2022
房地产开发企业综合实力TOP500
测评研究报告
2022.03.29
发布机构
中国房地产业协会
上海易居房地产研究院
测评背景
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主持的“房地产开发企业综合实力TOP500”测评工作已连续开展十四年，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。本次测评采用了《中国房地产开发企业综合实力测评标准》中科学、公正、客观、权威的测评体系，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质、社会责任八大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料、运营能力、人力资源运营能力、管理创新、经营创新、绿色环保、产品技术创新、建筑质量、经济责任、公益活动、荣誉与信用状况、负面事件等25个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金短债比等73个三级指标全面衡量企业的综合实力。
本次测评报告同时发布2022房地产开发企业综合实力TOP500，以及房地产开发企业商业地产综合实力TOP30、经营绩效TOP10、综合发展TOP10、运营效率TOP10、稳健经营TOP10、发展潜力TOP10、商业地产运营TOP10、责任地产TOP10、创新能力TOP10、外资企业TOP10、文旅地产TOP10、城市更新TOP10、代建地产TOP5、新社区文化运营TOP5、典型项目、优秀产品系等相关测评成果。
通过开展房地产开发企业综合实力TOP500测评，全面客观地评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义：（1）通过对房地产开发企业的测评研究，将企业经营成果进行行业内纵向对比，可以让企业经营者更清晰地了解自身在本行业所处的地位，加深对企业决策执行效果及行业内其它企业经营动向的了解，有利于企业进行市场定位并促进企业全面创新；（2）通过公开发布测评结果，可以客观反映开发企业的有效发展程度，强化对企业的外部监督，提高市场对企业的认可度，有利于增强企业的市场竞争力并提升房地产开发企业的品牌意识；（3）通过树立履行社会责任的典型，提高企业参与社会公益活动、保障性住房投资建设的积极性，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认识，营造重视企业社会责任的良好氛围；（4）通过多维度全面展示骨干房地产开发企业的经营、管理、运营等方面的整体状况，帮助各种机构和个人投资者能够有效地判断相关开发企业经营绩效情况及在行业中的地位，有利于机构和个人投资者进行理性投资和消费，也有利于政府相关部门进行有效的宏观调控和制定经济政策。
测评榜单
2022房地产开发企业综合实力TOP500
2022房地产开发企业专项测评成果
榜单解读
综合实力万科第一
行业排名变化较大
上海易居房地产研究院经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果。前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。
资产规模增速放缓
龙头房企稳中有进
2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。企业层面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，如碧桂园紧跟社会发展，在巩固房地产开发业务的同时，大力发展机器人、现代农业，整体业务稳中有进；龙湖通过严格遵守财务纪律，在面对“三道红线”等政策时，能够保持从容发展，同时也具备了业务布局的主动性。
杠杆规模下降明显
偿债压力依然较大
2021年，去杠杆政策层层加码，前三季度融资持续收紧，同时房地产贷款集中度管理政策使按揭放款周期拉长，销售回款难度加大使流动性压力进一步上升，叠加市场下行、疫情反复等多种因素，房企偿债压力增大，部分高杠杆房企出现信用违约事件，海外评级机构下调国内部分企业评级，致使企业在高流动性压力下融资更加艰难。在此背景下，为保证房地产市场的平稳发展，四季度政策释放向好信息，在保证“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”政策不动摇的背景下，预计行业的销售、融资将逐步回归常态化。
能力
利润空间持续收窄
盈利能力继续下滑
2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。
房企销售增速下降
企业成长阻力较大
2021年TOP500房地产企业销售面积同比增长0.5%，增速较2020年下降5个百分点；销售金额同比下降14.9%，增速较2020年下降25.4个百分点；营业利润同比下降6.8%，营业利润增长率连续两年为负。净资产同比增长18.52%，增速较2020年上升0.63个百分点。2021年行业销售增速明显放缓，利润快速下滑，房企业绩增长阻力较大。
运营指标整体提升
周转提升促进回款
2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。从三大运营指标均值看，总体数据缓慢提升。
回归产品提升品质
强调人居注重健康
随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视。另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。要改变在快周转模式下产品同质化严重、千城一面的现象，房企需要从产品的各个细节不断雕琢。产品的设计品质、建造品质、交付品质以及后续的物业服务、入住体验都是品质质量的体现。
税收贡献有所下降
积极履行社会责任
作为国民经济的支柱行业，各大房企经过多年快速发展后，逐渐承担起企业公民的责任，关注自身发展的同时不忘反哺社会。2021年，纳税方面，TOP500房企所得税均值为3.51亿元，同比下降25.17%；税金及附加均值为5.45亿元，同比下降15.16%。
在社会层面上，各大房企积极开展各项公益工作，范围涉及精准扶贫、乡村振兴、医疗健康、抗疫救灾、文化体育、企业帮扶、文物保护、维护治安等数十个方面。
测评结论
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