[克而瑞]万亿GDP三线城市之佛山房地产周期暖春将至?

2021-03-31 14:43:06

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  • 城市:广东
  • 发布时间:2021-03-31
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

 导读

  2021年佛山房地产市场或将持续升温,年内成交或将先降后升。

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗韵

  2020年,大湾区房地产市场出现轮动上涨行情,深圳、东莞市场率先转暖,而在深圳、东莞政策加码后,广州、佛山市场全面启动,全年佛山成交面积同比增长5%。作为万亿GDP城市,未来2-3年佛山房地产市场将如何演变?成交是继续回升还是转降?

  01

  2020年大湾区楼市轮动上涨
  佛山成交同比增5%

  ……略……

  一、2019年粤港澳大湾区获批,楼市反响平淡仅珠海成交转暖

  (本节有删减)

  2019年2月,粤港澳大湾区正式获批。对标国际一流湾区、建成世界级城市群——《粤港澳大湾区发展规划纲要》对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划,擘画了未来发展的美好蓝图。从基础设施互融互通,到人才等市场要素加速流动,粤港澳大湾区发展对于房地产行业而言,无疑应是利好。但事实上,2019年大湾区楼市整体并未出现明显起色,政策拉动效应明显不及市场预期。2019年,广州、深圳、惠州、中山等粤九城商品住宅成交面积共计6366万平方米,基本与2018年持平,相较2016年高峰值下滑约14%。

住宅成交面积

  二、2020年大湾区市场现轮动上涨行情,由深莞扩散至广佛

  进入2020年,受益于疫后流动性宽松,潜在购房需求加速释放,投资性购房需求率先入市,一致性价格上涨预期下刚需、改善性购房群体加速入市,蛰伏三年的大湾区楼市迎来轮动性上涨行情。

  深圳是本轮行情的起点,由于长期供应紧缺,积攒了大量潜在购房需求,另一方面,稀缺性叠加市场向好预期,深圳房产历来被视作优质投资标的。疫情得到控制后,深圳率先受到市场关注,大量富余资金持续流入楼市。2020年3月,商品住宅成交面积迅速升至36万平方米,4月成交同比由负转正,增幅达到20%。

  东莞毗邻深圳,承接深圳外溢购房需求,受深圳楼市高热辐射,东莞市场迅速转暖。4月,东莞商品住宅成交面积同比回正,增长1%,此后数月,成交保持高位运行,同比增幅显著扩大。

成交面积

  随着深圳、东莞相继加码调控、封堵政策漏洞,市场关注焦点逐渐转向广州、佛山。6月,广州、佛山商品住宅成交面积同比齐齐转正,此后成交表现愈加亮眼,广州同比增幅持续走阔,12月更是达到99%,而佛山成交持续发力,同比增幅一直维持在30%上下。

成交面积

  02

  周期变化三大关联指标
  映证佛山属需求驱动型城市

  ……略……

  一、幼儿在园人口:需求先行风向标,三次快增指向未来市场转好

  经测算,佛山幼儿园在园人口与商品住宅成交面积相关系数达到0.78,说明两者间具有较强的正相关关系。直观来看,在2011-2019年间,佛山幼儿园在园人口出现过三次的快速增长,分别在2012年、2014年、2019年,增量都在1.4万人以上,2012年更是达到了2.46万人,而在其后1-2年内佛山商品住宅成交也顺势进入快速上升通道。在2016年-2018年间幼儿园在园人口增量明显下滑,年平均增量仅为1.1万人,2018年更是不足1万人,此后1-2年佛山楼市也处在蛰伏甚至下行期。由此可见,幼儿园人口变化往往先于楼市变化,一定程度上,可以视作未来市场走势的风向标。

成交面积

  而从其现实意义上来解释,幼儿园在园人口变化确实能够折射出购房需求变化,帮助我们预测楼市的周期性波动。幼儿入学常常附带着增加独立学习、生活空间的需要,催生改善性购房需求。此外,上述结果还表明佛山的市场需求以居民自住以及改善性需求为主,学区房市场更具抗性。

  二、住户杠杆率:市场晴雨表,加杠杆幅度同步于楼市冷暖变化

  住户杠杆率是衡量居民购买力和加杠杆购房意愿的重要指标,居民加杠杆购房意愿强烈,需求驱动下房地产市场自然向好,当年成交面积和住户杠杆率会出现同步快速攀升走势。

  数据也验证了我们这一观点,佛山住户杠杆率与成交面积之间有正相关关系,相关系数为0.73。2014-2016年间,住户杠杆率由27%快速攀升至39%,年均增幅超过5个百分点,2016年增幅更是高达8个百分点,在此期间,佛山楼市持续向好,成交面积增量逐年扩大。而进入2017年,佛山楼市转冷,住户杠杆率增速显著放缓至4个百分点上下。总的来说,居民加杠杆购房乃是佛山市场周期变化的核心动因。

成交面积

  三、存贷比:反向指标,整体降幅同步于市场强弱转化

  ……略……

  03

  本地及广州外溢需求强弱转化
  主导佛山楼市周期性升降


  历史不会简单的重复,但总是压着相同的韵脚。作为股票技术分析的有效工具,艾略特波浪理论屡经市场检验,成为市场周期性分析的重要理论。简单概括艾略特波浪理论,主要有两大核心观点:

  其一,在任何浪级的趋势中,与大一浪级趋势同向的作用浪总以五浪方式展开,其中浪1、浪3和浪5为驱动浪,浪2和浪4则为调整浪。

  其二,五浪形态整体呈现3大典型特征:浪2的运动永远不会超过浪1的起点;浪3永远不是最短的一浪;浪4永远不会进入浪1的价格区域。

成交面积

  参考艾略特波浪理论,分析佛山历月商品住宅成交面积滤波的周期性变化,不难发现佛山房地产市场周期完全切合艾略特五浪形态。无论是从波峰运行到波谷的下降周期,还是从波谷运行到波峰的上升周期,均由五浪形态所构成,包含3个驱动浪和2个调整浪,并符合五浪形态所具备的3大典型特征。

  具体而言,2012年7月-2014年2月为五浪下降周期,2014年3月-2016年8月为五浪上升周期,2016年9月-2020年2月为五浪下降周期,2020年3月以来则进入新一轮五浪上升周期。

成交面积

  一、20个月温和下降周期源于严峻经济形势、购房消费降级高价地难去化

  ……略……

  1、12年7月至14年2月温和五浪下降周期,时跨20个月成交滤波跌26%

  ……略……

  2、动因:经济严峻拖累楼市共振,购房消费降级高价地价值实现度较差

  ……略……

  二、30个月迅猛上升周期源于本地购房消费升级叠加广州需求不断外溢

  ……略……

  1、14年3月至16年8月迅猛五浪上升周期,时跨30个月成交滤波增197%

  2014年3月-2016年8月,佛山房地产市场步入迅猛的五浪上升周期,时间跨度达30个月,成交面积滤波由上一轮下降周期的波谷59迅猛提升至本轮上升周期的波峰176,累计涨幅高达197%。

  具体而言,2014年3月-2014年11月为上升驱动浪1,时间跨度9个月,预示着市场筑底回升的拐点形成,并步入新一轮上升周期,期间市场波动幅度最为剧烈,成交滤波增长77%。2014年12月-2015年2月为下降调整浪2,时间跨度3个月,成交滤波微降4%。2015年3月-2015年6月为上升驱动浪3,时间跨度4个月,成交滤波增长26%。2015年7月-2015年10月为下降调整浪4,时间跨度4个月,成交滤波下跌4%。2015年11月-2016年8月为上升驱动浪5,时间跨度长达10个月,成交滤波增长45%,预示着市场步入加速赶顶阶段。

  综合而言,本轮五浪上升周期市场上升动力甚为强劲,不仅时间跨度长达30个月,而且成交面积滤波从波谷到波峰大增197%。3个上升驱动浪时间跨度23个月,其中上升驱动浪5时间跨度最长达10个月,上升驱动浪1市场波动幅度最为剧烈,期间成交面积滤波涨幅达到77%。2个下降调整浪时间跨度7个月,期间市场回调幅度较小,成交滤波跌幅皆不足5%。

成交面积

  2、动因:二孩家庭刺激购房消费升级,广州需求外溢广佛板块最受益

  我们认为2014年3月-2016年8月佛山房地产市场进入迅猛五浪上升周期的核心动因,不乏以下两方面因素:

  其一,全面二孩政策刺激佛山出生人口放量增长,二孩家庭大幅增多,刺激本地购房消费升级,改善性需求持续释放,三房始终是楼市成交主力,四房成交占比也是稳中有升。

  具体而言,2016年初全面二孩政策正式落地执行,极大程度刺激适育家庭生育需求,2016年全国迎来又一个生育高峰期,全年出生人口高达1786万人,创近年来新高。

  2015年以来,佛山适婚家庭生育意愿明显提升,户籍出生人口及出生率均稳步提升。2017年佛山更是迎来生育高峰期,全年户籍出生人口多达99018人,创近年来历史新高,同比增长63%,户籍人口出生率快速提升至24.2‰高位,较2016年增加8.8个千分点。

成交面积

  得益于本地出生人口大幅增多,佛山购房消费需求持续升级,以期改善居住功能空间。受此影响,佛山刚需明显退坡,两房成交占比持续走低,2016年降至10.3%,较2014年净减少3.4个百分点。改善性需求持续释放,三房仍是楼市成交主力,成交占比长期保持在60%以上高位,四房成交占比持续提升,2016年升至20.8%,较2014年净增长3.1个百分点。

成交面积

  其二,广州购房需求不断外溢至佛山,广佛同城片区成交显著放量,房价出现一轮报复性上涨行情,甚至激活非广佛板块市场热度,市场价值发生质的蜕变。

  具体而言,2014年8月,佛山松绑限购政策,户籍居民以个人为单位限购2套住房,非户籍居民限购1套住房,且无需社保或纳税证明,成为广东省首个放松限购城市。2015年5月,佛山全面取消限购政策。

  受此影响,广州购房需求不断向佛山外溢,其中不乏投资、投机性需求。广佛同城片区最为受益,成交显著放量,热点板块更是翻倍增长。典型如顺德区,2013-2016年,大良、容桂、陈村和北滘这类广佛板块成交均实现翻倍增长,整体涨幅明显高于区域内其他板块。尤其是大良和容桂板块,成交更具规模优势,2016年商品住宅成交面积双双突破100万平方米,创近年来新高,市场热度可见一斑。

成交面积

  又如南海区,2013-2016年,桂城、大沥和里水这类广佛板块房地产市场持续转暖,成交规模持续扩容,大沥和里水板块更是实现翻倍增长。2016年,狮山板块迅速崛起,商品住宅成交面积升至149万平方米,一举跃升至南海区首位,主要还是受广佛走廊价格暴涨挤压,叠加品牌房企纷纷进驻,市场价值发生质的蜕变。

成交

  三、42个月剧烈下降周期源于经济疲软、本地需求降级广州外溢需求退场

  ……略……

  1、16年9月至20年2月剧烈五浪下降周期,时跨42个月成交滤波跌55%

  ……略……

  2、动因:经济增长显疲态,广州外溢需求退场本地购房消费降级

  ……略……

  四、新一轮上升周期源于旧改提速、人口加速迁入,增量需求相对充裕

  ……略……

  1、20年3月开启五浪上升周期,驱动浪1成交滤波增65%现至调整浪2

  2020年3月以来,佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期。其中,2020年3月-2020年11月为回升驱动浪1,时间跨度9个月,期间成交面积滤波增长65%。2020年12月步入下降调整浪2,并延续至2021年1月,时间跨度已有2个月,成交滤波已下跌2%。

  综合而言,本轮五浪上升周期起始于2020年3月,回升驱动浪1时间跨度9个月,成交滤波涨幅达65%。目前,本轮五浪上升周期行进到下降调整浪2,且大概率已步入调整浪2的尾声。

成交

  2、动因:旧改全面提速、省内外人口加速迁入,转化为坚实需求支撑

  我们认为2020年3月以来佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期,核心动因不乏以下两方面因素:

  其一,在连番利好政策的助力下,2019年以来佛山“三旧”改造全面提速,旧改市场规模持续扩容,期间带动了一大批有较强购买力的增量购房需求。

  早在2007年,佛山便率先开始探索城市更新,出台了相关的规范性政策,全力支持旧城镇、旧厂房、旧村居“三旧”改造。后续执行层面却是“雷声大、雨点小”,“三旧”改造整体推进进度缓慢。

  2018年8月,佛山再次出台利好政策,深入推进“三旧”改造工作。2019年8月,广东省政府更是严令强化市县政府主体责任,主要负责人要亲自抓,各相关部门要明确分工,合力推进“三旧”改造工作。而在轮番利好政策的刺激下,佛山“三旧”改造工程明显提速。

成交

  佛山“三旧”改造规模不容小觑。依据广东省“三旧”改造三年行动方案显示,2019-2021年,佛山计划新增“三旧”改造面积4万亩,完成“三旧”改造面积2.5万亩,仅次于广州,位列全省第二名。以佛山下辖的禅城、南海、顺德三区为例,未来“三旧”改造项目多达108个,总面积约5.7万亩,仍需多年才能真正达成“三旧”改造计划,足以说明佛山“三旧”改造体量甚为庞大。

成交

  实力房企积极参与,助力佛山旧改全面提速。据不完全统计显示,万科、富力、保利等实力房企均积极参与佛山旧村改造项目,旧改已然成为房企获地的重要途径。典型如万科,堪称是佛山旧改市场的“老兵”,目前共计5个旧村改造项目均在有序推进,并成功孵化出万科金域世家、佛山万科广场等旧改项目。

成交

  其二,城市吸附力全面提升,新晋落户人口持续增多,省内外迁入人口大幅增长,并在一定时间内转化为增量购房需求,继而给佛山房地产市场提供更为坚实的需求支撑。

  近年来,佛山不断调降人才落户门槛,并放开人才购房限制。2018年5月,佛山市政府严令大力推进户籍制度改革,继续放开放宽落户条件限制,力争2018年接收新市民落户10万人。2019年12月,佛山放开各类人才购房限制,在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,购买首套房不受户籍、个税、社保限制。2020年3月,佛山进一步调降人才落户门槛,中专以上学历即可申请优粤佛山T卡。

成交

  佛山户籍人口加速增长,人才新政成效显著。2010-2015年,佛山户籍人口稳步提升,年均增量不足5万人。2016年以来,得益于落户门槛不断降低,佛山户籍人口整体呈加速增长态势,年均增量均超10万人。尤其是2019年,佛山户籍人口大幅提升至461万人,同比净增长24万人。

成交

  省内外人口加速迁入,城市吸附力明显提升。2010-2015年,佛山外来人口持续净流入,省内、省外迁入人口都在1万人以上。2016年以来,佛山外来迁入人口放量增长,尤其是2019年,省内、省外分别迁入11.4万人和9.6万人,再创历史新高。

成交

  五、政策既是需求强弱转化导火索,也是周期波动的催化剂

  ……略……

  1、连番刺激性政策助涨2014-2016年迅猛上升周期

  ……略……

  2、政策接连加码放大2017-2019年周期下行幅度

  ……略……

  六、每轮周期升降变化均与本地及广州外溢需求强弱转化紧密相关

  无论是上升周期,还是下降周期,市场需求强弱转化均是佛山房地产市场周期性变化的核心动因,再次映证佛山属于需求驱动型城市。

  具体而言,2012年7月-2014年2月,佛山房地产市场进入相对温和的五浪下降周期,源于购房消费需求适度降级,高价地价值实现度较差,并加剧市场去化压力。2014年3月-2016年8月,佛山房地产市场开启迅猛的五浪上升周期,源于二孩家庭大幅增多,刺激本地购房消费升级,叠加广州外溢需求踊跃入场,迅速激活广佛板块乃至全市市场热度。2016年9月-2020年2月,佛山房地产市场步入剧烈的五浪下降周期,源于广州外溢需求渐次退场,本地购房消费适度降级。2020年3月以来,佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期,源于新晋落户家庭持续增多,省内外迁入人口加速增长,转化为不菲的增量购房需求。

  我们认为佛山市场需求可划分为以下三类:其一,广州外溢需求,购买力最为强劲,置业偏好南海区、顺德区,广佛板块最为受益。其二,本地改善性需求,在佛山工作、生活时间较长,既有一定的经济基础,又有“土著”情结,置业偏好禅城区。其三,本地底层刚需,普通工薪阶层居多,价格是首要考虑因素,哪里便宜买哪里,置业偏好三水区、高明区。

  相较于本地改善性需求以及底层刚需,广州外溢需求才是决定佛山市场周期性变化的核心动因。主要原因在于广佛已迈入全域同城化的新阶段,对于居住生活在广州主城区的客群而言,佛山下辖的南海区、顺德区已然成为广州外溢需求重要承接地,市场价值远高于广州下辖的增城、从化这类远郊区域。区别于佛山本地自住以及改善性需求,广州外溢客群基数更为庞大,并有较强购买力支撑,成为主导佛山市场冷暖变化的主要因素。

  04

  总结:2020-2022年进入温和上升周期
  成交波峰约1600万平

  ……略……

  一、佛山进入新一轮温和上升周期,2022年成交或达波峰1600万平

  2020年3月以来,佛山房地产市场便进入新一轮五浪上升周期,核心推动力在于旧改全面提速,省内外人口加速迁入,进而带动不菲的增量购房需求,并有望在较长时间周期内平稳释放。

  区别于2014年3月-2016年8月迅猛的五浪上升周期,需求层面除了本地购房消费升级以及广州外溢需求踊跃进场之外,置业群体加杠杆购房同样是重要的催化剂,很大程度刺激潜在购房需求持续释放。

  本轮上升周期并不缺需求支撑,但市场购买力或将是重要的制约因素。基于严控金融风险的现实需要,未来房地产行业将全面转向去杠杆,并上升为长效机制。联系到佛山居民杠杆率现已升至阶段性高位,未来进一步加杠杆的空间日渐逼仄,新落户家庭的购房需求较难在短期内急剧释放。

  政策助推剂同样转弱。为了更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,佛山调控政策难言松绑,并将延续更长的时间周期。一旦佛山市场出现过热的征兆,不排除进一步加码的可能性,其对市场周期性波动的推动力或将大幅减弱。

  基于潜在购房需求、市场购买力及政策预期等多方面因素考量,我们认为佛山本轮上升周期大概率将走出“慢牛”行情,时间跨度或将不逊于上一轮上升周期的30个月,但成交整体涨幅或将明显收窄,房地产市场并不具备爆发性增长的潜力。

  2021-2022年,预计佛山房地产市场或将进入相对温和的上升周期,成交规模将稳中有升,年均涨幅保持在5%-10%区间范围,2022年商品住宅成交面积或将达到阶段性高点1450-1600万平方米。

成交

  二、2021年佛山市场整体先降后升,二季度成交回升四季度达年内高点

  聚焦新一轮五浪上升周期,2020年3月-2020年11月为回升驱动浪1,时间跨度9个月,期间成交面积滤波增长65%。2020年12月步入下降调整浪2,时间跨度或将在3-4个月,成交滤波跌幅或将在5%附近。2021年二季度或将步入回升驱动浪3,时间跨度或将在8-10个月,成交滤波涨幅或将在10%左右。2021年末或将步入下降调整浪4,时间跨度或将在3-4个月,成交滤波跌幅或将在5%左右。2022年二季度或将步入回升驱动浪5,时间跨度或将在7-9个月,成交滤波涨幅或将在10%附近。

  我们认为2021年佛山房地产市场或将持续升温,年内成交或将先降后升,预计全年商品住宅成交面积将达到1450-1500万平方米。其中,二季度市场或将进入上升小周期,届时楼市成交有望回升至高位,四季度成交或将达到年内高点,随后市场则将步入回调小周期。

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