[克而瑞]面对“失控”的楼、地市,房地产税改或比预期来的快

2021-05-14 09:45:18

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-05-14
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  基于楼、地市“失控”,房地产税将是稳地价稳房价稳预期的政策工具。

  ◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

  近日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。我们认为尽管房地产税距离全面征收仍需较长时间周期,但有望扩大试点城市范围,并体现一定的政策力度,逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

  01

  房地产税乃是一整套制度改革
税收法定原则下真正落地仍需时间

  2019年两会《政府工作报告》首提:健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。一时之间,房地产税成为市场热议的话题,市场普遍预期房地产税立法工作将提上议程。但由于种种因素制约,2019年并没有完成房地产税立法。2020、2021年两会《政府工作报告》对房地产税更是只字未提,预示着房地产税改革将再度延期。

  近期,财政部部长刘昆在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,提及“推进房地产税立法和改革”,叠加财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,预示着作为财税体制改革重要环节的房地产税,相关立法及改革工作并非搁置,2021年有望取得实际性的进展。

  房地产税,即一切与房地产经济活动有直接关系的税,涉及土地征收、公开招拍挂、房地产开发、房地产交易、住房租赁等多个环节,包括城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、房产税等。我们认为房地产税乃是一整套制度改革,改革的宗旨在于简化税制,避免重复征税,并提高征收效率。可以期许的是,未来房地产税将成地方主体税种,并将逐步取代土地出让金收入,成为地方财政收入的重要组成部分。

  基于税收法定原则,只有完成房地产税立法,才能征收房地产税。而在全国人大常委会公布的2021年立法工作计划中,并未提及房地产税立法,立法草案的起草、修改、表决、通过等程序皆非易事,预计房地产税距离全面征收仍需经历较长的时间周期。

  02

  基于楼、地市“失控”
房地产税将是稳地价稳房价稳预期的政策工具

  2021年以来,热点城市调控政策持续发力。具体而言,上海、深圳等规范房地产交易秩序并收紧经营贷,上海、杭州、广州、合肥等升级“四限”等,全面落实稳地价、稳房价、稳预期。不过,热点城市市场热度不减,上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累计成交较2019年同期翻倍增长,核心区位的限价盘、豪宅频现抢购潮。

  而在土地供应“两集中”之后,土拍整体热度并未如期下降,4月土拍市场甚至异常火热,全国300城平均溢价率升至25%的历史高位,平均流拍率持续下行至9%。广州、杭州、无锡等首批集中出让的城市土拍依旧火爆,核心区位的热门宅地更是频频到达限价上限。

  鉴于政策轮番打压下,楼、地市依旧“失控”,市场似乎陷入越限越涨的怪圈。此阶段或是推进房地产税立法和改革较佳的时间窗口期,房地产税有望成为全面落实稳地价、稳房价、稳预期的重要政策工具。

  03

  房地产税将扩大试点城市范围
逐步扭转房价长期易涨难跌的一致预期

  早在2011年,上海、重庆两城率先试点对个人征收房产税,征税侧重点则有所区别。其中,上海是以多套房为主要征收对象,重庆则以高端豪宅为重点征收对象。

  我们认为房地产税或将分步推进,逐步扩大试点城市范围。譬如,在当下市场持续火热的核心一、二线城市率先试点征收房地产税,随后再推广到弱二线以及三、四线城市。而在总结上海、重庆的经验基础上,下一阶段试点城市或将适度扩大房地产税征收范围,并体现一定的政策力度。

  对于购房者而言,征收房地产税意味着调控措施从交易环节延伸至持有环节,随着持有成本的大幅增加,势必将打压市场投资炒作氛围,引导潜在置业群体理性购房消费,逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

  长期来看,房地产税乃是房地产长效机制的重要内容,既能让住房回归居住本性,又能调整房地产业定位,改变城市经济发展过度依赖房地产业,更好地实现房地产市场平稳健康发展。受此影响,未来房地产行业“吸金”效应将明显下降,届时银行业金融机构将把经营重心和信贷资源从偏好房地产转移到实体经济领域。

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