中房地产业务收入占营业收入的比例虽小于50%,但房地产业务属于该上市公司第一主营业务。

指标体系

中国房地产开发企业测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等19个二级指标,包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等40个三级指标全面衡量企业的综合实力。

模型方法

基于多指标评价的复杂性,房地产开发企业测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去,同时又要避免引入过多重复信息,夸大某一指标的相对影响,因此中国房地产开发企业测评模型选取了业内公认的因子分析法、层次分析法(AHP)、功效系数法三种测评统计方法分别对企业数据进行测算,然后采用组合评价Borda法对三种方法加以综合,最后得出最终的排名得分,有效地解决了不同测评模型测算结果的不一致现象,从而保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。

数据来源

(1)纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告;

(2)国家统计局和各地统计局统计数据;

(3)CRIC咨询决策系统。克而瑞CRIC决策咨询系统是中国目前最全面、完整的房地产信息数据库之一;

(4)公开渠道信息资源。从任何公开第三方信息渠道取得的相关信息,中国房地产测评中心一直以来专门对国内活跃上市和非上市房地产企业的所有公开信息资料进行跟踪收集,经确认后,汇总、整理归档并录入中国房地产企业测评系统。

中国房地产测评系列研究成果

中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构,由中国房地产研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司五家单位发起成立。中国房地产测评中心以“科学、公正、客观、权威”为工作原则,坚持以科学的方法、公正的立场、客观的态度,对房地产企业进行研究,最后得出权威的结果。

2014中国房地产上市公司测评颁奖现场

与会嘉宾

  • 刘志峰

    中国房地产研究会会长

    中国房地产业协会会长

    刘志峰

  • 周忻

    易居中国董事局主席兼总裁

     

    周忻

  • 张永岳

    上海易居房地产研究院院长

    中国房地产测评中心专家委员会

    张永岳

  • 丁祖昱

    中国房地产测评中心主任

    易居中国执行总裁

    丁祖昱

  • 黄灿浩

    易居中国控股有限公司执行董事

     

    黄灿浩

  • 臧建军

    易居中国执行总裁

    臧建军

  • 吴琦敏

    易居资本总经理

    吴琦敏

  • 马红漫

    著名财经主持人

    马红漫

  • 单伟豹

    路劲地产集团董事局主席

    单伟豹

  • 倪建达

    上实城开集团董事局主席

    倪建达

  • 田明

    朗诗集团股份有限公司董事长

    田明

  • 赵汉忠

    星浩资本 CEO

    赵汉忠

  • 吴成坚

    中磊集团董事长

    吴成坚

  • 许华芳

    宝龙地产总裁

    许华芳

  • 林峰

    旭辉控股总裁

    林峰

  • 新城控股高级副总裁

    欧阳捷

  • 外滩金融中心总裁

    吴洋

  • 中骏置业执行董事

    李维

  • 郭国强

    福晟集团董事副总裁

    郭国强

  • 沿海地产投资(中国)有限公司

    执行总裁陈昕

  • 中国新城镇发展有限公司联席

    行政总裁/执行董事 施冰

  • 瀚立商业管理(上海)有限公司

    首席执行官 马莉

  • 建业地产首席财务官

    及执行副总裁胡冰

  • 禹洲集团CFO

    邱于赓

  • 奥克斯地产集团副总裁

    毕兴矿

  • 泰禾集团董事会秘书

    洪再春

  • 联塑集团总经理

    蔡俊慧

2013中国房地产上市公司测评成果发布会回顾

2013中国房地产上市公司测评成果发布会

2012中国房地产上市公司测评成果发布会回顾

>2012中国房地产上市公司测评成果发布会

2011中国房地产上市公司测评成果发布会回顾

>2011中国房地产上市公司测评成果发布会

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