2023年中国房地产上市公司测评的研究对象共130家上市房企，相比上年净减少25家。新增9家，剔除34家，剔除原因主要为企业出现实质性债务违约、经营风险较大、逐步退出房地产行业等。

榜单显示，10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，万科继续位居榜首，保利发展保持第二名，华润置地升至第三名，较上年提升了2个位次；中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、招商蛇口、金地集团、绿城中国、新城控股分列第四至第十名，绿城中国为2023年新晋10强。

以2022年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计下跌21.63%，申万房地产行业指数全年累计下跌11.17%，跑赢沪深300指数10.46个百分点，在申万31个一级行业内排名相对靠前。恒生中国（香港上市）100指数全年累计下跌19.94%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌42.45%，跑输大盘22.51个百分点。总体来看，内地房地产板块走势整体随大盘波动且略强于大盘，港股房地产板块较大幅度弱于大盘。

2023年1-4月，房地产行业销售业绩出现了全面下滑，但在供需双方的政策逐渐“松绑”之后，房地产板块活跃度也有所提升，地产股在震荡中运行，申万房地产行业指数保持平稳。对比来看，经营基本面韧性较强的企业股价比较稳定，业绩达不到投资者期望的企业可能会造成股价的短期回落波动，市值能否修复取决于企业的运作水平是否稳定健康。

2022年上市房企总资产均值为1461.36亿元，同比下降5.67%；净资产均值为383.66亿元，同比上涨5.07%；房地产开发业务收入均值为273.62亿元，同比下降7.18%；营业利润均值为26.72亿元，同比下降37.58%。

从销售规模来看，权益销售金额方面，2022年10强上市房企均值约为2069.08亿元，同比下降26.08%；11-30强上市房企均值约523.67亿元，同比下降49.13%；31-50强上市房企均值约160.44亿元，同比下降61.02%。上市房企50强的销售规模均值整体降幅较大，其中，10强上市房企的权益销售金额均值降幅相对最小，31-50强上市房企的降幅最大。

2022年30强上市房企融资总额为5859.16亿元，同比下降18.01%。从融资结构来看，2022年30强上市房企境内债权融资4584.53亿元，同比增加29.94%，且融资量占比达到78.25%，较上年增长了28.87个百分点。2022年境外债权融资总量为121.02亿元，同比下降82.61%，境外债权融资占比为3.62%，较上年下降了13.44个百分点。

长期偿债能力方面，2022年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%，与上年度基本持平，净负债率均值为72.85%，较上年下降14.83个百分点。2022年，在政策监管压力下，行业积极去杠杆，长期偿债指标较上年有所改善。短期偿债能力方面，2022年，上市房企流动比率均值为1.72，速动比率均值为0.58，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.19，较上年下降0.14，总体来看，上市房企短期偿债能力有所下降。

2022年，房地产行业整体利润空间持续向下收窄。一方面受结算周期影响，前期高价地结转的影响仍在持续传导，重点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比压缩项目的利润空间，另一方面市场持续下行，房企承受较大去化压力，销售端多采取打折促销的方式加速去化。另外市场下行所带来投资物业、存货等账面价值缩水，也在冲击企业的盈利能力。

2022年，上市房企营业利润均值26.72亿元，同比下降37.58%；净利润均值10.75亿元，同比下降57.32%；净资产收益率均值2.51%，较上年下降0.53个百分点；总资产报酬率均值2.18%，较上年下降0.47个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

2022年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净利润均值同比下降，仅净资产均值有小幅上涨。具体来看，房地产开发业务收入均值同比下降7.18%，营业收入均值同比下降6.53%，净利润均值同比下降57.33%；净资产规模均值同比增长5.82%，增速较上年下降2.56个百分点。

2023年房企拿地策略分化，整体来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。相比之下，尚在经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。

2022年，上市房企经营效率指标继续均有所下滑，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.37、0.28和0.20。三项周转指标均较上年有小幅下降。

随着房地产行业金融属性的减弱，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模有所下降。2022年，上市房企的存货均值同比下降6.90%，近年来首次出现负增长。

随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行周期，房企的平均利润率出现了一定的下滑，所得税额也有所下降。2022年，上市房企纳税额均值为13.40亿元，同比下降约27.01%。相较2021年，中贡献度型企业和低贡献度型企业纳税额同比降幅较大，均超25%；高贡献度型和弱贡献度型上市房企纳税额均值同比降幅均为19%。

在我国“碳中和、碳达峰”的目标驱动下，环境、社会和治理(ESG)以及可持续发展等话题越来越受市场的关注，从当前实践来看，房地产行业向新发展模式转型的方向恰恰是ESG所倡导的方向。

在房企全面践行和提升交付力的情况下，体系化的交付流程是房企“保品质交付”的护城河。2022年多家上市房企已形成较为完善的交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程。

2022年房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现，管理费用较上年同期大幅下降，总体来看，房地产行业利润率正在向社会平均水平回归，提高管理效率，向管理要利润已经不可避免。