[克而瑞]银监会强调信贷收紧对房地产供需两侧的影响分析

2018-01-30 09:39:21

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-01-30
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤于近期在达沃斯论坛发表演讲,面向全球听众介绍中国的经济政策。其中提及了“一个总要求”(中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段)、“一条主线”(以推进供给侧结构性改革为主线)和“三大攻坚战”(防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治)。在防范化解重大风险中强调,中国将争取在未来3年左右的时间,使宏观杠杆率得到有效控制。 

  无独有偶,1月25~26日,中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。事实上,2017年楼市调控层层升级,信贷收紧、去杠杆化、去泡沫化被频频提及,究竟目前的成效如何?未来金融监管的增强又会对供给侧和需求侧产生怎样的影响呢?

  调控效果初显:居民中长期贷款回落7%,短贷超预期增长存“隐患”

  就目前央行公布的数据来看,2017年12月末,M1、M2同比增速持续下行,M2再次刷新历史低值,同比增速仅为8.2%,分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点。这主要源于央行加强了金融监管,实施稳健中性的货币政策已经初具成效,货币的总供给量得以控制。

  而从人民币贷款来看,2017年住户部门贷款增加7.13万亿元,较2016年增长了12%。虽然总量增长显著,但信贷结构进一步优化,以房贷为主的中长期贷款增加了5.3万亿元,较2016年回落了7%。值得注意的是,居民短期贷款增长显著,由2016年的0.65 万亿元增长至1.83万亿元,究其原因,仍有部分居民以消费贷款的名义购房,这部分资金也存在变相流入房地产的可能。

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 对需求侧:投机性需求被抑制,差别化信贷保障低收入者居住需求

  从此次银监会工作会议中强调的抑制居民杠杆率,遏制房地产泡沫化,我们不难看出2018年信贷政策持续趋严已成为大概率事件,对于购房者的影响大体分为以下三个方面:

  一是抑制了部分投机性需求,尤其是部分高额举债炒房族,通过上调二套住宅首付比例、贷款利率等方式提升购房成本,也使得其“套利”的可能性变得微乎其微。

  二是各类违规贷款的行为将得到有效控制。针对部分居民以消费贷购房的行为,各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核,后期“虚增”的短期贷款将被挤出,房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

  三是也容易“误伤”刚性需求和改善性需求,特别是一些需要依靠公积金贷款的低收入群体,增加信贷利率无疑会加重其还款压力,从而使得其基本的购房需求难以得到解决。

  因而政府也需采取差别化的信贷政策,一方面“因城施政”,对于部分房价上涨较快的热点城市,整体控制贷款总量,适当收紧贷款条件;而部分库存较高的三四线,在风险可控的前提下,适当放宽贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面的限制,加速去化。另一方面,单个城市的调控也应“张弛有度”,在打击投机性需求的同时,应兼顾刚需和改善类客群的购房需求,加强中小套型的供应,亦或是大力发展租赁市场,来满足低收入群体基础的住房需求。

 对供给侧:土拍降温将成为大概率事件,中小房企将面临严峻的资金考验

  而本次会议中提及的降低企业负债率,严格控制高负债企业融资等措施对于供给侧的影响无疑也是巨大的。房企的资金层面趋紧,一方面拿地投资将保持谨慎,2017年年末全国土地购置增速为15.8%,较1-11月回落了0.5个百分点,已有放缓趋势;预计2018年的土拍市场很可能会持续降温,范围会由二线逐步向三四线传导,从而使得整体市场热度不断下降。

  另一方面,资金链条的紧张将倒逼企业开拓多元化的融资渠道,对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,考验无疑是艰巨的,若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险;而对品牌房企而言,“大而不倒”,总体抗风险能力较强,尤其是一些“财大气粗”的龙头房企和国有企业,有望借此契机,将竞争优势进一步扩大。

  总体而言,信贷政策收紧的核心便是“去杠杆化”和“去泡沫化”,是对十九大“房住不炒”理念的贯彻和落实,对房地产供给侧和需求侧的影响都是较为显著的,供给侧,土拍市场降温已成为大概率事件,房企的规模增速也将持续放缓;需求侧,投机性需求将被抑制,而在差别化的信贷政策和大力发展租赁市场的背景下,居民基本的居住需求将得到满足。毋庸置疑,短期的“阵痛”在所难免,但在此轮政策“发酵”后,房地产市场也有望实现平稳健康的良性发展。

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