[中房研协]房地产核心指标绝对量保持稳定

2021-03-22 17:21:30

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-03-22
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 01商品房销售面积和销售金额增速报复性反弹

  2021年1-2月,商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍;比2019年1-2月份增长23.1%,两年平均增长11.0%。商品房销售额19151亿元,增长1.33倍,比2019年1—2月份增长49.6%,两年平均增长22.3%。

1

  2021年1-2月商品房销售面积和销售金额同比分别增长1.05倍、1.33倍,主要是2020年同期市场受疫情影响,销售活动停滞导致基数较低。随着国内疫情影响消散,今年这两项指标也呈现明显修复,甚至报复性反弹。两项销售指标与2019年同期对比看,市场实现了较为明显的恢复增长。

  2020年12月,中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议已对2021年楼市发展作出明确指示,坚持“房住不炒”定位,重点解决好大城市住房突出问题,大力发展住房租赁等。2021年开年以来,中央继房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度之后,再推重点城市“两集中”供地规则,进一步完善房地产长效机制,全国两会再提“房住不炒”和“解决好大城市住房突出问题”,央行、银保监会等监管部门多次重申,严查信贷资金违规流入楼市,防范房地产领域金融化风险等。地方层面上,上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产调控多次加码,多地银行受房地产贷款集中度管理制度影响出现停贷、缓贷等。房地产调控正不断深入且更加精准有效。

  从政策层面来看,中央始终坚持“房住不炒”的调控定力,注重房地产政策的连续性和稳定性,“平稳”将是2021年房地产市场发展大势,也是行业各方参与者的诉求。从行业发展来看,2020年房地产行业规模已基本见顶,房地产市场已逐步迈入存量房时代,二手房、住房租赁、城市更新、老旧小区改造等热度将不断提升。此外,随着我国老龄化程度不断加深,养老地产也将迎来风口。从区域来看,在新型城镇化持续推进和热点一二线城市房地产调控趋紧的情况下,城市群、都市圈内重点二三线城市或潜力城市住房需求或将迎来增长。

1

        月度数据方面,2021年1-2月商品房销售面积同比增长1.05倍,这主要是因为2020年1-2月商品房销售面积受疫情影响严重缩水;较2019年1-2月增长23.1%,两年平均增长11.0%,增势相对平稳。

1

  

  从分类物业销售看,随着疫情影响大幅消除,商品房销售情况也得到明显修复。2021年1-2月,全国商品房销售面积同比增长104.9%,销售金额同比增长133.4%。其中,住宅销售面积同比增长108.4%,销售金额同比增长143.5%,两项指标增幅均为最大,恢复情况最好;办公用房销售面积和销售金额同比分别增长56.4%、33.4%,两项指标数据均垫底,恢复相对较慢。

       从各地区销售情况来看,东部、中部、西部、东北四区域在商品房销售面积、销售金额上均实现了同比正增长。其中,东部仍处于行业领先位置,销售面积、销售金额及同比增幅均为地区最高;东北地区销售面积、销售金额及同比增幅均垫底,恢复相对较慢。

      02房地产开发投资也实现快速增长,增速相对稳定

  2021年1-2月,全国房地产开发投资13986亿元,同比增长38.3%;比2019年1-2月份增长15.7%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资10387亿元,增长41.9%;比2019年1-2月份增长19.2%,两年平均增长9.2%。

1

  进入2021年,全国房地产开发投资和住宅投资同步快速增长。以2019年1-2月数据为基数,两项指标两年平均增长率分别为7.6%、9.2%。其呈现出的增长曲线,与销售指标类似,虽然都受到疫情趋紧或放松的影响,但投资是销售的先行指标,投资主体如开发商对市场前景的判断能够更快反映出来。所以投资增速低于销售增速,也提示业界未来楼市的形式并不完全乐观。

  2021年房地产调控基调不改,不仅房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理“两道红线”稳步落地实施,中央再推重点城市“两集中”供地规则,致力于从房企融资规模、银行资金供应和土地供给等多方面对房地产市场进行管控,限制房企及行业无序扩张,房地产市场监管持续加强。房企资金来源进一步受限,开发投资风险也明显提高。在此背景下,房企不仅需要通过改善运营管理降负债保现金流,还要注重拿地能力的提升,这些都或将在一定程度上制约房地产开发投资规模的增长。

1

  月度数据方面,从绝对值来看,2021年1-2月房地产开发投资额较2020年12月提高了2035亿元。从同比增速来看,以2019年1-2月数据为基数,房地产开发投资两年平均增速7.6%,要明显低于同期商品房销售面积近两年平均增速11.1%、销售金额近两年平均增速22.3%,这也从侧面反应了随着房地产调控政策和市场金融监管的持续加强,房企不仅资金受限,在开发投资方面也渐趋谨慎。

1

  从物业类别投资上看,2021年1-2月全国房地产开发投资同比增长38.3%。其中,住宅同比增长41.9%,增幅最大;商业、办公投资同比分别增长27.8%、22.8%。

  各区域开发投资中,东部地区以8353亿元的投资规模居首,随后依次是西部、中部和东北地区。从同比增长情况来看,中部地区以同比增长52.5%居首,其次依次是西部、东部和东北地区。

 03房屋新开工面积同比增长64.3%,但低于2019年同期

  2021年1-2月,房屋新开工面积17037万平方米,增长64.3%。其中,住宅新开工面积12736万平方米,增长68.5%;办公楼新开工面积452万平方米,增长48.8%;商业营业用房新开工1266万平方米,增长44.6%。

1

1

  在绝对值上,2021年1-2月房屋新开工面积较2020年12月明显减少;在同比数据上,2021年1-2月房屋新开工面积较2020年1-2月增长64.3%;较2019年1-2月减少9.4%。受近期房地产调控高频加码和房企金融监管持续加强影响,房屋新开工面积或将再次出现同比回落的情况。未来若22个重点城市贯彻落实“两集中”供地规则,房屋新开工面积月度波动幅度或将加大。

      04房地产开发企业到位资金明显增长

  2021年1-2月,房地产开发企业到位资金30560亿元,同比增长51.2%;比2019年1-2月增长24.7%,两年平均增长11.7%。其中,国内贷款5201亿元,增长14.4%;利用外资10亿元,下降14.0%;自筹资金8268亿元,增长34.2%;定金及预收款11002亿元,增长96.3%;个人按揭贷款4961亿元,增长63.7%。

1

  2021年1-2月,房地产开发企业到位资金保持良好增势。其中,从规模上看,定金及预收款以11002亿元位居首位,随后依次是自筹资金、国内贷款和个人按揭贷款,利用外资仅10亿元位居末位;从同比增速来看,定金及预收款同比增长96.3%,增幅最大;个人按揭贷款、自筹资金和国内贷款同比增速分列二、三、四位;利用外资同比下降14.0%,是房企到位资金同比唯一出现负增长的。

  定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金等的快速增长,既是2020年末至2021年初房企放量促销的结果体现,也从侧面反映了当前受宏观调控尤其是房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度影响,企业越来越重视提高现金流,对融资贷款的依赖正在下降。2021年开年以来,央行及银保监会等监管部门多次重申,严查信贷资金违规流入房地产,防范房地产领域金融风险。可预见的是,在未来较长一段时间内,房地产金融监管持续从严,如何降负债、尤其是在销售淡季仍能保持现金流稳定增长是房企需要直面的问题。

  05土地购置面积增速提升,金额增速回落,土地均价同比下降

  2021年1-2月,房地产开发企业土地购置面积1453万平方米,同比增长33.0%。土地成交价款503亿元,增长14.3%;土地成交均价3462元/平方米,同比下降14.1%。

1

1

  2021年1-2月,房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款同比均实现较快增长,2020年同期基数低是重要原因。若以2019年1-2月数据为基数,2021年1-2月土地购置面积下降6.0%,土地成交价款下降27.1%,土地成交均价下降22.5%,三项指标均出现明显下滑。这一方面是因为近两年以来,在“房住不炒”政策基调下,房地产调控不断深化,房企拿地渐趋理性,加上企业资金问题,土地购置面积随之减少;另一方面是因为2021年开年以来中央再三强调要重点解决好大城市住房问题,大力发展租赁住房,上海、广州、深圳等热点城市房地产调控持续加码等,促使房企资金分流至二三线城市或住房租赁等行业细分领域,从而带动了土地成交价款和土地成交均价的降低。客观来说,1-2月3462元/平方米的土地成交均价较以往明显偏低,这主要与近期一二线城市较大力度调控收紧有较大关系,随着热点城市降温,房地产市场恢复正常运行,未来土地成交均价应有一定程度提高。

  从政策导向来看,房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理“两道红线”和重点城市“两集中”供地规则将逐渐落地推行,房地产长效机制正不断完善,土地供应及成交管控将得到进一步强化,以确保“稳地价、稳房价、稳预期”的实现。从区域来看,住房问题突出的大城市将是房地产调控重点,尤其是重点城市土地“两集中”的供应规则,将促使房企向不受限制的城市群、都市圈内重点城市或潜力城市进军。

  06住宅待售面积回升,办公楼和商业营业用房待售面积继续减少

  2021年2月末,商品房待售面积52425万平方米,比2020年末增加2575万平方米。其中,住宅待售面积增加2314万平方米,办公楼待售面积减少24万平方米,商业营业用房待售面积减少269万平方米。

1

  整体来看,商品房待售面积再次出现回升。其中,住宅待售面积较2020年末增加10.3%;办公用房待售面积较2020年末减少0.6%;商业营业用房待售面积较2020年末减少2.1%。

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}