[克而瑞]人口普查数据发布,这些指标最值得地产人关心

2021-05-12 09:30:33

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-05-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  一表速览七普人口数据变动。

  ◎  作者 / 马千里、邱娟

  5月11日,姗姗来迟的“七普”数据终于公布。由于人口数据和房地产需求之间具有极高的相关性,为了对房地产规模和周期性有全局性的把握,本文将对与之密切相关的人口总量、家庭户规模、人口结构、流动人口、教育水平等多方面数据进行分析和点评,从而对房地产市场走势分析提供相关参考。

  01

  总需求变化:家庭小型化趋势明显
  总住房套数需求增加23%

  全国人口共141178 万人,与2010年(第六次全国人口普查数据,下同)的133972万人相比,增加7206万人,增长5.38%,年平均增长率为0.53%,比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

  全国共有家庭户49416万户,家庭户人口为129281万人;集体户2853万户,集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人,比2010年的3.10人减少0.48 人。

  虽然从总的人口增速上来看,仅有0.53%,人口保持低速增长趋势,但由于近些年来家庭小型化趋势愈发显著,家庭户规模达49416万户,较2010年增幅高达23%,而家庭是购房需求的基本单位,这样来看,总的住房套数需求是明显增加的。

  值得注意的是,家庭小型化很大程度上是由于人口流动造成的,2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通过租房来解决,这类人群最终还是要面临结婚、生子、养育老人等住房需求。

人口

  02

  年龄结构:老龄化加速下养老产品迎来春天

  0 —14岁人口为25338万人,占17.95%;15—59岁人口为89438万人,占63.35%;60岁及以上人口为26402万人,占18.70%(其中,65岁及以上人口为19064万人,占13.50%)。与2010年相比,0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。
由于“二胎”效应衰减、养育成本提升等多方面因素的影响,近些年常住人口出生总量持续下滑,2020年我国出生人口为1200万人,创下历史新低;同时育龄妇女总和生育率为1.3,已经接近警戒线,也处于较低水平。

  从人口结构变动上来看,我国人口呈现明显的“两头升高、中间降低”的人口格局。尤其是60岁及以上人口的比重已经高达18.7%,较10年前增加了5.44个百分点,老龄化明显加剧。按照当前趋势推测,到2023年左右,我国老龄化水平将超过20%。这部分人群的养老住房需求无疑是巨大的,尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下,省心、宜居的养老产品将迎来春天。

  15-59岁人口占比虽然明显下滑,但依然是我国的主力人口,也是购房的主力客群,尤其是80后、90后,受计划生育影响更大,他们多为独生子女,兼具照顾老人和子女的重任,尤其是在现行的教育制度之下,老人还要承担接送孙辈上学的任务,因此三代同堂家庭也比较常见。在有限的财力之下,总价低的三房、四房产品仍然将是这些人群的“心头好”。

人口

 03

  人口流动与城镇化:降低趋势被更正
  “刚需池”规模大增

  人户分离人口为49276万人,其中,市辖区内人户分离人口为11694万人,流动人口为37582万人,其中,跨省流动人口为12484万人。与2010年相比,人户分离人口增长88.52%,市辖区内人户分离人口增长192.66%,流动人口增长69.73%。

  由于经济的快速发展、交通的日益便捷以及落户门槛的逐渐降低,城市之间的空间距离被明显拉近,流动人口的规模也在明显提升。七普数据显示,2020年流动人口高达3.76亿人,与2010年相比,增加了69.73%,同时这一数据也远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模,也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下滑的观点,流动人口规模还在持续上升。庞大的流动人口规模也带来了巨大的居住需求,“刚需池”大幅增加。据国家卫健委在对流动人群的调研数据统计,约有三成流动人口在流入地拥有住房,也就是说有1亿流动人口在流入地拥有自购房,这一规模不容小觑。

人口

  值得注意的是,2020年城镇化水平增至63.89%,较2010年增加了14.21个百分点,城镇人口比例大幅增加,但相对应的,未来的增量空间也明显减少,接下来十年城镇化增长速度将显著放缓,刚需的持续增长将面临挑战。

  当然,受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素,绝大多数流动人口的居住需求往往依靠租房来解决,这也意味着巨大的租赁空间。为实现住有所居,租赁住房相关政策也在进一步提速。 

  04

  人口素质:大学生占比翻番
  京、沪、津、汉等城潜在购房需求更佳

  具有大学文化程度的人口为21836万人。与2010年相比,每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人,15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年,文盲率由4.08%下降为2.67%。

  虽然从人口结构上来看,作为购房主力的15-59岁劳动人口比重明显减少,但是其平均受教育水平却明显上升。15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年,文盲率由4.08%下降为2.67%,国民教育素质明显提升。就以15-59岁人口大学(指大专及以上)文化程度人口来看,2020年占比高达23.61%,较2010年增加了11.27个百分点,已经接近翻番;拥有高中及以上文化程度的人口占比高达43.79%,较2010年增加12.8个百分点。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高,购买力相对较强,尤其是大学毕业生,通常是商品房的准客户群体,尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市,潜在购房需求更为突出。

  05

  地区分布:粤、浙人口集聚最为突出
  潜在购房需求持续高位

  结合地区差异来看,经济比较发达的广东、浙江人口增量最为突出,其占全国总人口的比重增幅均在0.5个百分点以上,尤其是广东省,占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%,增加了1.14个百分点,依然是全国人口第一大省,人口高达1.26亿人。浙江总人口也超越湖北和安徽,总人口排名由第10位升至第8位。总的来看,人口向经济发达区域、城市群集聚,潜在购房需求可重点关注。反之,经济表现不佳、老龄化突出的东北三省人口减幅最为突出,尤其是黑龙江省,常住人口降幅高达17%,购房需求明显下滑。

  值得注意的是,虽然北京、上海虽然人口依然明显增加,但在高落户门槛下,青少年人口处于低位,外来刚需转化为置业需求比例长期处于低位。除此之外,还有河南、广西、贵州等省份,由于留守家庭庞大,返乡置业可持续关注。

  综上,就七普数据来看,近10年来我国人口继续保持低速增长态势。但受人口流动的影响,家庭小型化趋势愈发明显,考虑到家庭是购房需求的基本单位,这样来看,总的购房需求是明显增加的。从产品上来看,由于老龄化水平明显提升,省心、宜居的养老产品将迎来春天;抚养比上升背景下,作为这一代购房主力的80、90后,由于多为独生子女,兼具照顾老人和子女的重压,在有限的财力之下,总价低的紧凑型三房、四房产品去化依旧值得看好。值得注意的是,七普数据大幅修正了流动人口数据,2020年流动人口高达3.76亿人,与2010年相比增加了69.73%,房地产行业最关注的“刚需池”大幅增加。另外,从教育水平上来看,国民教育素质明显提升。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高,购买力相对较强,尤其是大学毕业生,通常是商品房的准客户群体,尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市,潜在购房需求更为突出。

人口

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